物業管理對房地產銷售價格的影響分析

段紅玲

（武漢城市職業學院，湖北武漢）

引言：物業管理主要是指業主的活動在區分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、場所和設施建筑物內分區或委托物業服務企業和其他經理來管理建筑物、設施、設備、場所和地點由業主共同擁有。在物權法明確表示，業主完全能夠自行管理物業，同樣能夠委托物業服務企業或其他經營者進行管理。物業管理可以分成廣義和俠義兩個方面。俠義的物業主要是指業主根據合同約定，將房屋建筑和設備委托給物業服務企業，并對市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等開展維護與維修。廣義的物業管理主要是指物業管理公司和業主自身共同開展管理的過程中。

1 物業管理公司的作用

依托物業管理企業進行管理的現代化新型城市住宅小區，已經在全國各個城市中進行應用，促進了城市住宅小區和物業管理企業的有效借個。為城市居民小區提供更好管理服務的物業管理公司，其主要責任是為居民供應基礎的日常維護、園林綠化和社區安全保潔等良好的服務，同時還必須對物業管理模式進行創新，滿足社區業主的全面發展需求，為居民打造安全文明、溫馨和諧的優質居住環境。

1.1 物業管理公司對房地產開發和銷售的支持作用

在房地產價格方面，只要是將市場充當自身的準繩，具有房地產價格的基本特點，也就是建筑價格與市場價格的雙重屬性。房地產的建設價格是根據市場用地、建筑材料和各種建設投資和支出實施確定的，它的財產是由房地產控制的價格。房地產制定的價格才是房地產對消費者展示的真實價格。最后，人們所談論的是市場上的價格。實際上，只有當房地產進入市場以后，它的具體價值才能得到充分展示。加入房地產還沒有進入市場，就不能對房地產的真實價格進行詳細的定位，市場才是真實展現房地產的實際價格。目前，房地產市場行業的競爭極為激烈，房地產開發商應該竭盡全力打造房地產熱點賣點，但是優秀的物業管理，正日益變成商品房的主要賣點，特別是對于品牌地產而言，更是不可缺少的市場重要賣點，這一觀點已經得到了業界所以人的共同認可。對于城市的普通市民來說，在選取商品房進行購買的時候，首先應該詳細了解小區中是否具備物業管理，加入具有物業管理，其服務范圍和收費標準是怎樣的，也就是說，所有房產購買人員都極為關心物業管理，并且變成了消費者在進行商品購買過程中極為重要的選擇條件。由此我們可以看出，物業管理在房地產銷售和開發中的重要作用。

1.2 對房地產估值的提振

在我國《物業管理條例》規定中，物業管理主要展現了以下幾個特點：（1）小區業主自主選擇和聘請物業管理企業；（2）聘用的物業管理公司應按照中國的物業管理規定與業主簽訂服務合同。在合同中，主要內容應該包括業主的住宅物業及配套設施、設備和有關場地的維護、管理和維護；（3）維護有關區域中的環境衛生以及秩序。物業公司應該按照相關的服務合同內容來開展這些活動，也就是物業管理。

2 物業管理對房地產銷售價格的影響

2.1 物業管理對一級房地產市場銷售價格的影響

房地產一級市場的銷售價格被房地產的區位、規劃設計、建設質量、周邊環境、自有品牌等各種因素影響，因為房地產自身具有價值大、流動性差的特點，并且在目前的一級市場中大部分都使用預售的方式，它讓買家在選取商品的過程中能夠關注開發商、建筑商和服務提供商(物業管理公司)的品牌。由于品牌是一種無形的資產，并且也是房地產企業良好聲譽的體現，一般來說，在市場中具有較高知名度和美譽度的物業管理公司對提高房地產項目的質量和價格有極大的推動力，通常可以充當為商品的賣點。另外，其對銷售價格的影響與開發商和建筑商相比的特殊性在于，只有極大限度的投入和滿足法規要求后，開發商和建筑商才能對外銷售定價，并且他們對商銷售價格的影響大多數都能夠進行量化。但是物業管理公司是提供服務的企業，在開展服務之前就已經對銷售價格造成了一定的影響，很難進行量化。可見，物業管理對一級市場房地產銷售價格的影響往往是利用企業品牌來實現的，從而加強了消費者對商品的信心。所以，開發商和建筑商在制定銷售價格的過程中，應有效考慮物業管理的各種影響因素，對其影響實施有效的評估。

2.2 物業管理對二級房地產市場銷售價格的影響

與一級房地產市場相比較，房地產服務提供商(物業管理企業)往往是經過大量具體的持續管理活動和服務來影響二級房地產市場中的銷售價格。站在市場銷售模式來看，商品房二級市場的交易價格構成比一級市場更加的復雜，假如只是站在二級市場商品房估價的角度來說，簡單講解了物業管理企業對于商品房價格的影響力。在二級市場中，物業管理大部分是利用很多具體、持續的管理以及服務來對房地產的價格形成影響。此外，對二級市場中房地產價格產生影響的原因通常會比一級市場更加的復雜，主要是因為交易過程中雙方的信息不對稱造成的，與此同時，原有業主的地位和發展對消費者的心理也造成了一定的影響，導致價格呈現波動。為了可以清楚的介紹這個問題，相關企業應該根據房地產估價的方面進行著手，具體了解物業管理對房地產客觀合理價格的影響，并找出在房地產估價環節應充分考慮房地產管理的因素，讓房地產估價結果能夠更加接近估價對象的真實價值。

結論：物業管理對于房地產銷售價格的影響，應該重視小覷是否具有物業管理，假如具有業務管理，那么管理的質量和水平達到什么效果。在倡導更好的居住環境理念的引導下，目前，居民對于小區物業管理也越來越重視。市場中的房地產實際銷售結果能夠充分證明，市場上物業管理對商品房銷售價格水平的影響，是影響房產價格的重要因素之一，尤其是物業管理的質量水平，對其影響更大。對二級市場的二手房價格來說，無論是否具有物業管理以及物業管理的水平好壞，對二手房的市場價格都具有直接影響，物業管理優質的住宅二手房比缺少物業管理或者物業管理質量較差的住宅價格要高得多。因此，我們可以看出，不管是一級還是二級房地產市場，開發商、建筑商、二手房產業主，在開展商品房估價的過程中，都可以把物業管理水平的影響納入考慮范圍，這樣能夠有利于新建商品房以及二手房實行科學合理的定價、估價，借助物業管理促進商品房市場銷售渠道的快速進入。