產城融合項目的發展與實踐思考

中鐵置業集團有限公司 趙鳳麟

1 產城融合的由來

1978年12月十一屆三中全會起中國開始實行的對內改革、對外開放的政策。自1978年至今，中國城鎮化率以年均1%的增長速度快速推進，2011年首次進入城鎮化的“后50%”階段，2018年我國常住人口城鎮化率約為58.5%，實現了從農村社會向社會城市的重大轉變。但同時由于早期產業規劃與城鎮規劃分離、戶籍制度苛刻、建設策略不當、收入分配機制不暢等多種原因，城鎮化建設上出現了“有城無產、有產無城”的產城分離現象。十八大首次提出要走中國特色城鎮化路線，并逐步明確以人為本、推動產城融合的發展理念。

國家發展改革委辦公廳在2015年發布了《關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》，根據通知精神，國務院及發改委相繼在全國批復設立了一批國家級新區、城鄉統籌發展試驗區、承接產業轉移示范區、臨空經濟示范區等特殊功能區,這些特殊功能區在促進區域協調發展、推動新型工業化和新型城鎮化融合發展等方面發揮了重要作用，已經成為穩增長、調結構的重要引擎。在土地利用總體規劃上，推動形成綠色低碳生產生活方式和城市建設運營模式，統籌推進城市地上地下基礎設施建設，實現生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀。

國家大力開展產城融合項目建設有以下四個方面的有利。

(1)有利于協同推進城鎮產業發展、人口集聚和功能完善，促進資源優化配置和節約集約利用。

(2)有利于探索產業和城鎮融合發展的新型城鎮化道路，推動“3個1億人”的就近城鎮化。

(3)有利于形成功能各異、協調互補的區域發展格局，推動經濟結構調整和經濟發展方式轉變。

(4)有利于深化開發開放和體制機制創新，打造“大眾創業、萬眾創新”的新平臺。

2 產城融合項目投資的原則

作為市場化的企業在開展產城融合項目投資時必須遵循的基本原則為以下幾點。

(1)規劃引領、有序發展：充分調研城市發展規劃相關資料，嚴格按照有關土地利用總體規劃、城鎮總體規劃要求發展建設,根據總體方案制定總體規劃和有關專項規劃,促進科學、合理、有序發展。

(2)市場調節、政府引導：充分發揮市場配置資源的決定性作用，同時借助政府在公共服務和營造制度環境的重要職責作用，既確保產業落地符合政府發展規劃目標和產業定位目標，作為市場機制企業也要獲取政府全力支持，利用好政策法規紅利，提供尊重市場規律,符合城市自然發展的良性共贏過程。

(3)因地制宜、分類規劃：統籌考慮不同地區的發展基礎和發展潛力，擬定出多樣性,體現差異性產業定位，形成符合項目所在地實際、具有地域特色的產城融合發展模式，促進區域協同協調發展。

(4)四化同步、以人為本：統籌推進新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展,促進產業發展與城市功能融合、人口與產業集聚相協調，產業功能與城市功能相融合，就業人口與居住人口結構相匹配。以人口城鎮化為核心，提升就業創業水平，改善住居條件，提高基本公共服務標準，構建生態宜居宜業的良好區域。

(5)集約高效、綠色低碳：合理控制城市開發邊界，落實國家耕地保護制度和節約用地制度，提高土地利用效率。加強生態環境保護建設，著力改善生態環境質量，提高能源資源利用水平，推動產城融合區域形成綠色低碳的生產生活方式。

3 產城融合的市場機遇

我國經過三十多年的高速發展，以及近幾年全球性經濟衰退大潮的影響，目前我國經濟增速放緩、轉型勢在必行。整體產業發展進入結構性分化階段，東部城市面臨產業升級，而中西部城市承接東部產業轉移，產業新城模式成為經濟轉型升級及產業創新發展的需要。

3.1 緊隨國家戰略發展，聚焦重點城市群，深化區域布局

從國家層面規劃的五大城市群、三大經濟帶，產生巨大的人口、產業集聚效應。國家“十三五”發展規劃提出建設19大城市群，從城市體量和規模來看，環渤海、長三角、珠三角三大城市群發展最為成熟，長江中游、成渝城市群發展潛力較大。伴隨城市化進程，人口區域聚集態勢持續強化，整體正處于向都市圈重點城市聚集階段，為市場化投資企業打造集生產、生活及城市功能于一體的產業新城提供先決條件。如華廈幸福在全國共布局50余座產業新城，其中長三角布局20座，中部城市群布局10余座；招商蛇口，立足蛇口樣板園區的升級改造，同時也將蛇口模式對外復制，在國內多個城市打造產業新城。

3.2 立體交通網絡，全球經濟互聯，共同拓展發展空間

隨著《“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》逐步實施，城市群之間、城市群內部的經濟版圖和空間結構正在重構，形成了由港口、鐵路、高速公路、機場相互配套的現代化立體交通網路，最大可能地促進彼此間人流、物流、資金流和信息流暢通流轉，產業與城市實現了整合與創新。如粵港澳城市群間將加快建設“12312交通圈”，即珠三角各市1小時通達，城際鐵路將對珠三角九市實現全覆蓋。珠三角與粵東西北各市陸路2小時左右通達、與周邊省會城市陸路3小時左右通達，廣東與全球主要城市12小時通達！

從目前產業新城綜合運營商運營情況來看，大家都在著力發揮著資本對產業新城的造血功能，融資渠道不斷拓寬，通過PPP資產證券化、成立基金，發行非定向公開“債務融資工具”等形式，為產城融合事業提供充足的血液，推動著產業新城的持續發展，入局企業不斷增多。如粵港澳大灣區借助全球經濟互聯的優勢，協同共建金融核心圈，建設全球金融樞紐，形成以香港為全球金融中心，以廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴三個自貿區為節點的大灣區金融核心圈。自貿區作為金融領域的先行軍的角色也越發明顯，在構建金融改革創新規則體系、推動自貿區跨境人民幣業務創新發展、推動自貿區外匯管理改革以及推動自貿區金融服務創新等方面屢出成績，多項舉措更是在國內先試先行。

