中國古代的房地產稅

陳忠海

中國古代長期處于小農經濟、自然經濟條件下，重農輕商氛圍很濃，房地產市場總體上并不活躍。但是，有關房地產的稅收在中國古代卻早已有之，中間經歷了發展和定型，逐漸成為古代封建王朝稅收體系中的重要稅種之一。

西周起源

稅收是一種重要的政策工具，是國家為了向社會提供公共產品、滿足社會共同需要，按照法律規定強制、無償取得財政收入的一種規范形式，伴隨著國家的起源而起源，隨著經濟的發展而發展。在上古時代的中國就已經有了稅收，《史記》記載：“自虞、夏時，貢賦備矣。”《尚書·禹貢》則記載了夏禹時代的稅收情況：“九州攸同，四隩既宅，九山刊旅，九川滌源，九澤既陂，四海會同。六府孔修，庶土交正，厎慎財賦，咸則三壤成賦。”大禹不僅能治水，還能治稅，而稅收也是治水的物質保障。

夏禹時代的稅收也稱“夏貢”“土貢”，形式較為簡單，到西周時，由于井田制的實施，社會經濟進一步發展，除繼續推行“萬民之貢”“邦國之貢”外，還出現了其他形式的稅收，稱為“九賦”，包括關稅、市稅、資源開發稅、物產稅等。西周設立“廛人”，負責征收市中各種稅收，《周禮》記載：“廛人，掌斂市絘布、緫布、質布、罰布、廛布，而入于泉府。”漢代學者鄭玄注：“廛布者，貨賄諸物邸舍之稅。”《周禮注疏》解釋：“又其職有廛布，謂貨賄停儲邸舍之稅，即市屋舍名之為廛，不得為市中空地。”也就是說，“廛布”是對商人放置貨物于邸舍之中所收之稅，是屋稅與空間稅的結合，類似于后代的棧房稅。

許多學者認為，“廛布”就是中國最早的房地產稅，雖然關于它的征收程序和標準已無法詳知，但說明中國古代房地產稅的征收可以上溯至迄今約3000年之前。到了漢代，國家支出進一步增多，漢武帝決定征收“算緡”，征收對象為商人、手工業者、高利貸者和車船所有者等各類有產者，是一種財產稅，其中房產也作為資產的一種被納入征收對象，根據房產總值按一定比例來抽取稅收。為防備有人逃稅，漢武帝還頒布“告緡令”，鼓勵百姓互相監督，揭發偷漏稅行為，將偷漏稅款額度的一半作為對告發者的獎勵。

唐宋定型

秦漢以后，與房地產有關的稅收繼續存在，如東晉的“估稅”、北魏的“店舍稅”等。東晉時朝廷規定，奴婢、牛馬、田宅等重大資產進行交易時，買賣雙方必須訂立契約，朝廷則根據契約所標示的金額抽稅，稅率一般為4%，賣家承擔3%，買家承擔1%，其中涉及房地產交易的稅收，類似于房地產交易稅。南北朝的北魏時期，朝廷推出了類似于“廛布”的稅收，《文獻通考》記載：“稅市，入者人一錢，其店舍又為五等，收稅有差。”這種“店舍稅”的征收，不分買方或賣方，也不論是否成交，只要進入市門就得向守門的市場管理人員交納。

但總的來說，在唐朝之前有關房地產的稅收還較為零散，房地產稅往往依附于財產稅、商稅或市稅中，沒有成為單獨的稅種，這種情況在唐朝發生了改變。唐德宗建中四年（783年），朝廷推出了一種名為“間架稅”的新稅種，征收對象為各類房產，當時正值安史之亂后，由于連年征戰，朝廷財政收入日漸萎縮，而戰后重建又需要新的財力保證，那時候封建王朝還不懂發行國債，增加財政收入的辦法無外乎兩條，要么提高現有稅種的稅率，要么開征新的稅種，對于前者，經過之前幾番提高，稅率已近上限，經過權衡，唐德宗采取了后一種辦法，這就是開征“間架稅”的背景。

“間架稅”的征收很簡單，按房屋間數及其等級確定應繳稅款：上等房屋，每年每間2000文；中等房屋，每年每間1000文；下等房屋，每年每間500文。由于稅賦沉重，很多百姓通過隱瞞的辦法逃避稅收，有的少報房屋間數，有的設法賄賂辦稅官員將自家房屋降級評定，唐德宗借鑒漢武帝的“告緡令”，讓百姓相互監督、舉報，《舊唐書》記載，凡查出少報一間房屋者，“杖六十，告者賞錢五十貫，取于其家”。“間架稅”的征收極大地增加了百姓負擔，“人不勝其苦”，一時間“怨讟之聲，囂然滿于天下”，“間架稅”實行不到一年，唐德宗不得不廢除了這項稅令。

