不動產統一登記房地數據整合重難點探討

冷順綠 金怡杉

（云南省地圖院，云南 昆明 650034）

關鍵字：不動產；房地數據；數據整合

“規范、一致、完整、準確”的不動產登記數據是開展統一登記工作的重要基礎。不動產登記數據整合是對前階段已經發證數據按當前不動產統一登記的要求，按不動產統一登記數據庫格式進行整理，將已經發證數據整理成能夠滿足現階段換證、置換、出售、抵押等業務需求的數據，其主要工作包括土地、房屋、林木等數據的整合[1]。長期以來，各類不動產登記職責都分散在各相關部門，造成不動產登記數據坐標和格式不一致，標準不統一，存儲介質不相同，紙質檔案存量巨大等問題[2]，因此不動產登記數據整合是一項任務重大、難度較高的工作。本文在分析了不動產登記數據現狀問題的基礎上，探討了不動產登記房地數據整合的幾個重點與難點問題，并結合實際工作提出解決方案。

1 數據現狀問題

1.1 分散登記，缺乏一體化管理

統一登記前，各管理部門在各個時期頒發過各類不動產登記證書，形成了各種檔案和海量的數據。各管理部門系統化建設程度不同，各方面的標準和數據庫結構各不相同，甚至數據庫結構在不同時期也有不同標準，同時數據缺乏強而有力的圖形關聯，未達到“圖文一體”的管理體系。

1.2 有用無用的數據混雜在一起

數據存在創建、使用、備份、再利用、歷史存檔的生命周期，現有不同的登記業務數據，有的還有利用價值，有的已經到了歷史存檔的階段。部分歷史數據中還存在大量冗余重復數據、孤立無用數據、臨時過程數據等，這些數據本身已無應用的可能，卻占據大量存儲和計算資源。這就需要我們對數據進行分類加以處理，去掉無效數據，節約資源，達到最好的應用效果。

1.3 房屋單元沒有落地

目前房屋管理基本都沒有同地形、地理坐標關聯起來，只是存有房屋的自然屬性，房屋確權數據缺乏空間參考，舊有歷史數據缺乏樓盤表關聯，各房屋權屬單元沒有和房屋的自然幢建立空間關系，造成房屋單元（戶）不能進行有效的落地[3]，需要大量的人工核查干預以實現房屋的有效落宗，加大了房屋數據遷移的工作難度。

1.4 房產測繪數據沒進行規范化管理

房產測量分戶平面圖數據大部分采用一個CAD文件保存同層所有房屋單元平面圖的情況，房產測量平面圖沒有實現物理分宗，現有房產物理數據狀況未能滿足不動產數據庫直接入庫要求。

2 房地數據整合重難點分析

2.1 坐標轉換問題

作為推進實施不動產統一登記的重要工作內容和技術手段，坐標系統是描述地理目標在空間位置平面坐標系與高程坐標系的統稱，按照不動產權籍調查相關要求，需將上述各類空間數據坐標系統一轉換到2000國家大地坐標，形成基準統一的空間數據。但是由于格式和標準的不統一，對于存量數據的坐標處理是比較困難的，一是成本高，二是轉換精度得不到保證。

2.2 地籍檔案整理問題

地籍檔案是由日常地籍管理工作中的業務材料轉化而來、具有保存和查考價值的各種形式的歷史記錄。但是只有辦理完畢的才能成為地籍檔案，地籍檔案是調解糾紛，確權劃界，化解矛盾，進行訴訟等的依據和憑證。由于制度改革及管理的不當，鄉鎮地籍檔案由各地的國土所管理，部分檔案缺失以及專業管理人員的改變，導致檔案資料較為混亂、難以查詢甚至找不到的情況。為此，對原地籍檔案進行整理、歸檔、編排十分必要，也為數據整合做好鋪墊。

2.3 房地數據處理問題

（1） 歷史的房屋數據由不同的系統軟件登記錄入，格式和內容都不符合不動產登記的要求，而且部分房產登記軟件加密，無法解讀數據，這樣對房產數據的分析及統計帶來諸多不便，需協調房產登記機構配合解讀。

（2） 土地登記數據庫成果包含新、舊兩套數據，這兩套數據庫雖然入庫及管理模式基本一致，但針對數據整合而言，數據的字段對應關系不是很明確；土地登記數據為現階段使用數據，現勢性較強，但只為屬性數據，土地登記數據理應為數據整合提供較為完善的土地信息，但登記時大多屬性未完善，造成數據整合過程中的困難，需查找檔案中更多資料完善相關信息。

（3） 由于宗地測繪、房產測繪由各測繪單位承擔，存在很多宗地矛盾的問題，一些區域部分相鄰宗地重疊，整合入庫邏輯錯誤，需重新測量調查核定。個別宗地勘測錯誤，存在與實地現狀位置不符，部分宗地圖和房產圖無矢量資料。

