房地產投資常見風險及管理措施

摘要：

近年來，隨著我國城鎮化建設進程不斷加快，房地產投資逐漸成為了投資公司獲得高額利潤的重要手段。因為房地產自身具有一定的特殊性，在投資各個環節存在很多不確定因素，因此房地產投資在給投資者帶來高額經濟利益的同時，也會給其帶來各種風險。因此，房地產投資者要想將風險降至最低，便需要要在投資之前深入分析風險，然后采取相應措施。

關鍵詞：

房地產投資；風險；管理措施

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深入，我國房地產業呈現出蓬勃發展的勢態，已經成為國民經濟重要支柱。房地產投資風險，其指的是在房地產投資過程中，因為各種不確定因素的影響，導致投資者期望值跟最終的實際情況出現偏差，從而給其造成一定經濟損失的風險。因此對房地產投資企業而言，要想做出正確的投資行為，首先必須弄清楚投資過程常見風險，然后采取相應防控措施。

一、房地產投資風險分析

由于房地產的特殊性，其投資主要存在以下風險：

（一）政策風險

政策風險主要指的是因為政府關于房地產投資涉及的土地供給、環境保護、地價、房價、稅費、金融、住房等相關政策發生改變均會給房地產市場商品交換和經營者帶來損失。對房地產行業而言，政府部門頒布的政策對其影響具有全局性特征，特別是當前我國市場環境有待完善的形勢下，政策風險對房地產投資者的影響非常突出，并且成為關系投資行為能否成功的關鍵。房地產行業在促進國家經濟發展方面發揮重要作用，不容置疑需要受到政府部門的調控，調控的內容包含租金、售價、土地使用、外資等，而當這些內容發生改變時將會跟給房地產投資者帶來風險，也是當前房地產投資者面臨的最主要風險之一。

（二）市場風險

市場風險主要指的是因為房地產市場具有不確定性從而給其投資者帶來各類風險，房地產投資者需要面臨的市場風險主要為房屋供求方面的風險。特別隨著近幾年我國物價不斷攀升，因租房或者出售獲得現金購買力下降從而給房地產投資者帶來風險。導致這類風險主要是因為投資者提價方面存在時滯性，這種風險在通貨膨脹階段尤為突出。購買力風險同樣會對消費者行為產生影響，特別是在購買力水平普遍下降的情況下，消費者常常將有限的購買力用于購買最需要的產品上，從而削弱了房地產購買力，在這樣的情況下，即便房地產自身可以保值，但是因為消費者需求下降，依然會給房地產投資者帶來巨大的經濟損失。

（三）經營性風險

經營性風險主要指的是因為經營失誤或者經營不善導致實際經營結果和期望結果發生偏離的可能性。經營性風險和房地產投資企業內在因素有關，例如：如果投資者得到的市場信息不準確、不充分，將可能做出錯誤的經濟決策，經營性風險也和經濟環境因素有關（例如：國家政策、房地產價格、房地產市場等）。

（四）財務風險

財務風險主要指的是因為房地產投資公司使用財務杠桿，即運用貸款增加了投資利潤的同時也增加了財務的不確定性，從而導致增加的收入無法償還債務的可能性。財務風險也包含違約風險，該風險主要是因為投資者財務狀況不佳引起投資和報酬不能全部收回的可能性，或者購買者在購買房屋后因各種原因無法按月按期支付房款，嚴重拖欠房款最終導致房地產投資公司入不敷出。

二、房地產投資風險管理措施

（一）成立專門的風險防范監督部門

鑒于房地產投資面臨著諸多風險分，房地產投資公司應該在內部成立一個專門的風險防范監督部門，在決策、設計、施工等環節招聘相應專業人員，明確指出各個崗位職責。風險防范監督部門主要職責采用定量分析和定性分析相結合的方法識別——估計——評價——處理房地產投資風險。風險防范監督部門在識別風險時可以采取故障樹分析法、專家調查法、篩選-監測-診斷技術、幕景分析法等，在估計和評價風險時可以采用解析法、專家打分法、蒙特卡洛模擬法等。