3.3 深化政產學研跨界合作，打造新型產業集群

隨著經濟的減速，中國房地產行業也從高利潤高增長轉向低利潤低增長模式。2012—2018年百強房企的凈利潤率增速逐年放緩，2018年凈利潤率均值為11.9%。傳統住宅地產開發利潤的下滑，一方面迫使房企尋求低價地塊獲取利潤空間，另一方面房地產開發企業也正面臨由單一的房地產開發轉向多元化戰略轉型升級的大趨勢。借助導入產業資源，打造產業新城進而獲取低價土地成為房地產企業轉型發展新的路徑。未來，產業新城的發展，除了具有不同優勢的產業新城運營商之間相互合作互補外，還可通過與其他專業領域的領頭企業強強聯合，實現資源共享，共同推進產業新城的發展升級。

產城融合項目的開發，可以通過政府、運營商和科研機構等合力激活科技對于產業新城的創新驅動力，讓戰略性、前瞻性的研究成果在產業新城內部開花結果。一是利用高校、科研機構等人才技術方面的優勢，促進學術成果向實體產業落地；二是利用與科技型企業之間的合作，形成優勢互補，推動產業新城的產業結構升級和城市建設的智慧化；三是積極利用政府扶持政策的利好，為房地產開發企業投資開發產業新城提供制度保障。房地產企業參與產業新城項目離不開政策因素的推動，從宏觀層面，國家對產城融合支持力度不斷加大。上文提到2015年7月國家發改委發布《關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》，提出為新型工業化和城鎮化融合發展探索可復制、可推廣的經驗做法；從中觀層面，地方政府通過戶籍制度、人才政策、社會福利等直接或間接影響城市長期發展，使得城市保持競爭力，吸引更多具有產業優勢資源的實體企業入駐；從微觀層面，地方政府在產業導入、稅費減免、招商引資方面給房地產企業以具體支持，進一步激發房企參與產業新城建設的積極性。

3.4 產城融合項目投資的關注事項

房地產投資兩覆蓋原則是帶自持運營物業投資的基本原則，房地產企業用住宅現金流平衡長期持有的產業物業及配套的資金循環：產業是產業新城發展的靈魂。政府引導房企做產業，為平衡其短期現金流，在住宅供地上相應讓利以換來房地產企業的長期產業運營貢獻，包括稅收、就業、對周邊地價提升等。房企在產業地產開發過程中認同虧損，將回收住宅現金流轉化為對后面長期持有做產業及配套的資金循環；另外，需要結合當前國際、國家金融形勢，通過運用適當的金融工具例如：資產證券化（ABS）、房地產信托投資基金(REITs)等，實現持有型物業的資本化，將持有物業價值激發出來，方能實現高效可持續發展。

前期定位是產城融合項目發展能否成功的關鍵點。近幾年各大房地產企業相繼進入產城融合項目的投資開發，主要以創新智慧新城為定位方向，將國家重點新興產業、高端制造業作為主導產業，因地制宜，打造生態宜居理念的復合型城市活力區。例如美國思科集團聯合碧桂園打造廣思科智慧城、招商地產在深圳投資建設的蛇口網谷。這兩個產城融合項目共性在于：房地產企業在配套建設、整合科技及企業資源、金融扶持以及融資等多個方面具備較強的實力優勢。對運營商及產業主體企業來說，以做大做強現有產業為主，借外力做好城市配套建設，實現項目有效布局。而對于房企來說，通過完善城市配套建設來支撐產城融合項目高效發展，引進專業產業運管團隊實現優勢互補。在建設過程中，房地產企業需在實現產業發展與經濟增長的同時兼顧區域內人的相關需求，優化配套建設、生態環境、網絡服務等城市功能，促進產城融合項目高質量發展。

完成前期定位后，如何吸引具有行業領先優勢、具有核心競爭力的優質企業入駐成為產城融合項目發展的重中之重。由于房地產企業在導入產業方面存在一定挑戰，所以房地產企業需要針對不同定位的產城融合項目，創新招商模式，創造符合自身的核心招商邏輯，從被動招商轉變主動招商，摒棄以往有商就招的做法，更結合新城內產業結構、房地產企業自身產業優勢以及產業新城未來長遠發展規劃，從資本干預、產業協同及新興產業孵化培育三大招商模式進行有針對性的擇商。以期在產城融合項目區域內真正實現生態全產業鏈，為后期運營收益打下堅實的基礎。

隨著各大城市經濟與產業發展，產城融合項目已經從過去依賴產業政策發展到提升運營效率來增強產業園區綜合價值的新階段。房地產企業可通過與專業機構合作、收并購或依托集團資源，在營造培育產業發展氛圍、加速產業創新方面起到越來越重要的作用。房地產企業在產業園區內的服務逐漸由被動轉向主動，更多地為入駐企業提供全周期的產業培育服務、以及日常商務活動等專業服務，真正解決入駐企業發展和生產中遇到的相關問題，為產業園區帶來巨大的軟競爭力。

4 結語

參與產城融合項目的投資建設與運營發展將成為房地產企業戰略轉型升級的重要方向。在國家強調高質量可持續發展，以及供給側改革的大背景下，房地產企業通過整合強大的產業資源，與各方實現跨界合作，通過平衡開發強度，充分利用金融手段實現資金平衡，最終打造適合企業自身發展的產城融合發展模式。