南京某“城中村”開發可行性研究

王禮煒， 周衍濤，王書明

(1.徐州市鋼聯混凝土有限公司，江蘇 徐州 221011；2.金陵科技學院 建筑工程學院，江蘇 南京 211169)

1 項目概況

項目待改造地塊位于南京市祥瑞路東側，平和路北側，總用地面積5690 m2，其中建設用地1340 m2，道路及綠化代征用地4350 m2。地塊現有建筑面積9567 m2，為5幢3層磚混結構樓房及部分磚木結構平房，房屋老舊、規劃雜亂、市政設施缺乏，大量房屋因結構老化存在不同程度的險情，居民生活環境惡劣。

近年來，隨著祥瑞路拓寬通車，南京市疾控中心建成使用，南京軍區首長住宅樓、金陵大公館、匯林綠洲等高檔樓宇相繼落成，這一片危舊房屋與周圍環境形成極大了反差，其惡劣的人居環境、破敗的城市面貌嚴重的影響了整體城市景觀。根據市建委批復，該地塊將拆遷改造為社區服務及商業配套設施，其中地塊南側為地上5層建筑面積1849.97m2的社區服務用房；地塊北側為地上3層建筑面積3778.79 m2的商業配套設施。擬建項目地上總建筑面積為5628.76 m2，地面停車位17輛。項目土地使用權性質為劃撥，建成后用于社區服務及社區商業配套。

2 項目總投資估算

2.1 征收補償方式

由于改造規模大，時間短，導致家庭搬遷困難。在利益分配上，由于缺少調控制度，企業得益多，拆遷戶沒有得到合理的補償，致使矛盾加深。對拆遷戶進行合理的拆遷補償有利于減少矛盾，保障舊房改造的順利進行。征收補償主要有貨幣補償、產權置換、綜合型補償3種方式。本項目采用貨幣補償方式。

2.2 征收成本的確定

確定征收成本，首先必須確定房屋評估標準。進行房屋評估，主要是針對房屋的坐落地點、環境景觀、建筑結構、配套設施、房齡、房型、面積、樓層、朝向、權屬狀況、內部裝修等等一些因素進行估價。

2.2.1 選擇可比實例

根據所選標準樣本房情況，按照規定的要求選擇4個及以上滿足條件的交易案例作為可比實例，以測算標準樣本房屋的基準價格。對選擇的4個交易案例，估價人員逐一進行入戶調查，排除了連家店、送閣樓及其他非正常交易因素。對交易時已裝潢的房屋進行詳細勘查，并以扣除該部分裝潢費用后的房屋價格作為可比案例的交易價格，如表1所示。

表1 標準樣本房與可比案例的比較

2.2.2 對比確定參數

通過對標準樣本房屋和可比實例A、B、C、D的實地查勘對比，按照基準價格修正方式，參照被拆遷房屋實體因素修正系數表得表2。

2.2.3 得出計算式

估價對象A=8679×94/100×94/100×100/102=7518元/m2。

估價對象B=8829×94/100×94/100×100/100=7801元/m2

估價對象C=8562×94/100×94/100×100/100=7565元/m2

估價對象D=8839×94/100×94/100×100/101=7733元/m2

表2 樣本房與可比案例得分情況

2.2.4 計算比準價格

綜合可確定在同一估價時點下比準價格的算術平均值=(7518+7801+7565+7733)÷4=7654(元/m2)。經上述測算得到本項目基準價格為7654元/m2。則項目征收成本概算見表3。

表3 某改造項目征收成本概算

根據綜合考慮，確定該項目征收成本為6295.79萬元。在估價時點，一年期貸款利息為7.47%，根據現銀行市場開發貸款利率均上浮20%，則半年期的征收補償利息為： 6295.79×[ (1+7.47%× 1.2)0.5-1]=951.81萬元； 則征收總成本為=6295.79萬元+951.81萬元=7877.95萬元。

2.3 建安成本和開發經營過程中的其他費用的確定

2.3.1 建筑安裝工程費

根據江蘇省建筑工程概預算編制方法和標準，結合本項目建筑安裝工程施工預算，確定該項目建筑安裝工程費綜合標準為地上部分每平方米建筑面積1100.00元建筑安裝工程費在建設期內均勻投入。建筑安裝工程費=1100.00元/m2× 5628.76 m2=619.16萬元