（二）掌握房地產周期波動，把握入市時機

考慮到房地產周期的特征和房地產開發的實質性特征，房地產投資公司最好選擇房地產周期復蘇這一階段進行投資，主要是因為兩個方面的原因；其一是復蘇前期是蕭條向復蘇轉變期，這一階段的利率較低，再加上宏觀經濟周期正朝復蘇發展，籌集資金相對容易；其二是因為房地產的預售期和竣工實售期正由復蘇期向高峰期發展或者正位于高峰期，這個階段的房地產售價通常較高，相應的投資者承擔的風險更低。當市場條件不完全時，房地產投資公司在選擇最佳投資期時首先必須掌握宏觀經濟周期變化，弄清房地產周期不同階段的劃分和相應特征，把握國家關于房地產方面的政策改變，深入分析房地產需求類型和需求量，對房地產周期波動進行預測。

（三）合理投資組合，實現投資多元化

投資組合理論指出：在面臨項目的宏觀經濟環境變化的情況下，不同投資項目的收益還帶來不同反應。資產組合的主要作用是分散風險，對房地產投資者而言，資產組合的方式有很多，常見有不同種類房地產、房地產和其他資產、不同時間、不同地域的資產組合方式，因此，房地產投資公司可以同時擁有或者開放不同區域、不同類型的房地產項目，將這些項目組合起來形成一個負協方差，實現各個項目風險變化的相互抵消，最終將風險降至最低。例如：我國香港的一家房地產公司便明明確要求其在我國大陸的投資額應該≤公司總投資的10%，這樣做的目的是避免風險過度集中在同一個區域中。對我國的房地產投資公司而言，應該改變現有的“只開發樓盤不長期持有”的經營模式，選擇長期持有收益較好的物業。

（四）購買房地產保險，成功轉移風險

房地產投資公司在投資過程面臨諸多風險，投資者可以嘗試轉移風險，可以在投資之前提前購買保險，以此來轉移風險。房地產投資者在投資房地產時購買保險非常重要，主要是通過購買保險能夠成功地轉移或者減少自身的投資風險，從而降低或者彌補一部分損失，確保投資所需資金，從而提升自身的投資效益。房地產投資者可以購買建筑工程一切險、意外傷害保險、責任保險等，或者讓承包商辦理信用保險等。如此一來，房地產投資公司只需支付較少的保險費用，便可以將較大的損失轉移給保險公司，實現了自身利益的最大化。房地產投資者在面臨重大風險或者災難性風險時，可以通過直接回避來降低風險給自己帶來的損失。

（五）拓寬融資渠道，積極發展投資信托

相信融資難的問題已經成為絕大部分房地產投資者面臨的主要問題之一，對房地產投資者而言，其投資資金主要有自有資金、銀行貸款、商品房預售收入等幾類，其中銀行貸款所占比例最高，這勢必增加了其風險，對此房地產投資公司應該積極改變現有融資模式，積極探析拓寬融資渠道的渠道，其中房地產投資信托無疑是一個良好選擇。例如：目前國外一些發達國家（如：新加坡、日本、美國等）的房地產投資公司的主要資金來源于房地產投資信托基金，我國也可以學習借鑒這種做法，成功化解了房地產融資難的問題同時，創新了中小投資的金融產品。

三、結束語

綜上所述，房地產投資公司在投資過程中不可避免會面臨各類風險，常見的風險有市場風險、經營性風險、財務風險等，對此房地產投資公司應該針對不同的風險類型，成立專門的風險防范監督部門；掌握房地產周期波動，把握入市時機；合理投資組合，實現投資多元化；購買房地產保險，成功轉移風險；拓寬融資渠道，積極發展投資信托，從而增強自身抗風險能力，從而提升自身經濟效益，促進房地產投資公司的持續、健康發展。

參考文獻：

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作者簡介：

黃余城，中交南方投資發展有限公司。