2.4 房地數據關聯問題

將房地數據進行關聯，完成不動產登記信息數據庫的空間數據分層和屬性信息關聯，建立映射關系，實現房地一體化是不動產統一登記數據整合的最重要內容，也是后續落宗的關鍵步驟。主要包括空間數據之間的關聯、非空間數據之間的關聯、空間數據與非空間數據之間的關聯等。空間數據關聯的重點是自然幢，自然幢是數據關聯的重要矢量數據，正確提取自然幢數據對實現房地關聯具有重要作用。

2.5 外業核查，補錄缺失不全信息問題

由于土地和房產分散登記發證的歷史原因，存在部分的測繪圖件數據缺失，分散登記過程中登記信息填寫錯誤，土地和房產現狀改變導致歷史登記發證信息與土地和房產的現狀嚴重不符，原有圖件數據與現狀不相符，檔案資料缺失等問題，外業核查作為存量數據整合的重要補充手段，將基礎數據與現狀物對比分析，核實四至權屬與地物對完善數據整合具有重要意義。

3 解決方法

鑒于每個地方工作基礎不同，登記需求不同，所以工作重點也不同，推進的方式、次序也有所差異，本文只是針對以上探討的幾點問題提出解決方法。

3.1 坐標轉換解決方法

坐標轉換的主要對象包括二次土地調查、農村集體土地確權登記發證、房產測繪、城市規劃測量等工作形成的各類空間數據。

在開展數據整合的坐標轉換前，必須充分收集原各類測繪技術報告加以分析、并輔以必要的驗證措施，準確界定原測繪、調查成果的坐標系統。屬同一坐標框架（大地基準一致）的，可結合原測繪控制覆蓋范圍，在精度可控的情況下，采用各類平面轉換模型進行坐標系統轉換。否則應嚴密按七參數、二次多項式等空間變換模型進行嚴密變換。采用平面轉換模型進行轉換的，模型參數計算可采用經驗收的四等以上控制點成果進行計算，否則須采用準確可靠的GPS C級點或經驗收通過的三等及以上控制點成果進行計算。坐標系統轉換完成后，必須使用2000國家大地坐標系中未參與計算轉換參數的控制實測坐標進行驗證，確保坐標轉換的正確性。

3.2 地籍檔案整理方法

按照地籍檔案管理規定標準：以宗地為單位，按照“街區—街坊—宗地”模式，完成地籍科保存所有土地登記檔案整理、歸并、原宗地代碼轉化為統一代碼、制作宗地目錄、條目錄入、掃描、數據質檢、數據整合、檔案裝訂、裝盒入柜。同時，地籍檔案的存儲必須符合新的不動產登記檔案要求管理。

3.3 房地數據處理解決方法

3.3.1 房屋基本屬性數據處理

（1）樓盤表檢查：參考產權掃描件確認每幢的樓盤表戶室信息是否準確，對存在問題的戶室信息進行更正。

（2）房屋編碼清理：房屋編碼主要存在“一碼多房”和“多房一碼”的情況。對于同一編碼對應多個不同房屋的情況，需要做好拆分記錄并生成新的編碼來關聯業務；對于一套房屋存在多個編碼的情況，直接合并編碼即可。房屋編碼清理完成后需同步建立與現有數據庫標準一致的標準地址信息[4]，做到每個不動產單元編碼唯一。

（3）若數據無法滿足進行自動匹配，則需要在人工補充修正幢標準地址或者幢編碼后進行手工落地。3.3.2 房屋產權數據清理

（1）以房屋權屬檔案數據、物理數據為基礎，以樓盤表為載體，清理每一套房屋的登記產權數據。

（2）將登記業務數據與權屬、檔案數據和物理數據建立關聯。

（3）通過編寫工具展示房屋上下手業務關聯信息，并參照每筆業務的掃描件進行核對，糾正關聯有誤信息。

（4）對樓盤表上每戶的權屬信息內容、關聯性等進行質量檢查。

（5）通過房屋上下手關聯的清理，核對并糾正樓盤表結構，去除重復幢、重復戶、合并戶、合并幢，最終將所有房屋全部歸幢。

（6）生成基于清理后的物理數據、權屬數據、登記業務數據的房屋電子登記簿數據庫[5]。

3.3.3 土地登記數據庫整理

分析原登記系統軟件的數據庫，按最新狀態提取當前仍生效的所有登記信息，剔除僅作為歷史備查的各類轉移、變更、更正等早期登記信息，獲取特定時點上生效的各類土地登記數據，整理完成的土地登記資料，可以以原庫格式進行保存。

3.3.4 宗地矛盾處理

由于宗地測繪、房產測繪由各測繪單位承擔，坐標系統也不完全統一，發證圖件采用了各種坐標系，加上轉換方法不一致，所以宗地矛盾在日常登記中較為常見，主要是地塊之間的問題，為解決這些矛盾，提出以下辦法：

