政府或其代理人主導(dǎo)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
——以張家口生命科學(xué)孵化器項(xiàng)目為例

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)化已經(jīng)成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，并逐漸呈現(xiàn)出升級(jí)換代的需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量龐大，對(duì)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求。本文以張家口生命科學(xué)孵化器項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為例，重點(diǎn)闡述由政府或其代理人主導(dǎo)建設(shè)的園區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中遇到的問題及應(yīng)對(duì)策略。

項(xiàng)目概況及特征

張家口生命科學(xué)孵化器項(xiàng)目位于張家口西山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)（圖1），項(xiàng)目用地性質(zhì)為二類工業(yè)用地，總用地面積為289.34畝，容積率要求不低于0.7，建筑高度不高于50米。項(xiàng)目用地較為方正，東西寬約390米，南北長(zhǎng)約520米，北高南低。項(xiàng)目主題明確是以生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)為主要支柱的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該項(xiàng)目由地方政府委托當(dāng)?shù)貒?guó)有控股企業(yè)投資建設(shè)。

通過本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合以往類似園區(qū)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，政府或其代理人主導(dǎo)建設(shè)的園區(qū)項(xiàng)目主要具有以下典型特征：

第一，園區(qū)總體定位較高，通常為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的重點(diǎn)工程，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求較高，既要滿足功能需求，又要兼具良好的形象，還要具有一定的標(biāo)志性；

第二，設(shè)計(jì)先行或設(shè)計(jì)配合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并行，通常在規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)時(shí)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃尚不明確，設(shè)計(jì)任務(wù)也較為籠統(tǒng)，諸多細(xì)節(jié)未能確定，需要協(xié)助建設(shè)方確定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)任務(wù)書；

第三，招商滯后導(dǎo)致使用方的具體要求不清，這就對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果提出了更高的要求，設(shè)計(jì)中須考慮多種可能性，最大化滿足不同入駐企業(yè)的需求；

第四，運(yùn)營(yíng)管理模式不清晰，專業(yè)人員配置不到位，通常在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)由建設(shè)方相關(guān)部門人員負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，其缺乏園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的反復(fù)；

第五，所受關(guān)注度較高，想法的來源多，需要設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)仔細(xì)篩查，汲取有益的、擯棄無用甚至是錯(cuò)誤的信息，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

以上特征在該類園區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中較具代表性，能否處理好這些問題，直接關(guān)系到設(shè)計(jì)的成敗。

應(yīng)對(duì)策略

以上列舉的特征和問題是多數(shù)類似項(xiàng)目無法回避的。對(duì)此，筆者結(jié)合張家口生命科學(xué)孵化器項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)踐，提出以下應(yīng)對(duì)策略：

策略一

張家口生命科學(xué)孵化器項(xiàng)目是張家口市重點(diǎn)工程，是帶動(dòng)整個(gè)西山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的領(lǐng)軍項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及投資均比較大，所受重視程度比較高，故定位以及對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求也比較高。

在此前提下，我們提出了3個(gè)設(shè)計(jì)目標(biāo)：一是區(qū)別于傳統(tǒng)以生產(chǎn)工藝為本的園區(qū)形態(tài)，打造以人為本的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是形式追隨功能，不做純粹為博人眼球的浮華造型；三是注重標(biāo)志性的塑造，使其成為整個(gè)西山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)甚至張家口地區(qū)的園區(qū)標(biāo)桿。

