淺談商品房買賣合同糾紛中遲延辦理房屋相關權屬證明律師應對實務

王倩

摘 要：從商品房買賣合同糾紛案例中關于對房屋權屬證明續期以及遲延辦理賠償問題，引發關于現行法律規定的思考，進而探討關于該問題律師實務操作。

關鍵詞：商品房買賣合同糾紛;房產證續期;房屋權屬證明遲延辦理賠償

一 案例介紹

劉某于2012年6月14日與甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）簽訂商品房買賣合同，合同約定了房屋相關權屬證明的辦理時間為2016年5月1日，土地使用年限為2063年10月止。但時至2018年12月27日，甲公司才為申請人辦理了《不動產權證書》，且該《不動產權證書》中土地使用期限為2035年10月4日止。劉某根據《商品房買賣合同》約定向本市仲裁委提出仲裁申請，提出仲裁請求：1、裁決甲公司將申請人的《不動產權證書》國有建設用地使用權使用期限辦理為2063年10月。2、裁決甲公司因遲延辦理房屋相關產權證明向劉某支付賠償金人民幣6萬余元。3、本案仲裁費由甲公司承擔。仲裁委經過審理，裁決駁回劉某第一項請求，支持第二、第三項請求。

二 關于雙方抗辯意見以及裁決理由

（一）關于續期問題抗辯雙方觀點及仲裁委駁回理由

劉某認為《商品房買賣合同》中約定房屋權屬證明期限為2063年10月，而甲公司實際辦理的《不動產權證明》土地使用權期限僅到2035年10月止，劉某認為甲公司違約，應當承擔繼續履行合同約定義務的責任。

甲公司抗辯稱案涉土地使用年限的確截止至2035年10月4日，但該國有土地使用權已分割到戶，原土地使用權證已由主管部門收回并注銷，現在重新變更土地使用年限已客觀不能，且劉某并未因此遭受實際損失，期間屆滿權利人無需專門提出續期申請即可自動續期。

仲裁庭認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百四十九條第一款“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”的規定，住宅建設用地使用權限期限屆滿后，權利人可以繼續享有土地使用權，無需另行申請續期。權利人對其所有房屋及該房屋所屬土地的占有、使用、收益及處分均不受影響。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當事人一方不履行非金錢義務或者履行非金錢義務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……”的規定，劉某要求甲公司將《不動產權證書》續期至2063年10月屬于法律上或者事實上不能履行的情況，仲裁庭不予支持。

（二）關于遲延辦證賠償問題觀點

劉某認為雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了房屋相關權屬證明的辦理時間為2016年5月1日，但時至2018年12月27日，甲公司才為申請人辦理了《不動產權證書》。已經構成違約，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規定：“由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”承擔違約責任。

三 關于上述兩個問題的思考

（一）關于自動續期

根據法律規定及學者觀點，物權法第一百四十九條規定之自動續期是永久續期制度。這并不會改變住宅建設用地使用權用益物權的本質，其與國家的關系類似于中國古代耕地中的田骨與田皮。對于國有土地所有權和住宅建設用地使用權來說，國家所有權的客體是地骨，住宅建設同地使用權的客體是地皮，權利人對地皮行使權力，仍舊是在國有土地上設置的他物權，是利用國有土地設置的定限物權，故而確定自動續期是永久續期不會架空國有土地所有權，這種制度的確立有利于國家和社會的穩定【1】。通過制定相關司法解釋及法律法規，將該問題明確化，有利于解決因該條文引起的歷史問題，有利于減少訴訟，節約司法資源。

（二）關于遲延辦證的賠償責任

關于法條適用，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條直接給出了明確的處理方式，如若是因為出賣方責任導致遲延辦理，則需要承擔違約責任，約定了違約金，則依照約定賠償違約金，如未約定違約金或損失數額難以確定，則可以按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息確定。這無疑更加有利于保障買受人的合法權利，也在一定程度上，預防出賣人以非客觀理由損害買受人利益。

綜上，筆者認為，隨著國家越來越富足，立法研究越來越深入并且越來越符合社會主義法治念，關于土地使用權續期問題會得到妥善解決。關于遲延辦理房屋權屬證明的賠償責任，對沒有約定違約金情況下，對承擔違約責任的資金性質是實務中應當注意的一個問題。

參考文獻：

[1]孫雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。