掙值法的房地產項目成本管控中的應用分析

王晶

（內蒙古科技大學，內蒙古 包頭 014010）

20世紀60年代美國國防部首先提出并應用掙值法（EarnedValued），經過幾十年的發展，掙值法在實踐中不斷被完善，英國、日本、澳大利亞等國的政府和工業企業也紛紛采用。掙值法在我國房地產行業應用較少，但不少專家和學者均認為掙值法能有效控制項目的范圍、進度和成本，可以彌補傳統方法的缺陷。此外，掙值法還能有效控制項目總成本，對工程跟蹤成本執行和業績評估有重要作用。

一、當前房地產項目的成本管理方法

國際先進的項目管理發展幾十年來，形成了一整套完整的項目動作程序和規范，也開發出了一系列實用的、行之有效的項目管理工具和方法。房地產項目成本管理主要有價值工程（VE）、ABC分析、敏感度分析等，這些工具和方法只是現代工程項目管理中一些常用的管理工具，但國際先進的項目管理實踐經驗證明，這些管理工具是實用的和卓有成效的。在國際上，一般從項目立項開始就利用各種各樣的項目管理工具，從項目啟動開始，到項目計劃、執行、控制和結尾，都會利用管理工具進行成本、質量、進度的控制。比如在制訂計劃時，國際上一般先編制一套完整的工作分解結構，以此指導項目成本、質量、進度控制。為此，我國房地產項目管理還需要新的成本管理方法。

二、掙值法的內涵

掙值法實際上是一種分析目標實施與目標期望之間差異的方法，故又常被稱為偏差分析法。掙值法通過測量已完成工作的預算費用，與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用相比較，得到有關計劃實施的進度和費用偏差，而達到判斷項目預算和進度計劃執行情況的目的。其獨特之處在于，以預算和費用來衡量工程的進度，是一項對費用進度進行綜合控制的技術。很多項目在控制成本中已經達到非常細化的程度，每一個成本管理的細節都想到了，但是在實際運行中感覺控制沒有系統性、指導性和前瞻性。在工程完工后，會說到成本管理的情況。但是在工程某一節點，某一時點，如果問起成本情況，在這一時點成本是超支還是節約，應該采用怎樣的措施，往往會不知所措。而這些問題正是掙值法管理工具所能做到的，其對于項目成本管理效果非常顯著，能夠實時監測項目在某一時段的成本情況是超支還是節支，并且能和進度控制結合起來。

三、掙值法在房地產項目成本管理中的應用

費用和進度是測定項目執行效果的主要指標，現代項目管理要求采用有效的方法來實行工程項目的費用和進度控制。以往采用的項目控制方法比較陳舊，也很粗淺。而掙值法是對傳統房地產工程項目管理的創新，其在費用和進度管理中的措施如下。

（一）費用、進度綜合檢測

在傳統的項目管理中，成本、進度和質量是分別用不同方法管理的。對項目進度管理而言，常用的是甘特圖、里程碑、網絡圖、計劃評審、關鍵路徑等，應用的是成本會計的分析方法。其對項目成本管理，就是把項目進展過程中成本的預計值與成本會計法應用在項目進程的終點時，無疑是正確的，可以說明最終的費用是節約還是超支。但是，項目的管理，實際是對項目發展過程的管理，一個項目短則數月，長則數年，其間的內外條件千變萬化。掙值法原理的創新之處在于，引入了第三個參數，即在成本費用的預計值和實際值之外，引入了掙值的概念。借助計算機管理的幫助，任意時刻的進度與費用的定性和定量的差異，都可以清清楚楚地顯示出來，項目管理者可以根據掙值的這些顯示結果，作出應該調整進度還是控制費用的決定。運用掙值法原理對項目的費用、進度進行綜合檢測，可以對項目的實施情況作出客觀的評估，可及時發現原有的和執行中的問題，有利于查找問題的根源，并能判斷這些問題對進度和費用產生的影響程度，以便采取必要的措施去解決這些問題；可以形象地用 S 曲線把進度表中各項活動的計劃要求和實際支出與實際進展相比較；可以對項目的進度和資金的執行情況進行測量，并可進行生產效率分析；不僅可以作出項目現狀報告，而且還能對項目進展的趨勢進行分析和預測；能夠提供對資金和人員的需求分析，根據情況可隨時進行調整；可以靈活地編制項目報告，即根據不同項目的需要，提供標準的或按不同習慣要求的各種報告。

（二）費用、進度執行的趨勢預測

費用、進度執行效果的趨勢預測是采用趨勢分析法去預測項目或某項任務完工時的實施結果，以便在項目執行過程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項目趨勢預測技術的效果，應用趨勢分析法應具備兩個條件：一是要有一套合乎邏輯的分析技術，以便能定期確認被檢查的那些任務的實際執行效果與原定計劃或預算之間發生的偏差值：二是根據已確認的這個偏差值，選用合適的外推法來推斷該項任務完工時的發展趨勢。趨勢預測技術僅僅是一種近似的方法，不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項目控制技術一樣，均取決于定期提供的項目實施進展情況報告中各項數據和資料的準確性。實際上，趨勢分析圖表不可能提供項目預期的確切完工日期，也不可能提供確切的項目竣工費用和人工時總數。不過，它所提供的有關項目預期的完工日期、竣工費用和人工時需用量的預測值，比用其他方法得出的結果要更加接近實際。在項目管理中應用掙值法的主要優點是，它能為項目經理和管理人員及早提供有關項目實施過程中出現變化情況的信息，能及時發現在項目竣工時可能出現與原定目標產生的嚴重偏差。

總之，隨著房地產市場化程度越來越高，房地產開發的成本會越來越透明；同時，市場越來越規范，各方面的監管力度在加強，消費者維權意識在提升，作為以項目運作為業務基礎的房地產企業來說，項目成本管理會變得越來越重要。如何在實踐中有效地運用這些高效的成本管理方法將是以后房地產項目成本管理的關鍵所在。