我國房產價格問題探析

近年來我國房價漲速較快，使得房產成為社會各界普遍關注的熱點問題，針對房價問題，國家出臺了多輪次的調控措施，然而房價仍然逐年走高。那么，我國房價快速上漲背后的因素和邏輯是什么呢？

現代經濟學的供需均衡理論認為，商品的價格主要受供求關系的影響。在供給不變時，需求增長將導致價格上漲；反過來，在需求不變時，供給增加則會導致價格下跌。房產作為一種特殊的商品，它的價格波動，也受供給和需求變化的驅動。

一、房產價格快速增長的原因分析

從市場的角度來分析，影響房價變動的直接因素主要是兩個方面：供給和需求。其它的因素對房價的影響，也必須通過供給和需求的變動而發揮作用。因而，分析房價的變動，最直接的方法，是從供給和需求兩個方面展開。

(一)我國房產需求的結構及變動

根據房產市場中買方的動機不同，可以將購房需求細分為居住性需求和投資性需求。居住性需求主要與人口的規模、人口增長速度、居民收入增長等因素相關；而投資性需求的購房目的是為了獲得較高的回報，因而這種需求主要與經濟政策、貨幣政策、投資環境等因素相關。

1.居住性需求的增長

居住性需求是購房人的基本需求，也是一種剛性需求。由于居住性需求主要與人口規模、增長速度、居民收入等因素相關，因而可以從這幾個方面來分析居住性需求的波動。

以下是2007-2017年我國人口規模變動的情況：

從上圖可以看出，近年來我國人口總數基本保持平穩增長的勢頭。從2007年到2017年末，我國總人口約增長7000萬，年平均增長率約0.51%。而總人口數量的增長，必然會帶來居住性需求的增長。

此外，由于相對其他商品來說，房產是高價值的商品，因而房產有效需求還與居民的收入正相關。而GDP、人均可支配收入等情況可以反映居民的購買力增長水平，以下是2007-2017年我國的GDP和居民收入的增長情況：

2007-2017年我國GDP及城鎮居民人均可支配收入情況

可以看出，在2007-2017年間，我國的GDP總量從27.02萬億增長到82.71萬億，年均增長率達11.84%；人均GDP從2.05萬增長到5.97萬，年均增長率為11.28%；人均城鎮居民收入年均增長率也達10.19%。可見，無論是我國的GDP總量規模，還是人居城鎮居民收入，都出現了快速增長的勢頭。而GDP及居民收入的增長意味著居民財富的增加，這必然也會帶來對房產需求的增長。

因此，總的來說，基于人口、居民收入增長而帶來房產居住性需求的快速增長，是導致近10幾年來我國房產價格增長的首要原因。

2.投資性需求的增長

由于房產價值較高，預計使用年限很長，房產不僅可以自己居住使用，也可以通過出租獲得收入。這些特性使得房產不僅具有普通的商品屬性，也具有一定的金融屬性，從而帶來投資性需求。

在房地產的投資性需求中，購買房產的主要動機來自兩個方面：一是可以通過投資房產獲得租金收入；二是通過房產的投資對沖貨幣貶值的風險。

(1)房租收入

由于房產是人們“衣食住行”四大基本需求中價值相對最高的資產，這使得房租的租金收入有一個非常大的優點：即租金將隨著人們生活水平的提高而不斷增長，因而房租本身也具有一定抗通脹能力。

以下房地產中介機構偉業我愛我家公布的北京市房租數據：

年份平均房租價格(元/套)增長速度200618622007224920.8%2008252112.1%200926274.2%2010306816.8%2011341811.4%2012376610.2%201340307.0%201441553.1%201544537.2%201645502.2%

從上表可以看出，自2006年以來，北京市的平均房租價格呈現逐年遞增的趨勢，盡管房租增速在不同的年份各不相同，但總體增長的趨勢沒有改變。2006-2016年間，房租的年均增速為9.3%，遠高于同期的居民消費指數的增長速度。可見，房產所帶來的房租收入具有一定的抵御通脹的能力。而房租收入的這些特性，使得它成為驅動房產投資性需求增長的動力。

(2)貨幣政策對投資性需求的影響

根據我國中央銀行公布的統計數據，我國貨幣供應量M2(貨幣及準貨幣)一直保持穩定增長的勢頭。下表將各年M2和同期的年度GDP數據放在一起進行比較：

年份M2(億元)M2增長速度年度GDP(億元)M2/GDP2007.12403401.316.70%270232.31.492008.12475166.617.80%319515.51.492009.12610224.5228.40%349081.41.752010.12725851.7918.90%413030.31.762011.12851590.917.30%489300.61.742012.12974148.814.40%540367.41.82013.121106524.9813.60%595244.41.862014.121228374.8111.00%6439741.912015.121392278.1113.30%689052.12.022016.121550066.6711.30%743585.52.082017.121690235.319.00%8271222.04

從上表看出，從2007到2017年，我國GDP增長了2.06倍，而M2增長了3.19倍；貨幣供應量M2與GDP的比率也從1.49倍增長到2.04倍。可見，總的來看，我國貨幣供應量增長較快，其結果是帶來貨幣購買力一定程度地下降，對于房產這種具有一定金融屬性的資產來說，貨幣購買力的下降也會帶來其名義價格的上漲。

