南京某“城中村”開發(fā)可行性研究

王禮煒， 周衍濤，王書明

(1.徐州市鋼聯(lián)混凝土有限公司，江蘇 徐州 221011；2.金陵科技學(xué)院 建筑工程學(xué)院，江蘇 南京 211169)

1 項目概況

項目待改造地塊位于南京市祥瑞路東側(cè)，平和路北側(cè)，總用地面積5690 m2，其中建設(shè)用地1340 m2，道路及綠化代征用地4350 m2。地塊現(xiàn)有建筑面積9567 m2，為5幢3層磚混結(jié)構(gòu)樓房及部分磚木結(jié)構(gòu)平房，房屋老舊、規(guī)劃雜亂、市政設(shè)施缺乏，大量房屋因結(jié)構(gòu)老化存在不同程度的險情，居民生活環(huán)境惡劣。

近年來，隨著祥瑞路拓寬通車，南京市疾控中心建成使用，南京軍區(qū)首長住宅樓、金陵大公館、匯林綠洲等高檔樓宇相繼落成，這一片危舊房屋與周圍環(huán)境形成極大了反差，其惡劣的人居環(huán)境、破敗的城市面貌嚴(yán)重的影響了整體城市景觀。根據(jù)市建委批復(fù)，該地塊將拆遷改造為社區(qū)服務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，其中地塊南側(cè)為地上5層建筑面積1849.97m2的社區(qū)服務(wù)用房；地塊北側(cè)為地上3層建筑面積3778.79 m2的商業(yè)配套設(shè)施。擬建項目地上總建筑面積為5628.76 m2，地面停車位17輛。項目土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，建成后用于社區(qū)服務(wù)及社區(qū)商業(yè)配套。

2 項目總投資估算

2.1 征收補(bǔ)償方式

由于改造規(guī)模大，時間短，導(dǎo)致家庭搬遷困難。在利益分配上，由于缺少調(diào)控制度，企業(yè)得益多，拆遷戶沒有得到合理的補(bǔ)償，致使矛盾加深。對拆遷戶進(jìn)行合理的拆遷補(bǔ)償有利于減少矛盾，保障舊房改造的順利進(jìn)行。征收補(bǔ)償主要有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、綜合型補(bǔ)償3種方式。本項目采用貨幣補(bǔ)償方式。

2.2 征收成本的確定

確定征收成本，首先必須確定房屋評估標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行房屋評估，主要是針對房屋的坐落地點、環(huán)境景觀、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、房齡、房型、面積、樓層、朝向、權(quán)屬狀況、內(nèi)部裝修等等一些因素進(jìn)行估價。

2.2.1 選擇可比實例

根據(jù)所選標(biāo)準(zhǔn)樣本房情況，按照規(guī)定的要求選擇4個及以上滿足條件的交易案例作為可比實例，以測算標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價格。對選擇的4個交易案例，估價人員逐一進(jìn)行入戶調(diào)查，排除了連家店、送閣樓及其他非正常交易因素。對交易時已裝潢的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘查，并以扣除該部分裝潢費用后的房屋價格作為可比案例的交易價格，如表1所示。

表1 標(biāo)準(zhǔn)樣本房與可比案例的比較

2.2.2 對比確定參數(shù)

通過對標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋和可比實例A、B、C、D的實地查勘對比，按照基準(zhǔn)價格修正方式，參照被拆遷房屋實體因素修正系數(shù)表得表2。

2.2.3 得出計算式

估價對象A=8679×94/100×94/100×100/102=7518元/m2。

估價對象B=8829×94/100×94/100×100/100=7801元/m2

估價對象C=8562×94/100×94/100×100/100=7565元/m2

估價對象D=8839×94/100×94/100×100/101=7733元/m2

表2 樣本房與可比案例得分情況

2.2.4 計算比準(zhǔn)價格

綜合可確定在同一估價時點下比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值=(7518+7801+7565+7733)÷4=7654(元/m2)。經(jīng)上述測算得到本項目基準(zhǔn)價格為7654元/m2。則項目征收成本概算見表3。

表3 某改造項目征收成本概算

根據(jù)綜合考慮，確定該項目征收成本為6295.79萬元。在估價時點，一年期貸款利息為7.47%，根據(jù)現(xiàn)銀行市場開發(fā)貸款利率均上浮20%，則半年期的征收補(bǔ)償利息為： 6295.79×[ (1+7.47%× 1.2)0.5-1]=951.81萬元； 則征收總成本為=6295.79萬元+951.81萬元=7877.95萬元。