2.3.2 勘察設計和前期工程費

包括可行性研究、規劃、勘察、設計、管理等費用，按建筑物面積50元/m2計。 勘察設計和前期工程費=50元/m2× 5628.76 m2=28.14萬元

2.3.3 附屬公共配套設施費

包括列入項目規劃圖、規劃要點，列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。宗地紅線內附屬公共配套設施費用按建筑面積計需80元/m2，附屬公共配套設施費假設在建設期內均勻投入。

附屬公共配套設施費=80元/m2× 5628.76 m2=45.03萬元。

2.3.4 公共基礎設施費

包括開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。宗地紅線內公共基礎設施費用按建筑面積計需120元/m2，公共基礎設施費假設在建設期內均勻投入。

公共基礎設施費=120元/m2× 5628.76 m2=67.55萬元。

2.3.5 開發過程中的規費

(1)市政公用基礎設施配套費。根據《關于轉發《省物價局、省財政廳關于調整南京市城市市政公用基礎設施配套費的批復》的通知》(寧價房[2007]22號，寧財綜[2007]38號)，市政公用基礎設施配套費按建筑面積計150元/m2。市政公用基礎設施配套費=150元/m2×5628.76 m2=84.43萬元。

(2)結建人防費=5628.76 m2×2500 m2×3%=42.22萬元。

(3)新建房屋白蟻防治費。根據蘇財預(2002)95號、財預(2002)584號，新建房屋白蟻防治費按建筑面積(含地下)計2.3元/m2。白蟻防治費=2.3元/m2×5628.76 m2=1.29萬元。

(4)新型墻體材料專項基金：根據[蘇財綜(2003)153號]，新型墻體材料專項基金按8元/m2計。新型墻體材料專項基金=8元/m2×5628.76 m2=4.50萬元。

(5)散裝水泥專項基金：根據[蘇財綜字(1999)69號]，散裝水泥專項基金按2元/m2計。散裝水泥專項基金=2元/m2×5628.76 m2=1.13萬元。開發過程中的規費共為133.57萬元，假設在開發建設前一次性交納。實際投入總成本為：619.16+28.14+45.03+67.55+133.57=893.45(萬元)。

2.3.6 投資利息

投資利息率(貼現率)按2007年12月21日調整利率后中國人民銀行公布的一年期貸款利息率7.47%計。開發貸款項目利息上浮20%。投資利息為(619.16+28.14+45.03+67.55)×[(1+7.47%×1.2)0.5-1]+133.57×[(1+7.47%×1.2)-1]=44.16(萬元)。

2.3.7 其他費用

建安成本和開發經營過程中的其他費用=893.45 +44.16=937.61(萬元)。因此，項目開發成本=拆遷成本+建安成本和開發經營過程中的其他費用=7877.95+937.61=8815.56(萬元)。

3 項目投資評價

3.1 項目收益分析

該項目擬建成兩棟地上多層建筑物，總建筑面積為5628.76 m2，一幢為地上5層，建筑面積為1849.97 m2；二幢為地上3層，建筑面積為3778.79 m2。地上尚無停車及相應配套。項目建成后用途為文化娛樂用房，對外出租經營。估價人員調查了估價對象所在區域娛樂、會所的租賃情況，見表4。

根據估價人員對該類用房所在區域租賃情況的調查了解，結合本類用房具體情況確定租金水平在100元/m2·月～120元/m2·月，本次考慮該物業整體出租，單體較大，租金按110元/m2·月計。房產稅、營業稅及附加，計房產收益的17.55%，空置率取8.33%，招租及房產管理、維修費計房屋收益的6%。估價對象所在區域分布著數量眾多的新建居住小區，附近為軟件開發集中區，隨著這些新建住宅小區入住人口及商務技術人員的逐漸增加，該區域的商業氛圍會逐步得到提升，商業、辦公物業會有一定幅度增長。在綜合考慮該物業的具體特點，并參照主城區商業物業租金每年3～4%的增長情況，確定該物業未來租金每年上漲3%。項目年費用分析見表5。