（1）針對地籍（子）區與宗地數據矛盾：一是調整地籍（子）區；二是合并或分割宗地。

（2）針對宗地矛盾（重疊、空隙、缺失）：需要將缺失宗地或重疊宗地對照登記信息和檔案進行核對，在歷史庫中找回并補錄相應圖形，當矛盾面積較小時，可在不改變宗地面積的情況下進行圖形修正；當矛盾較大（或者缺失）時，進行不動產權籍調查與測量，二調宗地（或地籍管理系統）與檔案或者其他來源宗地圖的矛盾，以二調宗地作為數據管理，以檔案宗地圖作為成果利用。

3.4 房地數據關聯解決辦法

房地數據關聯包括空間數據關聯和屬性數據關聯。首先要保持房產圖和地籍圖從空間位置上統一起來，其次要將房產數據和國土數據關聯起來[6]。房地空間關聯即房地的圖形關聯，主要是通過房屋的空間坐標關系及房屋的隸屬宗地來實現。房地的屬性數據關聯主要是完成各類房地實體之間的屬性掛接，關聯方法是在不同的房地實體之間建立關聯表或分別建立相同關聯字段，因此在保證房地數據一體化的前提下又能實現房地數據的相互獨立，方便了后期的數據庫維護與更新。

3.4.1 自然幢提取與落地

實際工作中，應充分利用已有圖件，并進行正確性分析，一是剔除異常數據，部分自然幢附帶有室外樓梯、走廊等小面積的底層面實體，在數據整合過程當中，應該對這部分不屬于自然幢的數據，遷移至構筑物其他面。二是建筑合并，對于聯排別墅等，如果房屋分層分戶圖中是多幢合并在一起的，數據整合時面要素也應該關聯在一起。

為了使房產圖形數據能夠準確地關聯到宗地上，可通過在原有的房產數據基礎上建立樓盤表的方法首先完成房屋歸幢，再利用城鎮土地調查數據庫中已有的房屋層（即幢數據）和房屋層與宗地之間的空間位置關系[4]，通過宗地圖層的地籍號（DJH）字段與房屋層（樓幢）的隸屬宗地（LSZD）字段建立關聯關系，表達不動產登記過程中不動產單元與宗地的隸屬關系。

3.4.2 自然幢與房屋單元關聯

首先按照房屋產權地址，房屋單元號，部分新登記房屋產權可結合原有業務信息管理系統已建立的樓盤表，以自然幢為單位，判別位于每個自然幢的房屋單元，并按房屋單元號或房屋單元所在層數屬性內容予以自然幢或層（C）屬性數據信息的建立，對自然幢中的各層，以層為單位進行統一的層編號，對描述同一自然幢的層編寫同一自然幢號，實現層與自然棟的關聯。

其次將按照房屋產權地址，房屋單元號，部分新登記房屋產權可結合局綜合業務信息管理系統已建立的樓盤表，以房屋單元（戶）為單位建立（H）數據，進行房屋單元統一編號，判別每個房屋單元所屬自然幢及所屬自然幢所在的層，對描述為同一層要素的房屋單元編寫同一層編號，實現房屋單元與層的關聯。并結合原有房屋單元編號，建立新舊房屋單元編號代碼對照表、房產案號與房屋單元編號對照表以及房地產權證與房屋單元對照表。

3.4.3 樓盤表與房屋數據關聯

房產數據中的樓盤表包括某一幢房屋及每一套房屋的分幅號、分丘號、幢號、戶號等信息，同時也記錄了房屋的唯一編碼；而測繪調查所得到的空間數據庫中，房屋數據為面狀地物類型，其本身所帶的屬性表中帶有房屋標識碼（FWBSM）字段，該字段屬性值具有唯一性。根據這個唯一字段將樓盤表與房屋數據進行關聯，從而建立房屋屬性數據與分戶圖的關聯、房屋屬性數據與樓盤表的關聯及房屋空間數據與樓盤表的關聯。

3.5 外業核查，補錄缺失不全信息解決辦法

利用檔案資料進行逐項比對核查。主要檢查“錯”“漏”等情況。對于“有圖無屬性”的宗地，可通過地籍調查、查閱檔案的方式，將該數據的權屬數據補齊，形成權屬數據齊全的數據；對于“無圖有屬性”的宗地，可通過地籍調查、查閱檔案的方式，將該權屬類的數據測繪重新形成圖形數據，形成“圖屬齊全”的數據；對于 “無圖無屬性”的宗地，先通過實地測繪取得圖形數據，再通過地籍調查和查閱檔案的方式補齊該類數據的權屬數據，形成“權屬齊全”的數據[7]。

4 結語

數據是信息系統建設的基礎，對于信息系統而言，數據就是血液，就是細胞。沒有了數據基礎，信息系統平臺的可用性和承載力將無從談起。不動產統一登記數據整合工作是推進不動產統一登記的關鍵環節，是建立不動產統一登記平臺的基礎[1，6]。要做好該項工作，必須仔細分析現有數據情況，全面了解數據整合的重點和難點所在，有針對性地提出解決問題的方法，才能更好地開展工作，建立高質量的數據庫，為之后的不動產統一登記系統平臺、農村房地一體頒證工作提供數據保障。