中央商務區的功能演進及中國發展實踐

武占云 單菁菁

摘 要： 中央商務區的形成是集聚經濟、市場需求、區位條件、歷史因素和政策支持等多種作用的結果，其形成和演變過程融合了全球經濟發展的技術變遷與制度革新。與國際經驗相似，中國中央商務區的發展與國家及地區經濟發展戰略緊密相聯，隨著中國經濟由高速增長轉向高質量發展階段，中國中央商務區的空間形態、核心功能、發展模式和區域層面的合作面臨著深度的調整。為此，中國中央商務區應從供給側結構性改革出發，轉變政府深度參與經濟決策的模式，加強效率提升、技術創新和制度供給，推動中央商務區由“外延型數量增長”向“基于效率的內生增長”轉型。

關鍵詞： 中央商務區（CBD）;功能演進;形成機制;發展趨勢

中圖分類號：F719 ?????文獻標識碼：A

文章編號： 1003-0751（2018）08-0037-07

一、引言

中央商務區（Central Business District，簡稱CBD）是以商務服務、金融服務、信息服務等為主導的生產性服務業集聚區。伴隨著服務經濟的到來，CBD的形成與演化機制已經成為城市經濟學研究的熱點。從理論溯源看來，CBD的研究可以追溯到城市空間結構的社會屬性研究，其概念最早由美國城市社會學和地理學家歐內斯·伯吉斯于1923年提出，他的“同心圓”理論認為從里到外城市空間由5個同心圓組成，城市最早生成的是圓心，它是城市地理及功能的中心區，主要以零售業和服務業為主，簡稱CBD。Murphy和Vance將CBD定義為城市的心臟，是辦公樓和零售商店高度集中的地區，也是城市的地價峰值區域。國內學者對CBD的研究始于20世紀80年代，普遍認為CBD是城市空間結構中最為核心的區域，是以高端商業和商務服務為主體的核心功能區。從形成演化來看，CBD的演變與全球產業革命和全球經濟重心的轉移息息相關，從古代的威尼斯、佛羅倫薩、阿姆斯特丹到近現代的倫敦金融城、紐約曼哈頓、東京CBD、香港中環，這些具有廣泛影響力的CBD發展過程融合了全球經濟發展的技術變遷與制度革新。從發展實踐來看，中國CBD的發展歷程較短，各地普遍認可和高度重視CBD的發展價值，CBD為地區發展貢獻了大量的產值和稅收，然而，仍有不少CBD的發展背離了CBD的核心和本質，出現功能結構失衡的傾向，尤其是部分CBD為了快速回籠開發資金，規劃了較高比例的住宅用地，實質性商務服務功能占比遠低于國際CBD70%的平均水平。盡管這種發展傾向受制于各地經濟發展水平和市場需求大小的影響，但從長遠發展來看，不利于形成CBD的優勢產業，更不利于培育企業的根植性和創新活力。

基于上述背景和現實困境，本文主要圍繞以下三個核心問題展開研究：（1）CBD功能演進的規律和形成機制如何？（2） CBD在中國的演變歷程與發展趨勢如何？（3）在中國經濟由高速增長向高質量發展轉變階段，如何構建有利于CBD健康發展的軟環境？本文試圖采用理論闡釋與實證考辨相結合的方法，深入探討與回答上述問題。首先梳理世界CBD功能演進的一般性規律，從集聚經濟、市場需求、區位條件、歷史因素、政策支持等五個維度解析CBD形成的理論機制;然后結合中國改革開放、經濟轉型的歷史進程，分析CBD的發展演變歷程及其階段性特征;隨后，結合中國經濟進入高質量發展階段的現實背景，對中國CBD的空間形態、核心功能和發展模式進行預判，并提出若干對策建議。

二、CBD功能演進與形成機制解析

1.CBD功能業態演進的一般規律

西方發達國家的工業化、城市化經歷了較長的歷史過程，其CBD發展的經驗對中國城市CBD建設具有重要的借鑒意義，因而，本文對CBD規律的研究從總結西方CBD的發展演變規律開始，并大致將國外典型CBD的功能演變分為以下四個階段（如表1所示）。 ①

第一階段是商業為主的混合階段（20世紀20年代以前）。19世紀下半葉至20世紀初的第二次工業革命，極大地促進了有軌電車在歐美大城市的普遍使用，從而推動了產業在城市中心的快速集聚、城市規模的不斷擴大，城市中心區成為以零售業為主，集辦公、文化娛樂、政治活動等多功能混合的中心商業區，這種傳統的城市中心商業區就是CBD的雛形。

第二階段是商務功能強化階段（20世紀20—70年代）。在工業化中后期，制造業對第三產業尤其是生產性服務業的需求逐漸擴大，這些行業以知識和技術密集型為主，對區位可達性、交流便利性和辦公環境要求較高，因此主要集中在CBD。這一階段，CBD商務辦公功能不斷強化，貿易、金融、咨詢服務等企業逐漸聚集，最終成為CBD的主導功能。