表4 估價對象所在區域租賃情況

表5 估價對象年費用分析

則該項目折算到開發時點的房地產的總收益為:16098.67(元/m2)×5628.76(m2)=9061.55(萬元)； 項目利潤：9061.55(萬元)-8815.56(萬元)=245.99(萬元)。

3.2 評價指標

3.2.1 靜態投資回收期

靜態投資回收期(Pb)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。計算公式為：

(1)

靜態現金流量見表6。

則靜態投資回收期為15+157.111/(157.111+639.808)=15.20年。

3.2.2 財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：

(2)

通過內插法求取財務內部收益率。本次按可獲收益年限為38年計。具體見表7及表8。

表6 靜態現金流量 萬元

表7 目標收益率取8.91%時的財務凈現值 萬元

表8 目標收益率取8.92%時的財務凈現值 萬元

所以：FIRR=8.91%+3.48642/(3.48642+5.655951)×(8.92%-8.91%)=8.9138%。

4 項目風險分析

項目風險分析是對項目的不確定性進行全方位的分析。任何社會經濟活動都有一定的風險，作為一種投資，房地產開發可能帶來收益，也可能帶來損失。企業在關注投資收益的同時，也感受到了風險的巨大挑戰。由于項目開發周期長，投入金額大，企業更加重視對項目的風險識別、評價和控制。

房地產項目開發周期較長，在投資過程中由于政府政策、市場行情等各方面的因素影響，使得項目的經濟效益偏離預期目標，這種情況就是房地產項目的不確定性。通過對項目進行不確定性分析，可以估計項目對不確定因素變化時的財務情況，判斷其是否還能盈利。

項目盈虧平衡分析 ：項目的盈虧平衡分析本質上就是分析其臨界點，通過把銷售數量作為不確定的因素，當項目正好收益等于投資支出時的銷售量即盈虧平衡點。盈虧平衡分析可以對項目的財務進行風險分析，盈虧平衡點越低越好。由上一章的測算結果可知，南瑞路蔡家巷舊房改造項目的總投資額為8815.56 萬元，預計收入為 9061.55萬元，因此，本項目的銷售盈虧平衡點為： BEP=8815.56÷9061.55×100%=97.29%,所以該項目資金回收達到 97.29%時，項目就能保持盈虧平衡。

5 社會經濟評價

項目開發的經濟評價主要包含以下兩方面。

(1)本項目按照規劃中確定的目標及用途對舊房進行綜合規劃治理，調整土地使用功能，優化土地利用，按照舊房改造的有序化和節約化進行調整改造，以此來改善生活生產條件及生態環境。本項目秉承資源節約，保護生態的開發模式，避開以前大拆大建的做法，按照新的節約型建設改造模式進行，推動南京舊房改造的進程。

(2)項目開發屬于重建性開發，把已經沒有使用和改造價值的舊房徹底拆遷后重新規劃土地的用途，改善此區域的環境居住質量與周圍南京市疾控中心、金陵大公館、匯林綠洲等建筑相協調，提升區域價值和區域形象。

6 結語

本項目的開發是在我國城鎮化加速發展，城鎮居民收入不斷提高，居民希望改善生活環境，提高生活質量的背景下實施的。在此綜合背景下，論文采用項目可行性研究的基本方法，結合舊房改造的基本理論，得出以下結論：

通過財務分析的方法對本項目的經濟指標進行了分析，本項目靜態投資回收期為15.20年，從回收期看，回收期偏長；財務內部收益率為8.9138%，財務內部收益率略大于目前金融市場長期融資成本利率7.83%-8.613%。從上述指標看，回收期偏長，利潤較低，但考慮到此項目對完善城市配套、改善人居居住品質、提升城市面貌的作用，此項目可行。在項目操作中需要嚴格控制成本。造成項目微利的主要原因在于本項目開發的物業無法在市場上銷售，而只能靠出租經營收回投資，而南京房地產市場存在嚴重的租金和房價倒掛的現象，即經營性物業的出租收益遠低于房價所應對應的租金水平。