對保障性住房建設模式的思考

李 堂 吳 江 孫 為

（中國建筑第八工程局有限公司，上海 200120）

目前我國建設的保障性住房投入使用后，對于諸多群眾的住房難題進行了有效的處理，顯著推動了我國社會經濟的穩定健康發展。此類住房是由政府做以統一的規劃建設，對于住房設計建設標準、使用對象以及投入市場后的住房租金、價格也做了相應的限定，主要目的并非為盈利而是借助于住房發揮社會保障作用，常見的保障性住房類型有廉租房、定向安置房、政策性租賃房、經濟適用房等。為了確保此類住房價值可以有效發揮，國家立法部門結合保障性住房建設應用的實際情況，不斷進行了住房制度改革并出臺了一系列的《關于切實穩定住房價格的通知》、“促進房地產業健康發展六項措施”等政策，來對該種住房的建設工作加強監督管理，保證我國廣大居民可以切實地享受到政府住房政策所帶來的福利。由于保障性住房具有多個限定條件以及與商品房不同的特點，所以，房屋建設模式的差異會對住房價值發揮產生一定程度的影響，所以需要政府選擇一種適用于我國基本情況的保障性住房建設模式開展群眾所需住房的建設工作。

1 現階段我國保障性住房建設模式應用現狀分析

我國自20世紀末期不再進行福利住房的分配后，逐漸開始進行保障性住房的施工建設，以此保障我國數量龐大的中低收入群體在商品化的住房趨勢發展之下可以租賃或者采買需要的住房，滿足人們基本的住房需要，當前我國仍然在進行保障性的廉租房、經適房的建設，但是兩類住房建設模式實際應用的現狀不容樂觀，存在的問題頗多，亟待改進。

2 改進保障性住房建設模式的對策分析

2.1 組建基于政府的保障性住房管理機構

我國開展的保障性住房建設工作，基本是由各地方的政府進行管理建設的，但是以往建設管理期間多為政府籠統的管理，沒有專門的機構對于經適房、廉租房等不同類型保障房以及管理部門進行統一的管理，存在著制定的管理制度無法落實到位以及各個管理部門之間各自為政、管理界限劃定不明確、管理工作內容推諉等問題，所以，要求政府部門認識到以上問題長期存在導致的危害，繼而組建下轄于政府的保障性住房建設專門的管理機構，以便對不同類型保障房管理部門進行管理，加強部門間開展日常工作時的溝通與聯系，以此完全參與項目開發的登記備案、審批、協調等工作，確保各項工作均可以在專門機構的監管之下有條不紊地開展，優化政府各項資源配置，避免再次發生住房建設開發商選擇不恰當、政府建設住房資金不充裕、住房建設要求不達標等問題。

其中針對經適房開發商選擇問題，則需要我國政府對常規的經適房建設模式加以改進，逐步利用項目法人招投標模式，即政府專門機構需要公開、透明、公平、公正地從眾多經適房項目開發競標者中擇優選擇，以期選取出具有良好社會信譽、建筑工程開發實力雄厚的項目開發企業承建工程。而對于住房建設資金缺乏問題，則要求具有較高撥付資金權力的機構，結合項目開發所需的資金預算，進行政府投資資金的管理，以此在有效運作之后獲取住房建設所需的足夠資金，避免再次發生房屋建造資金不足引發的一系列保障性住房建設隱患問題。對于建設完工的保障性住房后續的應用問題，同樣需要政府專門機構發揮管理職能，重點做好房屋租售工作，制定可行性較高的租賃買賣方案，以政府為主導進行房屋價格的管理與控制，促使收入低的群體可以在條件符合的情況下購買與租賃房屋。

2.2 制定政府回贖機制、糾錯機制

在回贖機制方面，即為政府通過出資來對承建單位建設完工的保障性住房進行回購，待收回這些住房的產權后，強化保障性住房的管理控制能力，或者中低收入群體已經購買經適房，之后再次售賣這些房產時需要原價出售給政府；所以該項制度的本質為提高政府對于保障性住房的管理能力，有效解決此類住房在市面租售期間的運作與流通混亂的問題，并且在政府建設保障性住房資金不足時可以按照開發商先墊資、政府后回購的方式緩和政府資金短缺問題。因此，回購制度的制定對于我國政府管理、建設保障性住房而言意義重大，需要政府在后續的發展中就制度內容做進一步的細化，明確回贖住房時的條件，以便強化回贖機制的操作性。

在糾錯機制方面，研究以往建設的保障性住房租售期間披露出的問題，發現有不符合要求的中高收入的人群獲取此類住房資質的問題，所以，政府需要依托糾錯機制對于以往管理的保障性住房的住戶加強資質審核與復核，并且借助于社會監督的力量盡快找出違規租賃與購買保障性住房的用戶，以便可以對這些人加以處理，切實有效的將房屋租給或售賣給真正有住房需要的人群，進一步增強政府在社會中的公信力，確保廣大群眾可以對政府更加信賴。

2.3 大力應用現代化的項目代建模式與總承包模式

在項目代建模式上，該模式屬于我國建設大型工程項目時較常應用的一種建設模式，即建設項目期間，政府作為保障性住房的業主依托招投標方式選取適合建設住宅建筑的代建單位，繼而由具有較強工程建設與管理能力的代建單位負責工程全過程的建設與管理工作，支付薪酬的方式為獎金、傭金，如果代建單位在工程作業期間發生濫用建材、偷工減料的問題，自身將無法從中獲得收益，所以政府的管理工作量與難度明顯下降，代建模式的應用價值顯著優于開發商建設住房的模式。該模式應用時須注意政府需要有著充足的建設保障性住房的資金，才可確保建設工作能夠順利進行。

在總承包方模式上，主要包括有BT、EPC等幾種模式，其中，前者多在基建工程作業中應用，整個基建工程開展之前需要由承建單位進行建設資金的籌措，之后有足夠的資金后進行墊資建設，最終再由政府出資收回，適用于政府資金有限或需要盡快回款的情況下。后一種模式則多在工業項目建設中使用，工程規模較大，涉及工程作業方案與圖紙設計、物料采購、施工、管理等工作，所以，總承包商中標后要對工程建設全過程負責，待最終的工程項目驗收合格且可以直接投入使用后，總承包商可以獲得全部的承建資金，適用于政府資金多的情況。所以總承包建設模式在大規模、管理難度大的保障性住房建設中使用效果較好，政府可以結合自身資金情況合理地選擇其中一種模式建設住房。

3 結語

近年來我國建設的保障性住房數量較多，但是由于建設模式選取不合理所致的問題也較多，嚴重制約保障性住房作用的有效實現，針對這一問題需要相關政府職能部門可以在開發相應保障性住房建設項目期間，對于現階段我國采用的建設模式多進行學習與研究，加大政府與住房建筑承建企業、建筑咨詢企業的參與力度，進而結合多方意見得出相關工程建設時應用建設模式的建設要點，保證保障性工程可以在相應建設模式指導下正常有序地進行建設，降低保障性住房建設問題的發生風險。