營改增背景下的企業納稅籌劃方法分析

胡春艷

摘要：隨著營改增的全面推行，對房地產開發企業稅收帶來了一定影響，使企業普遍面臨著稅負不降反增、稅務風險增大的問題。為此，企業必須引起高度重視，采取有效的稅務管理措施扭轉現狀。本文從分析營改增背景下對企業稅收的影響入手，并針對增值稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種提出納稅籌劃方法，期望對合法降低企業稅負有所幫助。

關鍵詞：營改增；房地產開發企業；納稅籌劃

一、營改增背景下對企業稅收的影響

（一）稅負不降反增

消除重復納稅、降低企業稅負是營改增方案實施的目的之一，但是從近年來房地產開發企業的稅收情況來看，卻出現了稅負不降反增的現象。造成這一現象的原因主要在于：一是營改增之后，房地產開發企業適用的增值稅稅率從表面上來看高于營改增之前適用的營業稅稅率。二是房地產開發項目的建設周期長、參建主體多，屬于勞動密集型的項目活動，在項目建設過程中，企業很難在成本費用支出環節取得足額的增值稅專用發票，導致企業增值稅進項稅額抵扣不足，稅收負擔加重。三是營改增之前，企業享受營業稅差額征收的優惠政策，稅收優惠幅度較大，然而營改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復雜，并且稅收政策的優惠力度不足。

（二）稅務風險增大

營改增背景下，對房地產開發企業的稅收環境帶來了巨大變化，導致企業在稅務管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業稅務風險，易給企業帶來損失。具體表現在以下方面：一是國家持續加大對房地產市場的宏觀調控力度，并將稅收調控作為宏觀調控的重要手段，若企業未能及時了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復雜，需要財務人員思慮周全，著眼于開發項目的全壽命周期進行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業稅負，但與此同時也降低了企業整體利潤額，所以會使企業面臨更大的資金壓力。三是由于稅務機關與企業財務人員對同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務機關的認可，使企業面臨著納稅籌劃失敗的風險。四是企業納稅籌劃涉及多個稅種，若企業在項目經營周期內調整經營策略，則會直接影響到納稅籌劃方案的實施效果。

二、營改增背景下的企業納稅籌劃方法

下面從營改增之后房地產企業主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。

（一）增值稅籌劃方法

1.調整銷售策略。根據現行稅法規定，房地產企業銷售精裝修房產，并在買賣合同中注明精裝修費用，無需視同銷售。例如，A企業轉讓精裝修房產，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購進價格為200萬元，銷售收入1000萬元，那么無需對電器家具征收17%的增值稅，只需要對1000萬元銷售價格開具增值稅專用發票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來，房地產開發企業不僅可以通過銷售精裝房獲得節稅收益，而且還可以增加商品房的銷售優勢，滿足消費者多樣化的購房需求。

2.優選合作方。房地產開發企業要優選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業、材料供應商、勞務派遣公司合作。在項目合同中可約定甲供材料，由房地產開發企業選擇材料供應商，獲取足額的材料采購增值稅專用發票用于進項稅額抵扣。在房屋銷售環節，企業可委托具有一般納稅人資格的勞務公司銷售房屋，獲取6%的進項發票用于抵扣。若企業采用自己的銷售隊伍開展銷售活動，則無法抵扣由此產生的人工成本。

（二）土地增值稅籌劃方法

1.合理選用定價政策。土地增值稅采用四級超率累進稅率，在項目開發成本一定的前提下，項目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對企業稅后利潤會產生直接影響。所以，企業必須要合理確定房地產售價，準確測算土地增值稅和稅后利潤，選取節稅收益最大化的定價策略。

例如，A房地產開發企業的商品房開發項目準許扣除的進項稅額為3300萬元，現有兩套定價方案：方案一，房地產銷售收入為4900萬元；方案二，房地產銷售收入為5000萬元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅1600×30%=480萬元，稅后利潤為4900-3300-480=1120萬元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬元，稅后利潤為5000-3300-515=1185萬元。通過方案對比可知，雖方案二的應交土地增值稅較大，但稅后利潤卻較高，所以應選用方案二。

2.借款利息籌劃。根據現行稅收政策規定，房地產開發企業若能夠按照轉讓項目劃分利息支出，且金融機構可開具相關證明的，準許在稅前扣除。若企業不能在項目開發與其他生產經營之間準確劃分借款利息支出，且不能提供金融機構證明，則要按照土地成本和開發成本兩項之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業可在比較兩種利息扣除方式帶來的節稅收益之后，最終確定利息扣除方式。

3.利用稅收優惠政策。若房地產企業的開發項目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過20%免征土地增值稅的這一稅收優惠政策進行納稅籌劃。例如，A房地產開發企業建設住宅項目，房屋銷售收入為4000萬元，允許扣除項目費用為3200萬元。在納稅籌劃之前，該住宅項目的土地增值額為4000-3200=800萬元，土地增值率=800/3200=25%，根據土地增值稅的相關規定，該項目適用的土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅=800×30%=240萬元，稅后利潤=4000-3200-240=560萬元。在納稅籌劃之后，將房屋銷售收入降到3840萬元，允許扣除項目費用仍為3200萬元，土地增值額為3840-3200=620萬元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優惠政策，企業稅后利潤為3840-3200=640萬元。經過納稅籌劃的稅后利潤比納稅籌劃之前多640-560=80萬元。

（三）企業所得稅籌劃

1.延遲納稅。房地產開發企業可在考慮貨幣時間價值的基礎上，充分利用現行稅法對企業所得稅可彌補5年虧損的這一規定進行籌劃。為緩解企業的資金壓力，企業可在相關文件規定允許的范圍內，采取推遲完工時間的方式延遲納稅，用以彌補企業項目建設前期的虧損。

2.利用稅前扣除項目。房地產企業要充分利用企業所得稅法規定，用足業務招待費、廣告費的抵扣限額，合法增大稅前扣除項目數額，降低所得稅計稅基數。

三、結論

總而言之，房地產開發企業必須認清營改增對企業稅負帶來的影響，從強化企業稅務管理入手，利用合法的納稅籌劃方法降低企業稅負，充分享受營改增政策給行業企業發展帶來的稅收紅利。房地產開發企業財務部門要重點做好增值稅、土地增值稅、企業所得稅的超前謀劃工作，加強與稅務機關的溝通，確保納稅籌劃方案得到認可，規避企業稅務風險。

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