農房不動產權籍調查技術探討

王學雷

（煙臺市萊山區不動產登記中心，山東 煙臺 264000）

一、不動產權籍調查概述

（一）不動產的概念

1.不動產的含義。不動產一詞最早源于英文“不動產”（realestate和realproperty），這個詞實際上產生于西班牙語“真實”的一詞，含義是“皇室的”關于不動產的定義及其范圍，國內外進行界定的角度大致相同，是從民法的角度來界定。所謂不動產是指依自然特性或法律規定不能移動的固定財產，如土地、林木、海域、草原、建筑物及其它地上定著物。不動產是以土地為基礎，總是固定于地球某一位置，可能是自然財富，也可能是人力創造的財富。

2.不動產的種類。不動產的種類繁多，最為核心的不動產是土地，而以土地為基礎再進行擴展，有其它的不動產類型。不動產的種類根據管理的對象、內容和目標的不同，又可以分為不同的類型。如按自然屬性、利用方式、權屬主題、使用形態、使用功能等分類方式。在所有的不動產類型中我們每個人生活密切相關的不動產類型有如下：土地、建筑物、構筑物以及添附于土地和建（構）筑物的物。

（二）不動產權籍調查

1.權籍調查。不動產單元是由權屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構成，包括房屋等建筑物及構造物以土地權屬界線封閉的范圍。不動產權籍調查是以不動產單元為基礎，依照不動產權利人的申請，通過權屬調查，查清不動產單元的狀況，包括宗地信息、權屬、界址、數量、性質、面積、房屋用途狀況等基本情況，形成電子和紙質數據、表冊、圖件等調查資料，根據所獲得的調查資料將不動產單元進行“落宗落戶”的過程。

2.不動產權籍調查常用術語。宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線固定封閉的地塊或空間。

房屋：土地或海域上的建筑物、構造物，包括獨立成棟，具有固定界限的封閉空間，以及區分幢、套、層、間等可以獨立使用住人或存放東西的建筑物。

定著物：固定于土地并不能移動的有獨立實用價值的土地聯結物。

界址點：宗地或權屬界線的轉折點，即拐點。

界址線：宗地四周的權屬界線，即宗地界址點連線構成的折線或曲線。

（三）農村不動產權籍調查技術路線

農村不動產權籍調查工作關系到農民的切身利益。為了做好權籍調查工作，以權籍調查為基礎，以宗地為依托，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，借助GPS-RTK測量、無人機傾斜攝影測量和三維激光掃描測量等先進技術手段，通過權屬調查、權籍測量、內業數據處理、內外業核實、內業建庫，完成宅基地和集體建設用地的權屬調查和權籍測量工作，為農村不動產統一登記發證提供依據。

二、農房不動產權籍調查技術分析

（一）權屬調查的準備

在不動產權籍調查測繪過程中，要嚴格按照固定的流程進行，這樣才能夠有效推進相關工作。首先要進行調查準備。就是了解已有的歷史檔案資料，然后根據相關的資料和現場調查情況制定相應的測繪方案。提前發放指界通知書，到國土、房產、林業等部門的檔案室或數據庫中提取檔案，也可以利用相關的業務系統，直接進行查詢核對，并計算測量放樣數據等。之后就可以進行權籍調查了，在這一階段中，主要就是來核實、調查不動產的產權權屬情況，核實其界址，并繪制不動產的宗地、自然幢和單元的草圖，在所有問題都明確之后，填寫不動產權籍調查表。對于有爭議的界限和發生變化的界標，要及時進行現場記錄和拍攝照片，嚴格按照有關規定執行。

（二）不動產測繪與審查入庫

在外業測量過程中，要進行界址點的測繪，并完成宗地和房產測繪，在此基礎上，加強控制。在內業核實中，要進行宗地圖繪制，并錄入宗地屬性。測量控制是指在測量過程中，對土地和房屋等定著物嚴格按照《地籍調查規程》中要求的技術、方法和精度執行。界址測量應基于不動產的類型，保證不動產權利人的切身利益和不動產管理的需要等相關條件，確定界址測量的精度。對于同一個權籍要素，如果技術標準之間要求的精度不一致，要以高精度為實際標準。在完成不動產測繪之后，還要對文字、表格和圖件等進行檢查，并將其轉為系統數據庫格式存入系統，方便后期的直接調用。不動產測繪數據均以宗地為單位，并按照一定的規范進行統一處理，實現紙質和電子版分類管理。

三、關于農房不動產權籍調查的優化建議

（一）合理選擇調查機構

為了提高測繪工作的效率，要選擇合適的測量機構，以便于確保調查機構能夠符合要求，一般通過市場化的模式合理的選擇調查機構。但是目前的可選擇性并不多。因此，讓不止一個調查機構來進行調查管理是一個好的措施，這樣可以更好地得出測量報告和調查結果。

（二）數據入庫

一般來說，在對數據進行仔細的核查之后，如果沒有出現很大的錯誤，相關工作人員就會簽字。簽字之后會有信息科的工作人員負責入庫等相關工作，并為其編制序號。但是如若出現了較大的偏差或者一些質量方面的問題，務必要及時按照國家法規的要求及時進行修改。在入庫結束之后，信息科工作人員還需要負責處理地圖的事務，并及時登記，做好相關工作。如果房產不需要做后續的工作，工作人員就能夠將其錄入地圖當中，同時做好相關的登記辦理工作，除此之外，各部門的工作人員可以共享信息，交接審批，并且務必保證測繪工作的準確性和有效性。

四、結語

不動產權籍調查測繪工作的開展具有十分重要的意義，而要想有效進行不動產權籍調查測繪，就要嚴格按照相關標準和規范要求，精準把控其中的技術難度，有效滿足不動產權籍統一管理的要求，就能保證測繪工作更好地滿足生產建設的實際需要。