房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的納稅籌劃分析

王志宇

在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，由于企業(yè)所得稅以及土地增值稅的稅收籌劃存在一定的問題，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展受到影響。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅進行全面的討論，通過詳細分析兩個稅種繳納存在的不足，提出相應(yīng)的解決對策，能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅收利潤，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷售的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的施工項目施工工期長，而且整體的投入非常高，大多數(shù)的交易都需要按照特殊交易方式進行處理銷售收入，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于并沒有完全根據(jù)會計制度和稅法規(guī)定來確認收入條件，這樣就導(dǎo)致很多情況下往往會以借款的方式來獲取房屋預(yù)售款，并且存入到企業(yè)負責(zé)人的賬戶之中，通過負責(zé)人以個人的名義借款，占用這一部分的預(yù)收款，并且用于日常的建設(shè)支出，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)項目的交易風(fēng)險沒有實現(xiàn)完全轉(zhuǎn)移，也不符合收入確認的主要原則。特殊形式的收入金額情況屢見不鮮，大多數(shù)的企業(yè)也沒有能夠?qū)N售地下室、地下車位等納入到收支中，很多的企業(yè)也并沒有認為其他應(yīng)付款，短期借款等納入到企業(yè)的經(jīng)營所得，很容易導(dǎo)致企業(yè)的財政稅款流失嚴重。還有的企業(yè)可以通過成立附屬房地產(chǎn)銷售公司的方式利用附屬公司利潤轉(zhuǎn)移，這樣就能夠減少發(fā)票或者推遲確認收入，轉(zhuǎn)移利潤達到少繳納或者延遲繳納企業(yè)的應(yīng)納稅額。

（二）成本費用核算不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程預(yù)算估計開發(fā)的過程中，很多的企業(yè)為了能夠獲得合法的票據(jù)，往往會虛增開發(fā)費用成本，并且根據(jù)已付工程款計算開發(fā)成本，虛列支出，或者在工程尚未完工時向用戶開具發(fā)票，增加可售面積單位，利用確認銷售和配比成本等方法來計算應(yīng)當(dāng)申報的所得稅額，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得嚴重削弱前期開發(fā)成本費用。

由于房地產(chǎn)的工期成本較長，所占用的資金增長非常大，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高企業(yè)資產(chǎn)的流動性，經(jīng)常會通過分期滾動開發(fā)的方式導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)舞弊問題非常嚴重，即使是整個工程項目開工完成之前就按照土地出讓合同來付清土地出讓金或者拆遷賠償費，而并沒有根據(jù)開發(fā)成本進行確認，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)成本和稅前扣除費用大大增加，減少企業(yè)的計稅成本和應(yīng)納稅的所得額。在費用扣除計算的過程中也不符合稅法規(guī)定，或者直接將應(yīng)計入開發(fā)成本的利息支出而轉(zhuǎn)移到期間費用中，或者是超出同期銀行貸款利率標準計算，直接扣除財務(wù)費用嚴重增加了需要扣除的金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的主要策略

（一）企業(yè)管理部門應(yīng)該合理的利用增值稅的實際特點進行納稅籌劃

在實現(xiàn)增值稅政策以后，由于增值稅具有明顯的價外稅特點，所以企業(yè)在采購階段必須要以企業(yè)的進項稅額進行抵扣，另外企業(yè)還應(yīng)該加強合同管理，對企業(yè)的價外增值稅以及企業(yè)合同價格進行合理的判斷，保證企業(yè)增值稅能夠轉(zhuǎn)嫁，另外還應(yīng)該與交易方進行及時的溝通，保證雙方的能夠明確增值稅實行之后，企業(yè)所提供的應(yīng)稅服務(wù)價格。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到了省稅的目的。對于任何一個行業(yè)來說，在改革的過程中，如果不能夠積極適應(yīng)增值稅的政策支持，則很容易導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到嚴重影響。為此必須要積極加強增值稅的試點工作，通過試點實驗來判斷增值稅對不同行業(yè)產(chǎn)生的主要影響，并且總結(jié)成功的經(jīng)驗教訓(xùn)，通過這樣的方式才能夠為增值稅的全面普及提供必要的政策依據(jù)，保證財會人員，稅務(wù)人員都能夠順應(yīng)增值稅的改革趨勢，加強增值稅的試點工作。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部對納稅籌劃的正確認識

現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的稅種有營業(yè)稅（5%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）以及城建稅和教育費附加（1%-7%）等，土地增值稅在稅費支出中占有很大的比重。所以，合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。本文就從分散收入的角度來進行房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。如何使得收入分散合理合法，是這個方法的關(guān)鍵。并且對企業(yè)的增值稅額進行深入的研究，保證增值稅發(fā)票勞務(wù)供應(yīng)的效果和質(zhì)量，所以在這一過程中必須要強化對于下游企業(yè)的管理力度，保證供應(yīng)商的整體評價。通過這樣的方式也能夠增強整個增值稅的改革和應(yīng)用效率保障企業(yè)的快速發(fā)展，在增值稅實施推廣的過程中，必須要對增值稅的具體內(nèi)容進行充分的判斷，這樣才能夠保證企業(yè)會計處理符合增值稅的實際要求。

（三）加強對于企業(yè)財務(wù)管理人員培訓(xùn)

提高企業(yè)管理人員的思想意識，讓他們能夠明確的認識到稅務(wù)籌劃的重要性和積極作用，同時要加強對于稅收政策的關(guān)注，對生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進行動態(tài)化的管理，明確稅務(wù)籌劃的風(fēng)險問題，還應(yīng)該建立健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃管理機制，對可能存在的各種系統(tǒng)管理風(fēng)險進行嚴格的分析，通過高質(zhì)量的專業(yè)水平來促進稅務(wù)籌劃管理工作的有效開展。在稅務(wù)籌劃的過程中，最主要的就是對相關(guān)的稅務(wù)政策以及財會金融會計等方面的法律法規(guī)進行嚴格的分析，對于關(guān)鍵的政策文件進行充分的研究，這樣才能夠更好的進行稅務(wù)籌劃，而不違反法律相關(guān)的規(guī)定。所以在這一過程中最重要的就是對法律法規(guī)政策的熟知與了解，避免稅務(wù)籌劃遇到各種各樣的意外政策風(fēng)險。

結(jié)論

在對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃分析時，首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計算方法應(yīng)納稅額為應(yīng)納稅所得稅乘適用稅率減減免稅額的免稅額，通俗的說應(yīng)納稅額包括這四個部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身對我國的國民經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的影響，所以在稅收制度方面管理更為嚴格，尤其是在稅收管理上很少有給予低稅率的政策，為此在企業(yè)開展納稅稅收籌劃時必須要盡可能的降低應(yīng)納稅所得額。