房地產行業在成本管理中存在的問題及對策

張昊

一個高的管理水平對一個企業很重要，而成本控制的是好是壞影響著一個企業的成本管理質量的高低，一個企業是否盈利關鍵看成本控制的好壞，所以每個企業都應該不斷提高成本管理的水平。本文將房地產行業作為研究對象，通過分析發現房地產行業在成本管理中存在的問題，然后從影響成本的多方面進行原因剖析，最后針對房地產行業主要成本問題提出相應的措施，幫助企業獲得更多的利潤。

一、成本管理相關理論概述

（一）成本管理的特點

成本管理初始目標是降低成本最終使企業處于有利地位。合理減少成本是成本管理的重要組成部分，但從成本管理的發展歷史中可以看出，通過控制成本會使成本減少導致產品的質量也會出現問題，這種方法是不合理的。在現如今經濟的發展進程中，通過限制成本不止想要使成本減少，更重要的是想要讓企業在迅猛的市場中站穩腳跟。

（二）成本管理的目標

成本管理主要是為企業的運營服務，它主要是為企業相關利益者提供各項信息和決策，最終達成控制成本，通過成本控制使成本管理不斷優化。與此同時，在達到產品質量和服務的條件下得到成本控制最低化是成本控制的一項最重要的內容，在生產產品的每個步驟都對成本進行有效控制，使各項成本都盡可能下降到最大限度。

二、房地產行業成本管理中存在的問題

（一）沒有掌握好決策階段的成本

決策階段在房地產業的成本控制中有著不可忽視的作用，在這個階段產生的各項成本費用對整個活動的成本控制都有著密不可分的聯系。項目的策劃書對整個投資過程都有指導作用，它將直接影響整個經營生產活動。因為很多來我國房地產一直是賣方處于有利地位的市場狀況，樓市火爆現象一直存在，因而在決策階段的成本控制沒有引起房地產商的高度重視，他們寧愿花很多錢去蓋房，買房，而一點也不重視前期的策劃，從現金流量表可以看出房地產行業對房地產建設投資時投入了很多現金，使現金流出量大于現金流入量，要讓前期收集的材料有廣泛性和代表性，規范分析計算過程，邏輯推理要嚴密謹慎，選擇合理可靠的指標，計算結果要盡可能準確可靠等。不然，會在無形之中損失大量的資金。

（二）不關注規劃和管理，致使成本增大

房地產行業對計劃所起的重要作用認識不夠全面。計劃包括制定長遠的計劃、制定整個年度的計劃和制定作業計劃。由于房地產行業對長期發展計劃的制定和實施不夠重視。從資產負債表中可以發現房地產行業存在好多的存貨以及存在大量的貨幣資金從資產負債表中可以看出，充分表明房地產行業對于成本管理的活動效能低，促使好多閑置的資源都沒有得到有效的利用，存貨以及貨幣資金沒有充分利用、設備的使用效用差、技術及產品儲備量不夠、資源浪費等，由于沒有制定長期計劃將這些閑置的資源進行投資，最終導致成本失控。

（三）沒有全面了解合作廠商

在項目開發過程中，房地產行業必須與施工、設計、材料供應等各式各樣的廠商產生合作，特別是多個項目開發，大多數時候，一個企業和不同的廠商多次進行合作，簽訂一系列的合同，因此在合作前應該摸清合作廠商的底細，對他們的資金，信用等等狀況都要進行合理評估，對合作廠商的能力進行一個全面考察，房地產行業存在許多應收款項在財務報表中可看出，欠缺對合作廠商的有效跟蹤管理，最終導致許多應收款項難以收回，增加相應的壞賬成本。

（四）企業對于成本管理缺乏新理念

在成本管理方面房地產行業的理解并不精確。在近期的發展過程中，企業只關注生產過程中發生的成本，而忘記了其他方面的支出。而在現實生活中，我們認識的成本控制不止是在生產過程中控制，還需要在其他方面也要對成本進行控制，這樣才能讓企業擁有更多的資金投入到其他領域，讓資本不斷增加。只有通過加強成本控制，降低企業成本，才可以讓企業在激烈的競爭環境中有更長遠的發展。

三、房地產行業成本管理解決對策

（一）加大決策階段的成本管理力度

首先，項目決策前應該準備好各項基礎資料，包括收集，查詢，整合資料等，保證信息的準確無誤，除此之外，在進行項目發展前，華遠公司應該提前對市場進行調研，對調研取得的各項數據進行分析整合，然后依據市場行情，確定項目的具體開展，包括項目的規模以及標準，做好前期的準備工作，制定多個備選方案，從中選取最優方案。

（二）重視項目先期預測，加強投資決策的科學性

房地產投資控制的重要環節是設計環節，尤其是在初步設計階段。因為在最先開始設計的時候，建筑物的結構模型、對于外觀的設計及裝修的標準等都已經設計成型了。因此，在開始進行投資估算設計環節是非常重要的。房地產行業在設計時候應該對額度進行限制，對設計的相關內容都要進行詳細的分析考量和計算。把施工中可能遇到的各種狀況都要提前考慮進去，制定合理的項目計劃和投資計劃，在保證質量的同時節約相應的成本。

（三）加強內部管理以及全面了解廠商

房地產行業應該按照專業分工部門負責人應該對每個事件的決策前做出相應的評估，交到上級主管審核，然后交給報審計、稽查部門進行備案;對玩忽職守和無所作為的管理人員要進行責任追查，制定相應的信用標準，對合作廠商的拒付風險做出正確判斷，對其信用品質、償付能力、資本、抵押品、資產規模、負債結構、經營情況等各方面的資信程度都要進行全面調查分析。（作者單位：西安財經大學行知學院）