此外，由于具有對貨幣購買力下降的預期，房產作為使用壽命長、易于保存、既可自住又可出租帶來收入的資產，更容易成為投資選項，也因此會驅動房產投資性需求的增長。

(二)我國房產供給的特點

與需求相比，我國房產市場的供給相對來說彈性較小。這主要是由房地產行業的特點決定的。我國房地產開發過程中，土地的供給是由政府壟斷的，而土地的資源也是有限的，因而房產開發一方面受各地政府土地供給政策的影響，另一方面還受當地可以作為建設用地的土地資源的影響。

由于土地資源的供給是有限的，而各地從事房地產開發的企業數量及生產能力不會有很大的波動，因而房產市場中的供給相對來說彈性較小。

從上面分析可以看出，近年來在供給變動不大的情況下，我國房產需求有了較大的增長，導致需求大大超過供給的“供不應求”的局面，使得房價快速增長。

二、房產價格的未來趨勢分析

總的看來，我國房產經過近些年的多輪次上漲，已經處于較高的水平。而關于房價未來會怎么發展，社會各界甚至是經濟學家們卻一直存在較大的分歧。

(一)房產價格未來上漲的可能性仍然存在

由于存在以下諸多因素的綜合作用，我國整體城市房價仍存在上行的可能性：

1.當前房產的限價未完全反映房產的市場價格

在房產價格快速上漲、居民購房壓力逐年增大的背景下，2010年4月北京市率先出臺了限購政策。隨后，越來越多的城市實施了限購。

限購政策大幅度壓制了房產市場中的購房需求，對平抑迅猛上漲的房價確實起到了積極的效果。但同時，由于這部分通過行政手段限制的市場需求并沒有完全消失，一旦條件成熟而這些需求釋放的時候，必然會帶來市場價格的再次走高。

2017年，許多城市在限購令的基礎上，又進一步出臺了對房價的限價政策，通過限制新開樓盤的備案價格來穩定房產市場價格。限價政策的實施使得這些地區的新樓盤價位往往低于相同位置的二手房價，出現了新房與二手房“價格倒掛”的現象。倒掛現象的根本原因，是在限購和限價政策下，當前的房產價格未完全反映房產市場的供需均衡下的市場價格。一旦限購和限價政策出現松動，房價相應將面臨再次反彈的壓力。

2.從人口增長的趨勢來看，房產的需求仍將增長

前面分析了從趨勢上看，我國人口近年來一直處于平穩增長的勢頭，每年的人口增長速度基本穩定在0.5%左右。2015年10月我國又宣布實施全面二胎政策，這是對我國自1978年來實施了30多年的獨生子女政策的重大改變。

實施全面二胎政策以后，未來人口增長速度將穩中有升，而人口增長所帶來的房產需求的增長也將同樣會穩定持續。

3.貨幣供應量的增長趨勢

自2004年以來，我國的貨幣供應量M2一直處于較高的增長水平。貨幣供應量的快速增長會帶來房產的投資性需求增長，而投資性需求增長也是推高房價的重要因素之一。

從趨勢來看，M2現階段的增速同比前些年有所下降，但仍然穩定增長態勢。因而，由于貨幣供應增加而帶動房價上漲的因素仍然存在。

可見，從上述諸多因素分析的結果來看，房價仍然存在著上行的可能性。

(二)房產價格的不確定因素和風險在加大

盡管房地產價格仍然有上行的空間，但是同十年前相比，可以確定的是，房產價格單邊暴漲的時代已經結束，未來房產價格的不確定因素和風險在不斷加大。

1.調控房價的政策力度在加大

截止到2018年6月，全國已經有幾十家城市實行了限購政策，國家已經多次表述了“房住不炒”的調控目標。未來若房價繼續大幅上漲，必然迎來更多的限價和調控政策。

另一個可能會對房價及投資性需求產生重大影響的政策風險是房產稅的出臺。2018年3月，十三屆全國人大一次會議明確提出房地產稅的征收已經處于加快起草法律草案階段。從目前的形勢來看，房產稅的出臺只是時間上的遲早問題。房產稅的出臺將提高房屋持有成本，從而抑制房價上漲。

2.房價的變動將呈現區域性特點

預計房產價格的未來走勢中，很難出現全國性的普漲行情了。未來房價的波動更多可能呈現區域性的特點。這是因為不同的城市人口規模、人口增長情況不一致，房租的差別也非常大，限購的措施不完全相同，因而不同城市的房價上漲速度、節奏和空間也不相同。另外，即使在同一個城市，不同地段的房價及房租收入也會有很大的差異。因而，未來更可能出現區域性、局部性的房價上漲和下跌的局面。

三、結論

決定房產價格走勢的因素很多，但本質上所有的因素都是通過房產市場中的供給和需求的變化來產生影響。供給和需求可以較好地解釋房產價格的過去和現狀，也有助于我們分析房價的未來。

雖然從趨勢上看，未來房產價格仍然有上行的空間，但由于房價已經連續多年持續上漲，房價總體處于高位運行，房價的暴利時代已經結束，未來房價走勢的不確定性也在加大。

(中國政法大學，北京 102249)