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，我們針對(duì)性地確定了3種設(shè)計(jì)策略：第一，倡導(dǎo)生態(tài)、健康、智慧理念，一切從使用者實(shí)際工作、生活需求出發(fā)，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。加強(qiáng)生態(tài)景觀設(shè)計(jì)，擯棄傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)冰冷生硬的風(fēng)格，大幅增加綠化面積，重視景觀環(huán)境營(yíng)造；鼓勵(lì)健康生活方式，以綠化、水面、廣場(chǎng)等景觀元素為載體，引導(dǎo)使用者從戶內(nèi)走向戶外，從靜變動(dòng)；建設(shè)智慧管理系統(tǒng)，通過科技提升環(huán)境，優(yōu)化管理，為未來園區(qū)高效運(yùn)營(yíng)提供保證；第二，采用內(nèi)向型布局思路，打造園區(qū)的內(nèi)部公園。遵循以人為本的目標(biāo)，綜合考慮周邊環(huán)境、交通等因素，將主要功能性建筑沿用地外圍布置，便于車流、人流、物流等各種交通流線的組織，也更容易形成良好的城市界面，內(nèi)側(cè)留出一定空間，按照公園的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將其打造成為園區(qū)最具活力的公共休閑、活動(dòng)核心；第三，在用地東南角布置兩棟高層塔樓，作為區(qū)域標(biāo)志的同時(shí)，也成為整個(gè)園區(qū)的儀式性入口，未來步行人流從該位置進(jìn)入。該區(qū)域是沈孔路與興業(yè)路的交叉口，是通往張家口主城區(qū)、萬全區(qū)及西山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之地，既是交通的交匯處，又是視覺聚焦點(diǎn)，所以，規(guī)劃設(shè)計(jì)中將該區(qū)域作為整個(gè)園區(qū)的制高點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。

在以上策略的基礎(chǔ)上，最終確定了兩個(gè)代表性方案：方案一突出強(qiáng)調(diào)聯(lián)系，通過整合公共配套服務(wù)功能而成方形環(huán)廊，成為外圍主要功能性建筑與內(nèi)側(cè)公共活動(dòng)空間的過渡，使內(nèi)外緊密聯(lián)系，同時(shí)，懸浮環(huán)廊具有較強(qiáng)的視覺沖擊力，標(biāo)志性較為突出（圖2）；方案二結(jié)合“生命科學(xué)”的主題，由細(xì)胞概念提煉出出正多邊形元素，與內(nèi)部公共活動(dòng)空間結(jié)合設(shè)計(jì)，共同形成與生命科學(xué)主題相呼應(yīng)的核心組團(tuán)，分區(qū)更清晰，布局更靈活（圖3）。

建設(shè)方最終選定方案二，主要原因如下：第一，園區(qū)規(guī)模較大，存在分期建設(shè)的可能性，方案一雖然造型新穎，但不利于分期建設(shè)；第二，入駐園區(qū)企業(yè)均為高新技術(shù)類企業(yè)，很多企業(yè)對(duì)保密要求較高，過多的聯(lián)系不利于園區(qū)未來運(yùn)營(yíng)管理；第三，方案一會(huì)造成較大的面積浪費(fèi)，且懸浮連廊造價(jià)較高；第四，方案二各功能區(qū)體量規(guī)模設(shè)計(jì)更為合理，整體形態(tài)更加均衡，重點(diǎn)突出。

綜上，在該類園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)管理與投資造價(jià)是建設(shè)方最為關(guān)注的兩大要素，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮，同時(shí)，還要因地制宜地考慮建設(shè)步驟、周期、難度等。

圖1 項(xiàng)目區(qū)位及周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)

圖2 方案一整體效果圖

圖3 方案二整體效果圖

策略二

本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)時(shí)，建設(shè)方除提供用地現(xiàn)狀圖、地界圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，其他設(shè)計(jì)資料均不完善。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃尚在研究當(dāng)中，設(shè)計(jì)任務(wù)描述比較籠統(tǒng)。對(duì)此，我們制定了以下應(yīng)對(duì)措施：首先，大量搜集國(guó)內(nèi)外有關(guān)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究報(bào)告、文章，總結(jié)了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題，梳理出其中共性的結(jié)論，同時(shí)，對(duì)張家口本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展定位提出本項(xiàng)目的定位標(biāo)準(zhǔn)。其次，針對(duì)國(guó)內(nèi)20多個(gè)類似的項(xiàng)目案例，從建設(shè)背景、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能布局、組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式、管理系統(tǒng)以及建筑單體規(guī)模、柱網(wǎng)、層高等多個(gè)方面進(jìn)行研究，為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的制定提供重要依據(jù)。最后，與建設(shè)方項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，并與相關(guān)案例的設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理等各方舉行座談，博采眾長(zhǎng)。在此過程中，引導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)方主要負(fù)責(zé)人員對(duì)該項(xiàng)目建立起較為具體、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，為后續(xù)雙方的交流、溝通打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