2.3 建安成本和開發(fā)經(jīng)營過程中的其他費用的確定

2.3.1 建筑安裝工程費

根據(jù)江蘇省建筑工程概預(yù)算編制方法和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項目建筑安裝工程施工預(yù)算，確定該項目建筑安裝工程費綜合標(biāo)準(zhǔn)為地上部分每平方米建筑面積1100.00元建筑安裝工程費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。建筑安裝工程費=1100.00元/m2× 5628.76 m2=619.16萬元

2.3.2 勘察設(shè)計和前期工程費

包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、管理等費用，按建筑物面積50元/m2計。 勘察設(shè)計和前期工程費=50元/m2× 5628.76 m2=28.14萬元

2.3.3 附屬公共配套設(shè)施費

包括列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用。宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費用按建筑面積計需80元/m2，附屬公共配套設(shè)施費假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

附屬公共配套設(shè)施費=80元/m2× 5628.76 m2=45.03萬元。

2.3.4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費

包括開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。宗地紅線內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費用按建筑面積計需120元/m2，公共基礎(chǔ)設(shè)施費假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

公共基礎(chǔ)設(shè)施費=120元/m2× 5628.76 m2=67.55萬元。

2.3.5 開發(fā)過程中的規(guī)費

(1)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費。根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《省物價局、省財政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費的批復(fù)》的通知》(寧價房[2007]22號，寧財綜[2007]38號)，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積計150元/m2。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費=150元/m2×5628.76 m2=84.43萬元。

(2)結(jié)建人防費=5628.76 m2×2500 m2×3%=42.22萬元。

(3)新建房屋白蟻防治費。根據(jù)蘇財預(yù)(2002)95號、財預(yù)(2002)584號，新建房屋白蟻防治費按建筑面積(含地下)計2.3元/m2。白蟻防治費=2.3元/m2×5628.76 m2=1.29萬元。

(4)新型墻體材料專項基金：根據(jù)[蘇財綜(2003)153號]，新型墻體材料專項基金按8元/m2計。新型墻體材料專項基金=8元/m2×5628.76 m2=4.50萬元。

(5)散裝水泥專項基金：根據(jù)[蘇財綜字(1999)69號]，散裝水泥專項基金按2元/m2計。散裝水泥專項基金=2元/m2×5628.76 m2=1.13萬元。開發(fā)過程中的規(guī)費共為133.57萬元，假設(shè)在開發(fā)建設(shè)前一次性交納。實際投入總成本為：619.16+28.14+45.03+67.55+133.57=893.45(萬元)。

2.3.6 投資利息

投資利息率(貼現(xiàn)率)按2007年12月21日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的一年期貸款利息率7.47%計。開發(fā)貸款項目利息上浮20%。投資利息為(619.16+28.14+45.03+67.55)×[(1+7.47%×1.2)0.5-1]+133.57×[(1+7.47%×1.2)-1]=44.16(萬元)。

2.3.7 其他費用

建安成本和開發(fā)經(jīng)營過程中的其他費用=893.45 +44.16=937.61(萬元)。因此，項目開發(fā)成本=拆遷成本+建安成本和開發(fā)經(jīng)營過程中的其他費用=7877.95+937.61=8815.56(萬元)。

3 項目投資評價

3.1 項目收益分析

該項目擬建成兩棟地上多層建筑物，總建筑面積為5628.76 m2，一幢為地上5層，建筑面積為1849.97 m2；二幢為地上3層，建筑面積為3778.79 m2。地上尚無停車及相應(yīng)配套。項目建成后用途為文化娛樂用房，對外出租經(jīng)營。估價人員調(diào)查了估價對象所在區(qū)域娛樂、會所的租賃情況，見表4。

根據(jù)估價人員對該類用房所在區(qū)域租賃情況的調(diào)查了解，結(jié)合本類用房具體情況確定租金水平在100元/m2·月～120元/m2·月，本次考慮該物業(yè)整體出租，單體較大，租金按110元/m2·月計。房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加，計房產(chǎn)收益的17.55%，空置率取8.33%，招租及房產(chǎn)管理、維修費計房屋收益的6%。估價對象所在區(qū)域分布著數(shù)量眾多的新建居住小區(qū)，附近為軟件開發(fā)集中區(qū)，隨著這些新建住宅小區(qū)入住人口及商務(wù)技術(shù)人員的逐漸增加，該區(qū)域的商業(yè)氛圍會逐步得到提升，商業(yè)、辦公物業(yè)會有一定幅度增長。在綜合考慮該物業(yè)的具體特點，并參照主城區(qū)商業(yè)物業(yè)租金每年3～4%的增長情況，確定該物業(yè)未來租金每年上漲3%。項目年費用分析見表5。

