云南房地產市場發展現狀、問題及對策研究

張旭

摘要： 近年來，云南省房地產市場發展持續加快，對地區經濟拉動作用明顯，但也出現房價上漲過快、市場結構性失衡等問題。本文在闡述云南省房地產市場發展情況基礎上，分析了全省房地產市場面臨的投資回落風險加大、房地產供需結構失衡、房企資金壓力加大等問題。建議通過構建房地產調控長效機制、加強房地產市場跟蹤監測和預警等舉措，確保房地產市場健康平穩發展。

關鍵詞： 房地產市場? ?房地產風險? ?對策研究

一、云南省房地產市場基本情況

（一）房地產投資增長加快，房企投資意愿仍然較高

2018年，云南省房地產開發投資總額3247.23億元，同比增長16.5%，高于去年同期12.9個百分點，超過全國增速7個百分點，投資增速抬升明顯。調研顯示，當前房地產企業增加房地產開發投資的意愿仍然強烈，28家被調查房地產企業中，有21家企業（占比75%）表示年內將增加房地產開發投資，其中有10家企業表示計劃投資增加主要因為當前銷售向好，企業計劃開發新項目。

（二）商品房銷售增速放緩，二手房銷售難度加大

2018年，全省商品房銷售面積4531.88萬平方米，增速低于同期14.2個百分點。商品房銷售額3406.84億元，增長33%，高于全國20.8個百分點。問卷調查顯示，有19家房企（占比68%）表示新房銷售回暖，市場需求大于供給，后期銷售還將穩定增長。與新房銷售向好不同，二手房交易情況則未現好轉。針對21家房地產中介機構的調研顯示，2019年一季度，中介機構二手房銷售累計成交4921筆，同比減少20.5%;銷售面積和金額分別為40.04萬平方米和40.37億元，分別減少20.67%和10.1%。同時，中介機構普遍反映，受地理位置、配套設施、房齡過長等因素影響，大量老舊住房租售困難，處置不易，城區發展面臨僵局。調研中，48%的中介機構反映城區老舊住房存在租售困難;43%的中介機構反映房齡30年以上的住宅存在租售困難。

（三）重點城市房地產價格穩定增長，房價上漲預期仍較強

2019年3月，昆明市新建商品住宅環比上漲0.8%，漲幅與2月持平，已連續33個月環比上漲。大理市環比上漲1.3%，漲幅比2月下降0.5個百分點，已連續24個月環比上漲。從房價走勢預期看，居民、房企及中介均認為年內房價仍將保持穩中有升，房價預期較為穩定。居民方面，認為房價將上升和不變的居民比重為76.25%，同比提高10.25個百分點，僅有8.75%的居民認為房價會下降。房企方面，82.1%的房地產企業認為今年房價走勢將相對平穩，但漲幅相對有限。中介方面，47.62%的中介機構認為今年房價將上漲，52.38%的中介機構預計房價趨于穩定。

二、需要關注的問題

（一）房地產市場區域集中度偏高，風險隱患突出

從云南省房地產市場看，區域集中度高的問題較為突出。2018年，昆明市房地產開發投資1839.79億元，占全省比重56.66%，占全市固定資產投資41.34%。經濟發展過度依賴房地產市場，也導致昆明地區金融資源向房地產行業傾斜明顯。截至2018年末，全市房地產相關貸款（含購房貸款）余額4466.78億元，占全市貸款比例27.46%，超全省總體水平4.48個百分點，貸款余額同比增長25%，高于全省1.74個百分點。當前，全市房地產信貸規模大幅上漲，或將增加房地產行業面臨的調控壓力。

（二）房地產市場結構性矛盾突出

當前，居民購房的需求仍然旺盛，但全省商品房供給不足、供給質量不高的問題突出，房地產市場供需失衡導致房價居高不下。一方面，居民購房需求仍然旺盛。2018年，全省購房貸款余額同比增長25.92%，高于各項貸款10.63個百分點，反映居民加杠桿購房的意愿仍然強烈。二是可售面積較小，供給不足。全省商品房、商品住宅去化周期分別為15.4個月和8.5個月，如昆明市商品住宅去化周期僅為4.8個月，而調研中57.14%的房地產企業認為當前庫存去化較快，庫存量較小。同時，從供給結構看，全省商品房供給同質化明顯，如云南特色小鎮多為文旅小鎮，“千鎮一面”特征明顯，缺乏具有生命力的產業型特色小鎮，房地產業高質量發展的特色品牌和優勢明顯不足。