圖4 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及布局

圖5 東南角效果圖

圖6 核心組團(tuán)效果圖

通過以上工作，我們確定將以高新技術(shù)為依托、以生命科學(xué)為主題、以生態(tài)健康為理念，打造智慧型科技園區(qū)。同時(shí)，明確了設(shè)計(jì)任務(wù)內(nèi)容：一是研發(fā)功能部分，由孵化中心、標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)樓、普通研發(fā)樓、高端企業(yè)總部研發(fā)樓四大板塊組成。其中，孵化中心面對(duì)新生企業(yè)，為有潛力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供研究場(chǎng)所，并提供多方位的服務(wù)和支持；標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)樓為成長(zhǎng)性較好的中小企業(yè)提供研究場(chǎng)所，保證已取得的研究成果能夠快速成型、落地；普通研發(fā)樓與高端企業(yè)總部研發(fā)樓均為成熟的中大型企業(yè)提供研究場(chǎng)所，不同的是，普通研發(fā)樓服務(wù)于普通企業(yè)，高端企業(yè)總部研發(fā)樓服務(wù)于行業(yè)內(nèi)比較有代表性的龍頭企業(yè)。二是配套服務(wù)功能部分，包括中試中心、物流中心、接待中心、運(yùn)營(yíng)管理中心等功能塊。在此基礎(chǔ)之上，綜合考慮地方產(chǎn)業(yè)容量、投資預(yù)算、設(shè)計(jì)條件等因素，確定本項(xiàng)目容積率為1.5，并明確了各部分功能的建設(shè)規(guī)模，為規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的順利開展鋪平了道路。（圖4-圖6）

策略三

招商滯后、入駐企業(yè)不確定是該類項(xiàng)目面臨的普遍問題。因此，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要根據(jù)有限的信息進(jìn)行盡可能合理的預(yù)判，最大限度地滿足將來入駐企業(yè)的使用要求。

我們從總體規(guī)劃及建筑單體兩個(gè)層面分別確定了一系列具體應(yīng)對(duì)策略：

總體規(guī)劃層面：人行、車行出入口分設(shè)，人行出入口設(shè)在東南角，并延伸到核心組團(tuán)；車行出入口沿沈孔路、興業(yè)路及北側(cè)規(guī)劃路分別設(shè)置，方便使用的同時(shí)，為將來分區(qū)管理提供可能；設(shè)置外環(huán)路，路面寬度9米，雙向兩車道，滿足不同車型的通行要求；地塊劃分尺度及每個(gè)地塊規(guī)劃建筑單體規(guī)模不宜太大，并且周圍路網(wǎng)成環(huán)設(shè)置，為將來從不同方向進(jìn)入提供便利；結(jié)合核心組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，在廣場(chǎng)下集中設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)污水處理系統(tǒng)，保證“生態(tài)健康”設(shè)計(jì)定位的精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)。

建筑單體層面：除東南角兩棟雙塔高度為50米之外，其他建筑高度均控制在24米以下，層數(shù)不超過5層，雙塔自然成為區(qū)域標(biāo)志；建筑朝向均呈南北向，控制樓棟面寬、進(jìn)深在合理范圍之內(nèi)，盡可能滿足通風(fēng)采光要求；內(nèi)部垂直交通、公共衛(wèi)生間及其他輔助功能空間在滿足規(guī)范的前提下，盡量集中布置，主要使用空間盡可能連續(xù)、完整；綜合造價(jià)因素，建筑主體結(jié)構(gòu)形式確定為框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)尺寸不小于8.4米，層高不低于4.2米；所有研發(fā)空間均設(shè)計(jì)外窗，盡可能利用自然采光通風(fēng)，并預(yù)留上下水和機(jī)械加壓送風(fēng)井道，為將來有特殊通風(fēng)要求企業(yè)的入駐提供可能性。通過以上策略控制，可保證園區(qū)建成后能夠滿足絕大多數(shù)入駐企業(yè)的要求。