到了宋朝，仍繼續推出與房地產有關的稅收。宋太祖開寶二年（969年）頒布詔令：“民間典賣田宅，必須一律照契價向官府納稅。”除了這類房地產交易稅，有人還想借鑒“間架稅”的形式開征房地產稅，他們認為唐朝“間架稅”的失敗在于當時不具備開征的條件，按上、中、下三等確定稅額又過于簡單，而現在百姓富裕了，如果將征稅條款訂立得詳盡些，向百姓征收房產稅是有基礎的。于是，宋朝政府推出了“宅稅”，也稱“屋稅”，將各類房產分成10等進行征稅，充分考慮不同房產的地段、價值、收益等因素，分別確定其納稅比率。后來發現10等仍難以區分房產的各種情況，又“于十等內，據緊慢每等各分正、次二等”，將房產分成了20等，做到“上下輕重均平”。該稅種于宋徽宗政和二年（1112年）正式推行，成為一種獨立定型、長期適用于全國的房地產稅。

宋朝的稅收大致分成兩大類，一類是“民田之賦”，一類是“城郭之賦”，后者包括商稅、城市契稅、市舶稅等，房地產交易稅和房地產稅等“屋舍之稅”也屬于后一種。對于“民田之賦”，在耕地面積沒有大幅提高的情況下，征收額度和增長速度都是有限的，而“城郭之賦”不同，隨著經濟快速發展和商業不斷繁榮，新稅種陸續推出，這一類稅收在總量中的占比不斷提高。盡管缺乏相關的量化統計，但可以斷定的是，這一類稅收增長空間十分巨大，宋朝被稱為中國古代封建王朝中“最富的王朝”，房地產稅等“城郭之賦”的不斷推出做出了重要的貢獻。

明清繁多

宋朝之后，與房地產有關的稅收繼續存在，如元朝的“產錢”，基本思路與宋朝的“宅稅”相同，都是按照房屋面積開征的稅收。到明、清兩代，房地產稅的征收對象主要針對商鋪，如明朝向城市和集鎮商人開征的“房號稅”，就以臨街鋪面作為征稅對象，按鋪面間數逐月征收，遇有閏月之年，全年征收13個月。該稅種具有營業稅、房地產稅的雙重特征，雖然征收標準不得而知，但萬歷十九年（1591年）巡視北城御史邵以仁奏：“夫京師之民，原無恒產，止以居房為業，衣食不足，即致變賣，有數年而一更者，有一年而再更者，甚至不能一月居者，在五城有房號之征，在府縣有稅契之課，良亦苦矣。”從中可以看出，其稅率還是比較重的。明朝各城市設有“火甲”，負責夜巡、防火、緝盜及官府交辦的各種雜事，為解決“火甲”的費用，從明仁宗洪熙元年（1425年）開始，許多地方對店鋪、庫房、店舍等征收“門攤”，按房屋價值進行征收，也具有房地產稅的特征。

與此同時，涉及房地產租賃的稅收也越來越多，如明朝初年推出的“塌房稅”。“塌房”是官府出資修建的商鋪和庫房，當時外地貨物進京，京中無棧房貯貨，這些貨物一般只能貯于船中或城外，十分不便，明太祖朱元璋命人“于水濱筑屋”，這些房子提供給商人們使用，官府從中收取一定的“塌房稅”，類似于西周時期的“廛布”。清代后期還推行“房捐”，對所有房地產租賃當事方均統一征收，清光緒二十四年（1898年）規定：“凡租賃房屋，按其每月租金課稅10%，房東、房客各負擔一半。其居住自有房屋者，比照近鄰出租房屋的租金課稅10%。”

房地產交易方面的稅收也一直是朝廷的重要稅種之一，明、清兩代均把房地產交易納入統一管理并征稅，相關管理制度越來越嚴格。明朝政府規定，房地產交易契約須經官府用印，稱“紅契”，否則不受法律保護，辦理“紅契”須收取一定費用，稱“工墨錢”，相當于房地產交易稅，開始按契約張數征收，如明太祖洪武二年（1369年）規定：“凡買賣田宅頭匹赴務投稅，除正課外，每契本一紙，納工本銅錢四十文，余外不許多取。”后來發現此項規定不合理，改為按契約標示的價值征收，涉及房地產交易的“征其值百之三”。

明、清時代，在打擊房地產私下交易以逃避稅收方面也越來越嚴厲。《大明律》規定，在房地產交易中不訂立契約并按律納稅者，一經查實，其交易款項的一半要充公。《大清律例》則規定，典賣田宅而不繳稅者，除將一半交易款收繳至官府外，還要對當事人處以“笞五十”的刑罰。