限價房政策有待調(diào)整

趙秀池

新年伊始，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布2019年第一個土地使用權(quán)出讓預申請公告：位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地將于近期掛牌出讓，且不設住宅銷售限價。

去年年底的中央經(jīng)濟工作會議指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。住建部布置的2019年十個主要任務之一也是“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。那么未來限價房將何去何從呢？筆者談一下自己的看法。

首先，穩(wěn)房價仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，以及泡沫破裂導致的房地產(chǎn)市場大起大落，必須要讓住房回歸居住功能，通過穩(wěn)房價抑制投機投資性需求。

其次，限房價的行政手段亟待調(diào)整。為了穩(wěn)房價，熱點城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策都采取了限房價政策。有些城市制定了同比房價不上漲的目標。由此，現(xiàn)實中出現(xiàn)了土地流拍、限價房滯銷、新房與二手房倒掛等一系列棘手的問題，住房市場的可持續(xù)發(fā)展受到質(zhì)疑。而這一系列問題的源頭就在于采取了限房價政策。在限房價競地價的土地供應環(huán)節(jié)中，開發(fā)商的利潤空間不斷受擠壓，當無利可圖時便出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。

限價房往往也采取了限售措施，在取得不動產(chǎn)證書5年后才能出售，限制了不動產(chǎn)的流動性，使投資需求止步不前，而剛需人群也因為較嚴的限貸政策，沒有相應的購房能力而放棄買房。由此，限房價項目滯銷不令人意外。

再次，通過供求雙向調(diào)節(jié)實現(xiàn)房價穩(wěn)定。價格機制是市場機制的核心。根據(jù)經(jīng)濟學原理，價格是由供求關(guān)系決定的。供求決定價格，價格又反過來調(diào)節(jié)供求，通過價格波動來實現(xiàn)供求平衡，達到穩(wěn)定房價的目的。

房價應該由供求關(guān)系來決定。政府要通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系使供求平衡來穩(wěn)定房價，促進“房住不炒”實現(xiàn)，而應盡量避免用行政手段按住房價。從政策層面上來講，未來商品住房限價應該逐步取消。

低收入家庭的住房保障是政府的責任，對于低收入家庭的住房應該通過限房價，提供低價房來實現(xiàn)應保盡保。對于中高收入家庭的住房應該由市場來調(diào)節(jié)。通過增加市場供給，抑制投機投資性需求，促進供求平衡來穩(wěn)定房價。

對于供不應求的城市，為避免房價上漲過快，可以采取穩(wěn)地價、限制開發(fā)商利潤的辦法使房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。對于去庫存問題突出的歷史遺留問題，可以通過政府收購，把限價房轉(zhuǎn)為保障房或共有產(chǎn)權(quán)房來解決問題。▲（作者是北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授）