表4 估價對象所在區(qū)域租賃情況

表5 估價對象年費用分析

則該項目折算到開發(fā)時點的房地產(chǎn)的總收益為:16098.67(元/m2)×5628.76(m2)=9061.55(萬元)； 項目利潤：9061.55(萬元)-8815.56(萬元)=245.99(萬元)。

3.2 評價指標(biāo)

3.2.1 靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。計算公式為：

(1)

靜態(tài)現(xiàn)金流量見表6。

則靜態(tài)投資回收期為15+157.111/(157.111+639.808)=15.20年。

3.2.2 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為：

(2)

通過內(nèi)插法求取財務(wù)內(nèi)部收益率。本次按可獲收益年限為38年計。具體見表7及表8。

表6 靜態(tài)現(xiàn)金流量 萬元

表7 目標(biāo)收益率取8.91%時的財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元

表8 目標(biāo)收益率取8.92%時的財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元

所以：FIRR=8.91%+3.48642/(3.48642+5.655951)×(8.92%-8.91%)=8.9138%。

4 項目風(fēng)險分析

項目風(fēng)險分析是對項目的不確定性進(jìn)行全方位的分析。任何社會經(jīng)濟(jì)活動都有一定的風(fēng)險，作為一種投資，房地產(chǎn)開發(fā)可能帶來收益，也可能帶來損失。企業(yè)在關(guān)注投資收益的同時，也感受到了風(fēng)險的巨大挑戰(zhàn)。由于項目開發(fā)周期長，投入金額大，企業(yè)更加重視對項目的風(fēng)險識別、評價和控制。

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，在投資過程中由于政府政策、市場行情等各方面的因素影響，使得項目的經(jīng)濟(jì)效益偏離預(yù)期目標(biāo)，這種情況就是房地產(chǎn)項目的不確定性。通過對項目進(jìn)行不確定性分析，可以估計項目對不確定因素變化時的財務(wù)情況，判斷其是否還能盈利。

項目盈虧平衡分析 ：項目的盈虧平衡分析本質(zhì)上就是分析其臨界點，通過把銷售數(shù)量作為不確定的因素，當(dāng)項目正好收益等于投資支出時的銷售量即盈虧平衡點。盈虧平衡分析可以對項目的財務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析，盈虧平衡點越低越好。由上一章的測算結(jié)果可知，南瑞路蔡家巷舊房改造項目的總投資額為8815.56 萬元，預(yù)計收入為 9061.55萬元，因此，本項目的銷售盈虧平衡點為： BEP=8815.56÷9061.55×100%=97.29%,所以該項目資金回收達(dá)到 97.29%時，項目就能保持盈虧平衡。

5 社會經(jīng)濟(jì)評價

項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)評價主要包含以下兩方面。

(1)本項目按照規(guī)劃中確定的目標(biāo)及用途對舊房進(jìn)行綜合規(guī)劃治理，調(diào)整土地使用功能，優(yōu)化土地利用，按照舊房改造的有序化和節(jié)約化進(jìn)行調(diào)整改造，以此來改善生活生產(chǎn)條件及生態(tài)環(huán)境。本項目秉承資源節(jié)約，保護(hù)生態(tài)的開發(fā)模式，避開以前大拆大建的做法，按照新的節(jié)約型建設(shè)改造模式進(jìn)行，推動南京舊房改造的進(jìn)程。

(2)項目開發(fā)屬于重建性開發(fā)，把已經(jīng)沒有使用和改造價值的舊房徹底拆遷后重新規(guī)劃土地的用途，改善此區(qū)域的環(huán)境居住質(zhì)量與周圍南京市疾控中心、金陵大公館、匯林綠洲等建筑相協(xié)調(diào)，提升區(qū)域價值和區(qū)域形象。

6 結(jié)語

本項目的開發(fā)是在我國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，居民希望改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量的背景下實施的。在此綜合背景下，論文采用項目可行性研究的基本方法，結(jié)合舊房改造的基本理論，得出以下結(jié)論：

通過財務(wù)分析的方法對本項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了分析，本項目靜態(tài)投資回收期為15.20年，從回收期看，回收期偏長；財務(wù)內(nèi)部收益率為8.9138%，財務(wù)內(nèi)部收益率略大于目前金融市場長期融資成本利率7.83%-8.613%。從上述指標(biāo)看，回收期偏長，利潤較低，但考慮到此項目對完善城市配套、改善人居居住品質(zhì)、提升城市面貌的作用，此項目可行。在項目操作中需要嚴(yán)格控制成本。造成項目微利的主要原因在于本項目開發(fā)的物業(yè)無法在市場上銷售，而只能靠出租經(jīng)營收回投資，而南京房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的租金和房價倒掛的現(xiàn)象，即經(jīng)營性物業(yè)的出租收益遠(yuǎn)低于房價所應(yīng)對應(yīng)的租金水平。