考慮業主心理感受的高層住宅居住舒適性評價研究

文/上海二十冶建設有限公司 梅紹輝

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上海二十冶建設有限公司 宋文智 洪陳超

0 引言

自國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）以來，城鎮化建設如火如荼，房地產行業飛速發展。前期因設計水平有限、施工工藝限制、建筑行業發展相對緩慢等原因，多為多層建筑。隨著城市人口增多、住房需求增大、用地緊張等因素使住宅由多層向高層、超高層方向發展[1]。

當建筑物達到一定高度后，風荷載成為結構設計的首要敏感因素，同時需嚴格考慮消防需要[2-3]。即使在施工階段，人們更多的也是研究安全問題。保證結構安全作為建筑設計和施工過程最重要的任務毋庸置疑，但在保證安全的基礎上，對于直接與住戶感受相關的舒適性研究則被忽略。李翔[4]對高層住宅外部空間環境進行評價研究，為高層住宅外部環境評價建立提供參考。林星[5]以嶺南地區保障性住房為例，進行保障性意圖下的住戶主觀評價研究。何玨[6]展開了超高層住宅居住舒適度研究。

近年來興起將數學方法應用于確定影響評價目標因素的權重，進而量化目標值實現目標評價、目標優選取得較好結果。林建品等[7]運用層次分析法進行儲氣庫蓋層封閉能力評價，評價結果與專家論證結果一致，評價結果較理想，證實該方法的可行性。余強[8]運用層次分析法對建筑工程施工質量進行評價，取得較好評價結果。

本文在對影響住宅居住舒適性的因素分類和分析的基礎上，建立層次結構圖，考慮業主心理感受，采用層次分析法進行住宅居住舒適性評價研究。

1 舒適性影響因素分析

從地段、品牌與質量、戶型、社區4方面進行高層住宅居住舒適性分析。

1.1 地段

地段包括周邊配套設施和發展前景。小區附近有無公交站，距公交站、城市主干路、大型購物廣場、公園、學校的最近距離均影響小區住戶的舒適性。位于城市中心或城市規劃重要區域使小區具有更好的發展前景。公交站距小區任意出口滿足小于300m，城市主干路、大型購物廣場、公園、學校距小區任意出口小于2km，5項中滿足任意3項及以上時，小區具有良好的居住舒適性。

1.2 品牌與質量

住戶購房之前會對開發商資質、信譽、歷史產品質量及小區建設規模進行綜合考量。房地產開發企業資質按照企業條件為一、二、三、四等4個資質等級。實踐證明，二級及以上資質的房地產開發企業建設的住宅較易博得購房者喜愛。開發商信譽主要指按期交房、購房合同清晰明了、無欺詐等。開發商歷史產品質量作為購房關鍵性因素，直接決定購房者是否相信并購買其產品。大多數業主偏向于購買小區規模適中的住宅，原因包括出行、環境等方面有較好體驗。

1.3 戶型

戶型分析主要包括結構建筑類型、梯戶和樓層號分析。剪力墻結構一度使“板房”熱賣，這是因為相比框架結構和框架-剪力墻結構，剪力墻結構有更好的整體性和抗震性。建筑類型以南北通透、遠離“西曬”為較佳選擇。梯戶分析主要考慮豎向通行是否方便，兩梯兩戶明顯比三梯四戶、兩梯四戶、一梯兩戶舒適。樓層號包括建筑總層數及戶型所在樓層號。18層較25層舒適、25層較33層舒適。但總層數較少的住宅建筑往往存在“少梯多戶”問題。分析樓層號主要考慮特殊情況下的應急救援實現能力和空氣質量等。當發生停電、火災或地震時，較低樓層易于逃生。15、16層為較佳樓層，視野好，越過浮塵層，空氣質量好。

1.4 社區

社區由社區環境、服務設施、物業管理和物業服務等組成。較高的綠化率、賞心悅目的景觀等自然環境給人帶來視覺上的舒適；業主整體素質高、居民和睦共處等人文環境給人較好的精神享受。適量的健身娛樂設施、小區醫療站、購物超市等服務設施有助于提升居住舒適性。物業管理指在不進行人為干涉的情況下物業能自發進行的有助于提升小區居住舒適性的能力，如公共區域清理打掃、相關信息的公示告知等。物業服務則指在業主有需要時能提供服務。

2 舒適性評價模型建立

以住宅居住舒適性為評價目標，地段、品牌與質量、戶型、社區為評價準則，細化的14個指標為評價層，建立層次結構模型如圖1所示。

圖1 層次結構模型

層次分析法由托馬斯·塞蒂（T. L. Satty）提出。該方法采用9標度對因素兩兩比較得到判斷矩陣，取值1、3、5、7、9，依次表示比同等、稍微、明顯、強烈、極端重要。采用該方法可確定影響評價對象的各評價指標的權重值從而進行對象評價[9]。利用層次分析法求解各影響參數的權重的步驟如下。

1）利用9標度原則兩兩比較得到判斷矩陣。

2）對列向量進行歸一化處理。

3）按行求和。

4）歸一化處理即得權向量。

考慮到在對系統要素進行相對重要性判斷時用到的是隱性知識，有一定的主觀性，不能完全精確地判斷權重值大小，因此定義一致性指標CR，當一致性指標CR＜0.10時，表示判斷矩陣一致性可以接受，w權重向量可以接受。

根據前面分析，利用層次分析法計算確定各指標的權重值。為便于住宅居住舒適性評價，將住宅居住舒適性進行等級劃分并賦值量化，舒適性差、較差、較好、好依次為3、5、7、9分，住宅居住舒適性量化值M的計算公式如下：

式中，wi為權向量中各影響因素的權值，mi為對應的影響因素專家打分分值。M為脆性量化值。根據住宅居住舒適性量化值M的計算結果，結合表1評價住宅居住舒適性。

3 工程應用

假設目標層、準則層、評價層分別用T、C、E表示，則5個判斷矩陣為T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E。以T-C判斷矩陣為例，簡述其影響因素權重確定方法。T-C判斷矩陣如表2所示。

計算得到權重：w=（0.0569，0.1219，0.2633，0.5579）T。同理計算得到其他判斷矩陣的權重值匯總如表3所示。矩陣T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E的一致性指標依次為CR=0.0439、0、0、0.0161、0，均小于0.10，表明層次分析法計算得到的權重向量可接受。

3個業主綜合考慮小區地段、開發商品牌與質量、戶型及社區對影響自家居住舒適性的14個因素進行打分（見表4）。

4 結語

1）對影響住宅居住舒適性的因素進行分類，建立含目標層、準則層及評價層的層次結構圖，采用層次分析法計算確定影響施工質量的14個因素的權重值，結合業主心理感受的打分和居住舒適性量化值計算公式，計算得到A、B、C住戶的居住舒適性量化值依次為7.6939、5.2572、4.7928。

2）居住舒適性為A好于B，B好于C。梯戶、社區環境和物業管理對居住舒適性影響較大。B、C住戶可通過與小區居住委員會、小區物業溝通后采取一定措施，如改善社區環境、提升物業管理水平等提升小區居住舒適性。

表1 住宅居住舒適性評價

表2 T-C判斷矩陣

表3 權值計算匯總

表4 業主打分