基于軌道物業綜合開發的城市軌道交通建設投融資模式研究

張嘉欣 彭柔揚 曾瑞棒 陳家飛 羅梓豪

[摘 要]本課題結合佛山軌道交通投融資模式現狀和佛山市財政能力，提出“軌道交通+土地+綜合物業開發”的政府和市場結合的投融資模式，該投融資模式可以將土地價值最大化，投資結構合理化，減輕政府財政負擔。

[關鍵詞]城市軌道交通;投融資模式;物業綜合開發

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.35.037

社會投資具有很大的開發潛力，而吸引社會投資者的加入成了當今地鐵建設投融資的問題的關鍵。但其投資回報期長、盈利能力低，又使得社會投資方對軌道交通建設的熱情不大。如今軌道物業這種創新模式的興起對反哺地鐵投資帶來巨大效益，建立軌道物業合理有效的投融資模式，實現軌道交通企業的盈利能力和可持續發展具有現實意義。

1 國內外典型城市軌道交通發展現狀

不同城市的軌道交通發展、建設、運營等情況有所差異，故對國內外典型城市的軌道交通發展現狀進行分析如下。

1.1 國內主要軌道交通投融資模式分析

國內主要軌道交通投融資模式分為PPP和BOT兩類。由表1的對比可見，PPP的優勢在北京地鐵運營中有所體現，大大緩解了政府的財政壓力，而深圳地鐵的BOT模式創新也初見成效。

1.2 國外主要軌道交通投融資模式分析

目前國外采用的軌道交通投融資模式主要是“租賃—運營—轉讓”（LOT），由政府為資本密集度較高的車站軌道建設項目提供融資，并為政府所有。詳見表2。

國外地鐵主要由多家公司通過競爭的方式來獲得經營執照并取得投資商業回報，將經營性較強的業務剝離出來，融資可作為軌道交通建設和運營管理費用。政府補償金為建設預算（車輛除外）的一部分，企業自籌資金渠道包括財政投融資、企業債券、自由資金、銀行貸款等，致力實現多元融資，減輕軌道交通建設對政府財政的壓力。[1]

2 佛山軌道交通投融資模式現狀

目前，佛山軌道交通投融資模式主要是政府投資中的“權益融資+債務融資”，客觀上起到了加快城市軌道交通建設、提供公共產品、完善城市布局、帶動產業發展的目的，但因為過于強調政府承擔，導致政府財政壓力巨大。

地鐵三號線項目公司由市鐵投集團占8%、禪城區屬企業占14.352%、南海區屬企業占29.762%、順德區屬企業占47.886%共同設立。市屬和區屬國有企業聯合持有100%公司股權。[2]佛山四號線一期工程建設資金的20%為資本金，約75.81億元，由佛山市政府根據整體線網規劃統籌安排。對其余80%，約303.24億元建設資金，在目前的金融環境下，擬通過銀行貸款籌集，并在建設期結束后分年度繼續安排土地收益資金等償還。

項目中，政府購買服務期限為30年，前5年為項目建設期，購買工程建設服務，政府資本金作為建設期的政府購買服務費用投入項目建設;后25年為項目運營期，購買軌道交通運營管理和維護服務。[2]在5年建設期和25年運營期內，佛山市在軌道交通3號線工程項目累計投入489.01億元，其中建設期資本資源金投入80.34億元、運營期貸款還本付息478.87億元、項目運營盈利100.09億元、項目公司支付企業所得稅29.88億元。

3 適合佛山的交通軌道投融資模式

結合佛山軌道交通投融資模式現狀和佛山市財政能力，我們選擇了“軌道交通+土地+綜合物業開發”模式。該模式主要分兩步進行：一是積極探尋與其他企業的合作，增加民間資本的力量，減少政府財政負擔;二是政府部門將地鐵建設權、運營權以及周邊土地使用權授予地鐵公司，由地鐵公司對土地進行物業開發利用。

地鐵作為國有性質的公共交通部門，并不是以盈利為主的商業機構，大多不具有商業地產開發管理思維。所以，打破這種體制框架，從單一的交通軌道功能，擴大到軌道站點周邊的土地價值提升以及城市更新中來能夠更好地開發出地鐵的商業價值并推動軌道交通和城市的融合發展。

在地鐵公司建設地鐵的過程中，由開發商與地鐵公司共同合作建設，對站點沿線的土地進行統一的開發。例如站點的上蓋空間、地下空間、周圍的土地等區域，通過對其進行綜合性的建設與規劃設計，能夠促使交通物業在開發的過程中將利益擴展到最大化。[3]

4 結論

軌道交通建設給地方政府帶來巨大的財政壓力和沉重的債務負擔。本課題主要是以城市軌道交通投融資為主題，結合佛山軌道交通三、四號線的投融資模式和佛山市財政能力，對城市軌道交通的特性和國內外實踐經驗進行了分析，提出了“軌道交通+土地+綜合物業開發”的政府和市場結合的投融資模式，使佛山軌道交通建設模式從政府主導模式向政府和市場結合模式轉變。科學使用土地的效益，降低投資的資金風險，深入拓寬城市軌道交通市場，實現“土地儲備—增值收益—軌道建設”良性循環，并從根本上減輕政府在軌道交通建設和運營管理過程中的負擔。

參考文獻：

[1]申震.城市軌道交通投融資PPP模式可行性研究[D].大連：大連海事大學，2017.

[2]王小龍， 覃蟊， 林濤. 軌道交通政府購買服務與PPP投融資模式比較分析 ——以佛山地鐵3號線為例[J].中國經貿， 2016（14）：168-171.

[3]楊麗明， 梁青槐， 原思成.城市軌道交通沿線物業開發模式研究[J].北京交通大學學報（社會科學版），2007， 6（3）.

[作者簡介]指導老師：曾小明，佛山科學技術學院交通與土木建筑學院副教授，碩士生導師。