大學畢業生“群租”當謹慎

枚椮

為降低居住成本，許多剛剛入職的大學畢業生面對高價的房租，往往會選擇群租成為“群租客”。豈不知，此舉常常給自己帶來不必要的煩惱。

房東失信：“群租客”權益難保障

【案例】2018年8月，剛走出象牙塔的李春蕾等24人從房東處群租到一套100平方米的房屋，用木板將之分隔成12份，并買來12張上下位床鋪后，還沒來得及入住，房東見有人出更高的租金且租賃者僅為2人更加方便管理，遂提出反悔，要解除與李春蕾等人的群租合同，再另行出租給他人。因遭到李春蕾等人的堅決拒絕而成訟后，出乎李春蕾等意料的是，盡管他們已交付房租且作好了入住準備，但法院仍支持了房東的請求。

【點評】法院的判決并無不當。一方面，本案群租合同違法。《商品房屋租賃管理辦法》第八條規定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。”李春蕾等24人群租100平方米的套房并加以分割，既改變了原設計的最小出租單位——房間，人均租住建筑面積也大大低于政府規定的最低標準，明顯與之相違。另一方面，本案群租合同無效。《合同法》第五十二條第（五）項規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同，從開始時起就沒有法律約束力。正因為本案的群租合同為法律所禁止，決定了房東雖有失誠信但仍可反悔。

隱瞞真相：“群租客”權益付東流

【案例】2018年8月28日，同一所大學畢業并在同一家公司上班的李薇薇等18人決定群租。因擔心房東嫌人多，遂決定讓李薇薇一個人出面承租。李薇薇與房東簽訂的合同中約定：全年房租一次性付清，如李薇薇未在每月5日以前繳清上月水電費用，房東有權解除合同并拒絕退回剩余房租。此后，大家一直是將分攤到每個人的房租交給李薇薇，再由李薇薇統一付給房東。誰知，李薇薇不久另謀高就，可大家又忘了按期繳清水電費，以至于被房東趕了出去。

【點評】姑且不論水電費是否繳清，本案已當然具備合同約定的解除條件，僅就合同本身而言，“群租客”的權益也只能付諸東流：一方面，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于李薇薇并沒有向房東明確是群租，決定了本案不存在合租，合同的當事人只能是房東（出租人）和李薇薇（承租人），合同中所有的權利義務也只能由房東、李薇薇享有或承擔，雖然大家已私下與李薇薇約定且已分別出錢，但正因為不成為合同的當事人而無權向房東主張權利或要其承擔義務。另一方面，即使將李薇薇與大家之間視為轉租，也不能對房東產生法律效力，因為轉租必須以出租人同意為要件，而房東不僅沒有同意，甚至根本不知道。

嚴重擾鄰：“群租客”被判決解散

【案例】一名房東將自己在小區內的三房一廳隔成9間小房后，于2018年9月7日群租給劉蒙蒙等18名剛參加工作的大學畢業生。因人滿為患，加之上班時間不一，尤其是各自不自覺，以至于不時有人在樓梯處大小便，半夜三更還有人說說笑笑、打打鬧鬧、洗洗涮涮，各種垃圾堆積在過道上等等。所有這些給鄰居們帶來了很大麻煩，也造成他們的嚴重不滿。因協商未果，鄰居們遂訴請法院要求確認房東與“群租客”的合同無效、解散“群租客”。法院經審理支持了鄰居們的訴訟請求。

【點評】法院的判決是正確的。一方面，雖然鄰居們并不是租賃合同的當事人，但合同的履行卻與他們有著直接的利害關系，從劉蒙蒙等人給他們帶來的麻煩與不便就可見一斑。房東與劉蒙蒙等人為一己之私，置鄰居們的利益于不顧，明顯屬于惡意串通。而《合同法》第五十二條第（二）項已規定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同無效。另一方面，《物權法》第八十四條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”而劉蒙蒙等人的行為不僅不能方便生活，反而嚴重擾鄰，鄰居們自然有權要求排除妨礙。