（三）房地產銷售放緩加劇資金到位壓力

2018年，全省房地產開發投資到位資金2969.57億元，增長5.75%，增速同比回落2.66個百分點，到位資金情況總體較為穩定。但從資金結構看，金融機構貸款占比下降，開發資金更多來源于定金和預付款。2018年，全省房地產開發投資到位資金中，表內貸款和自籌資金占比分別為10.52%和33.11%，同比分別下降6.83個和8.65個百分點。結構變化表明，在表內貸款審批趨嚴以及表外融資渠道收窄的情況下，房地產開發投資增長將更多地依靠房地產銷售情況決定，近期商品房銷售放緩，房企資金回籠壓力加劇。

（四）房企拿地積極性偏低

調研顯示，28家被調查企業中，僅有2家企業（占比7%）參加了住宅用地拍賣，共購置土地32宗，同比減少21.95%;成交金額44.32億元，同比減少32.53%。同時，僅有4家企業（占比14%）表示未來參與土地拍賣的積極性上升，有7家企業（占比25%）表示參與積極性將下降。主要因為：一是土地價格過高，價格上漲速度較快。53.57%的樣本企業反映目前土地價格較高且增長速度較快，企業表示很難承受成本壓力。如某房地產開發有限公司反映當地土地市場價格漲幅在70%左右，由去年每畝80萬元上升至140萬元;二是企業無用地需求。受政策影響，部分項目停工，企業表示前景不明朗。三是房企土地儲備充足。部分房企表示目前還有待開發的房產項目，對土地需求較小。

（五）中小房企資金鏈風險加劇

從房企融資情況看，金融機構房地產開發貸款審批政策趨嚴，絕大多數金融機構采用總行名單制管理。調研顯示，28家樣本企業銀行借款總額同比增長8.15%，低于負債增速19.16個百分點。大型房企除銀行貸款外，債券融資也是其重要融資手段。但是，中小型房企融資渠道單一，不具備債券融資條件，導致融資難度明顯加大，與大型房企形成兩級分化現象。調研顯示，6家企業（占比22%）反映當前企業資金鏈較為緊張，且全為地方性中小房企;16家企業（占比57%）認為當前企業融資難度有所加大，其中有12家（占比75%）為地方性中小房地產企業。由于房地產屬資金密集型行業，企業負債經營的特征明顯，融資渠道收窄導致中小型房企資金鏈斷裂壓力上升，調研中有67%的銀行認為中小房企債務風險壓力加劇。

（六）棚改支持力度下降，或負面影響房地產銷售增速

近年來，棚改貨幣化安置政策對三四線城市去庫存起到了積極作用，全省大部分三四線城市商品房去化周期均縮短至10個月以內，但三四線城市房價上漲壓力加劇。2018年以來，棚戶區改造政策面臨較大調整。一方面，棚改開工計劃腰斬過半。2019年全國棚改計劃同比大幅收縮51%，云南省棚改計劃開工數比2018年完成量減少3.94萬套，減少28%。另一方面，貨幣化安置比例將降低。棚改支持力度下降，或將全面影響全省房地產銷售及投資增速。

三、政策建議

（一）繼續堅持因城施策、一城一策、分類指導

一是政府相關部門應加強規劃和指導，科學把握房地產用地和商品房供應節奏。二是合理確定棚戶區改造實物安置比例，進一步壓實地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，保持市場供給平衡、結構合理。三是各級政府應按照供求平衡、結構合理、滿足居民多層次住房需求的原則。

（二）加快構建房地產調控長效機制

一是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑市場周期性波動影響，穩定市場預期。二是完善房地產市場政策和法規，根據市場調控的短期和長期目標，制定相應的政策規范，形成行業全面、高效的法規制度體系。三是加強監督和審查，重點關注房企資質認定、銷售合規性等問題，對違法違規行為嚴厲查處。

（三）加強房地產市場跟蹤監測和預警

一是完善房地產市場的數據分析與研究機制，建立房地產企業監測預警體系，推動房地產市場平穩健康發展。二是政府部門及金融機構要加強項目投資情況、銷售情況、庫存情況等信息的共享，約束房企盲目開發行為。三是加強銀政企合作，制定應急方案應對個人斷供、房企資金鏈斷裂等風險。

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（作者單位：中國人民銀行大理州中心支行）