推進農村住房管理制度改革的幾點建議

唐元

農村住房是我國廣大農民的安身立命之本，涉及億萬農民切身利益，是農民最基本的財產權利。長期以來，我國實行城鄉分離的住房政策，城鎮住房按照商品房管理、允許上市流通，而農村住房只允許村內買賣、不允許上市流通，這一政策損害了廣大農民的財產權益、不利于城鄉統籌發展、不適應經濟發展的要求。黨的十八屆三中全會《關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出：“賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。”建議按照中央精神，加快推進農村住房制度改革，將農村住房按照商品房管理，允許上市流通，為農村發展、農民致富創造政策條件。

農民住房不允許上市流通弊端明顯

實行城鄉分離的住房政策，不允許農村住房上市流通，曾經一度起到了保護農民權益、保持社會穩定的積極作用。實行這一政策的原因，主要是因為農村住房是建在宅基地之上的，宅基地屬于村集體所有，這就決定了農村住房及其宅基地在村集體組織內部成員之間轉讓是可以的，而轉讓給城鎮居民就不被允許，也就是不能作為商品房上市流通交易。應當看到，在全面建設小康社會的新形勢下，實行農村住房不能上市流通政策帶來的弊端越來越明顯。

一是農民權益得不到保障。農村住房有的是農民世世代代傳承的祖業，有的是農民子女成人后按照一戶一宅的規定獲得宅基地所建的住房，農民多年的積蓄大都用于新建住房或翻修舊房上，目前我國農村很重要的一個現象是住房越來越漂亮。按照目前的農村住房政策，農村住房只能在村民間交易，市場有限、價格低廉。近些年，城鎮商品房價格不斷上漲，而農村住房不但沒有升值、反而在不斷貶值，極大地損害了農民財產權益。

二是制約了農村發展繁榮。農村住房不能上市流通，禁止城市居民選購農村住房，阻斷了城市居民到農村買房、移居農村的渠道，也阻斷了城市資金進入農村的一個重要通道，城市居民尤其是一線城市居民為了追求良好生態生活環境，只能到國外購置房產、移居國外，這已經成為我國資金外流的重要原因，也因此炒高了美國、澳大利亞、加拿大等國的房價。同時，目前實行了鼓勵農民到城里買房、向城鎮遷移的政策，導致資金流在城鄉之間只能由農村向城鎮單向流動的現象。農村缺乏資金，必然走向荒蕪、凋零和衰敗。

三是導致農用地被不斷蠶食。因為宅基地不能上市流通，現行對宅基地的審批政策較為寬松，不少地方只要村委會和鄉級政府同意就可以將農用地劃轉為宅基地，許多農民建房不是因為真實需求，而是因為相互攀比搶占宅基地，建的房子布局不合理且大多沒有配套設施，還導致大量農用地被占用、大量基本農田被蠶食。

四是帶來了一系列穩定隱患。在目前的城鄉差別化住房制度下，城鎮和農村房價差別巨大，一些城市郊區農村為了增加收入，建了不少小產權房賣給城市居民。對這種不合規行為盡管各地不斷清理整頓，但屢禁不止，低房價吸引不少城市居民購買，形成群眾與政府的尖銳矛盾，給社會留下了穩定隱患。

加快農村住房制度改革非常必要

當前，我國正處于經濟發展轉型升級的關鍵時期，加快農村住房制度改革，將農村住房納入商品房管理，意義重大，時機成熟。

一是有利于城鎮房產去庫存。當前，為了促進城鎮住房去庫存，國家實行了鼓勵農民到城鎮購房并遷居城鎮的政策，但農民消費能力有限。農村住房是他們的主要財產，允許農村住房進入流通領域，可以迅速增加農民收入，讓愿意向城鎮遷徙的農民在城鎮買得起房，有助于城鎮尤其是三四線城鎮住房去庫存進程。同時，如果配套推進戶籍制度和基本社會保險制度改革，將留在農村的老人孩子接到城鎮居住，可以一攬子解決農村“空巢老人”和“留守兒童”問題。

二是可以增加城鎮居民資金支出渠道。實施農村住房商品化改革，允許農村住房上市流通，增加了一條城鎮居民資金進入農村的重要渠道，這為北京、上海等一線城市退休居民退城還鄉到農村居住創造了條件，這無疑將優化城鎮居民資金支出結構、促進城鄉人口合理流動，有利于緩解大城市人口過度集聚壓力、解決城鄉區域發展極度不平衡問題。

三是有利于加快農村城鎮化進程。我國當前鄉村衰敗的主要原因是資金匱乏、人口外流和農業現代化步伐緩慢，實行農村住房上市流通政策，引導大量資金、人流流向農村，對于繁榮新農村、建設新農村、發展現代農業可以起到關鍵作用。

五是有利于啟動內需緩解經濟下行壓力。當前，中美貿易戰升級，我國經濟面臨外貿前景堪憂、國內消費增速下滑、增長后勁不足的嚴峻形勢，加快推進農民住房市場化改革，有利于迅速提高農民財產性收入，增強廣大農民群體消費能力，增強全社會消費動能，這對于緩解經濟下行壓力，具有積極的現實意義。

具體建議

加快農村住房制度建設、允許農民住房上市流通是關系全局的大事，但牽涉面廣、問題復雜，建議按照農民自愿、系統推進、政策保障的原則循序漸進地實施。

一是試點先行。在重慶、成都、安徽等國家統籌城鄉改革試點地區先行實施，總結經驗后在全國展開，在落戶城鎮的農民工中優先實施，切不可損害農民利益。

二是與城鄉遷移掛鉤。將農村住房改革與農民在城市購房并全家遷移城鎮掛鉤。積極支持農業轉移人口市民化，同時鼓勵城市居民到農村購房定居，國家在農民到城市定居的住房、就業政策，以及城市居民到農村定居的配套政策上予以支持。

三是完善配套政策。盡快完善城鄉一體化戶籍制度改革，盡快完善統籌城鄉的醫療、就業、低保等制度，讓定居城鎮的農民與城市居民享有同等的就業、住房、上學、就醫、低保權利。同時，可以考慮從農民住房轉讓收益中扣除適當的費用，用于充實城市配套設施建設資金和社保資金。

四是嚴格宅基地審批制度。繼續發揮村民自治組織的民主管理作用，同時將農村宅基地審批權交由縣級以上人民政府，嚴禁亂占基本農田等行為。

（責任編輯 李秀江）