策略四

園區(qū)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的要求非常高，很多運(yùn)營(yíng)管理措施須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能考慮進(jìn)去。該類園區(qū)通常在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，均無法確定運(yùn)營(yíng)管理模式，常由建設(shè)方相關(guān)部門人員負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，缺乏實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，影響規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的溝通與管理。

針對(duì)這種情況，筆者建議分步驟、分階段確定與運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，這樣可以讓非專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理人員由淺至深逐步學(xué)習(xí)掌握，進(jìn)入角色。

設(shè)計(jì)之初，可通過收集國(guó)內(nèi)已建成項(xiàng)目案例資料，匯編成研究報(bào)告，讓運(yùn)營(yíng)管理人員了解園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的不同模式以及不同模式的特點(diǎn)與適用范圍，然后結(jié)合自身項(xiàng)目的具體情況確定大方向，如建設(shè)方自己運(yùn)營(yíng)管理還是聘請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目最終確定為建設(shè)方自己運(yùn)營(yíng)管理。

設(shè)計(jì)理念初步確定時(shí)，通過實(shí)地調(diào)研走訪并吸收其他類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，確定自身項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理大概輪廓。

設(shè)計(jì)草案初步確定時(shí)，邀請(qǐng)有成熟運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專家、團(tuán)隊(duì)較為系統(tǒng)地傳授相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)行必要的指導(dǎo)，確定具體的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，尤其是與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的內(nèi)容，如園區(qū)是否封閉式管理，是否存在分區(qū)管理的可能性，出入口及內(nèi)部路的管控模式等。本項(xiàng)目最終確定采用開放式管理模式，園區(qū)不設(shè)圍墻，不進(jìn)行封閉，但智能監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋整個(gè)園區(qū)，確保安全；園區(qū)也不進(jìn)行分區(qū)，統(tǒng)一管理；各建筑單體設(shè)置獨(dú)立門禁系統(tǒng)，通過智能識(shí)別授權(quán)進(jìn)入；建設(shè)數(shù)據(jù)處理中心，通過智慧管理系統(tǒng)，對(duì)園區(qū)環(huán)境進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，為入駐企業(yè)及使用者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，節(jié)約人力，提高運(yùn)營(yíng)管理效率。

策略五

園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞直接影響到入駐企業(yè)的滿意度，甚至影響一個(gè)城市的形象。園區(qū)的建設(shè)必然會(huì)比一般民用建筑設(shè)計(jì)受到更多的關(guān)注和重視，也必然會(huì)有來自不同層面的意見或建議，如政府領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)企業(yè)、招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等。面對(duì)這些聲音，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)必須時(shí)刻保持頭腦冷靜、思路清晰，須謹(jǐn)記項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位和設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，恪守規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及規(guī)范的紅線，認(rèn)真分析不同意見和建議的合理性，積極采納有益的部分，摒棄有問題的甚至錯(cuò)誤的部分，這樣才能保證設(shè)計(jì)沿著科學(xué)的思路進(jìn)行。

結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是個(gè)復(fù)雜的工程，包含多個(gè)階段，而規(guī)劃設(shè)計(jì)只是多個(gè)階段中的一個(gè)。當(dāng)然，即使規(guī)劃設(shè)計(jì)這一個(gè)階段，也遠(yuǎn)不止本文所探討的這些內(nèi)容，實(shí)際過程也異常繁復(fù)。筆者僅將規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中體會(huì)較為深刻的幾點(diǎn)梳理出來，希望對(duì)同行、對(duì)園區(qū)建設(shè)方或管理者都能有所助益。