第三階段是商務功能升級階段（20世紀70年代—20世紀末）。20世紀70年代以后，隨著高速公路網絡的形成、汽車和城市軌道交通的普及，以及計算機和通信技術的發展，縮短了時空距離，逆城市化現象開始出現，促進了CBD的功能篩選和優化。市中心CBD的金融、保險、咨詢等高端商務和專業化零售功能進一步強化，低等級的辦公和一般零售業外遷至副中心或郊區，CBD的商務服務功能輻射至周邊小城市乃至跨區域。

第四階段是資本運作和經濟管控功能形成階段（21世紀以來）。21世紀以來，經濟全球化進程加快，跨國公司、總部企業和各類國際組織開始大量入駐CBD，這類機構的入駐提升了CBD的國際化水平，推動了CBD與全球經濟之間的經濟、社會和文化交流，CBD的功能不再局限于商務服務和金融服務，而是成為跨國公司決策與運營的關鍵節點、全球產業分工體系的服務和決策中樞，具有強大的資本運作和經濟管控功能。

2.CBD形成機制的分析

上文著眼于產業革命和技術變遷，從城市功能演變和產業發展視角探討了CBD的功能演變規律。然而，不可否認的是，CBD的形成演化見證了全球經濟中心的更迭，其發展更是與全球經濟、技術、社會發展同步進行的。近年來不少學者將CBD置于更為廣闊的地域空間視角，認為CBD內聚集了大量跨國公司總部，其與全球產業分工體系、全球市場中心轉變的關系尤其值得關注。同時，國家城市體系的發育程度，在一定程度上決定了CBD的規模結構和輻射能級。本文認為CBD的形成是集聚經濟、區位條件、市場需求、歷史因素和政策支持等多種作用的結果，其形成和演變過程融合了全球經濟發展的技術變遷與制度革新，在當前全球經濟發展中發揮著核心樞紐作用。隨著國際形勢、戰略重點和發展階段的變化，這些力量和因素對CBD發展的重要性也有所變化（如圖1所示）。

首先，集聚經濟是促進資本、技術、人才等要素在CBD集聚進而向高能級演進的核心動力。CBD內的企業具有知識和技術密集性高、創新活力明顯、交互性強等特點，在集聚過程中，中間投入品共享、技術和知識溢出、關聯企業成長、風險分擔等的共同作用，會在產業層面、行業內部形成規模報酬遞增。同時，具有相關性或互補性的企業在CBD的聚集不斷激發市場活力，催生新知識、新技術、新業態的產生，進而拓展了市場邊界、產生了新的增長空間。最具代表性的是圍繞北京CBD形成的文化創意產業鏈式布局，中央電視臺、華爾街日報、鳳凰衛視等跨國傳媒機構的入駐產生了巨大的市場配套需求，區域內的企業間合作圍繞這些核心大型傳媒機構展開，大量中小傳媒企業、廣告公司、影視制作公司、文化創意公司等不斷在其周邊地區集聚，不僅形成了完整的文化產業鏈，而且在知識外部性、風險分擔、設施共享的作用下，文化創意產業與金融、科技、貿易等產業深度融合發展，形成了網絡媒體、戶外媒體、移動媒體、數字出版等眾多新興傳媒業態。

其次，區位條件是CBD現代服務業集聚的重要前提。盡管當前的移動信息技術、智能交通網絡正從某些方面改變著地理位置產生的交易和運輸成本，改變著信息、知識和資本的流動和匯聚方式，但并不意味著新技術會完全消除地理位置和資源稟賦的影響。如臨近政治中心、臨近貿易中心、擁有天然水港等，都有利于降低商務經營成本，提高收益水平。例如，北京作為中國的首都，涉外資源密集、商務環境與國際接軌、市場環境相對成熟、更具有高端人才富集和創新性環境的優勢，因此，在大型國際項目合作、搭建“雙向國際化”平臺、融入全球產業價值鏈等方面具有更強的功能支撐，這也是其他區域不具備且在短期內無法復制的區位優勢。北京CBD和北京金融街憑借其位于首都的絕對區位優勢，成為眾多跨國公司、國際金融機構、國際組織入駐中國的首選之地。

再次，市場需求是引發CBD現代服務業集聚的原生動力。只有強大的腹地空間和市場需求才能為CBD高端要素的集聚、商務功能的形成提供必要的支撐，同時為CBD的發展輸送必要的要素資源，這是CBD保持可持續競爭力的重要因素之一。歷史因素下的路徑依賴進一步強化了CBD的要素集聚能力。初始條件相同的兩個區域有可能最終會發展為CBD，有可能發展成為一般的制造業集聚區。也即，CBD的形成可能起源于某個歷史偶然因素，隨后在路徑依賴下逐漸形成比較優勢，若要改變既有的路徑模式需支付較高成本或較強的外生沖擊。例如，北京CBD的發展和建設就源于改革開放初期外資企業對使館區的青睞。大量外資企業選擇將辦事處設置在使館區周邊，以便于獲取中國的政治、社會和經濟信息，以及便于與母國總部聯系，商務區雛形由此形成。1993年，建設北京CBD正式納入《北京城市總體規劃》，2000年，北京CBD正式啟動建設，2009年實施東擴戰略，至今已經發展成為中國最具影響力的中央商務區。

最后，政策支持是促進CBD穩定有序發展的重要保障。縱觀全球CBD發展史，各國政府往往通過規劃設計、設施建設、融資引導以及制度環境改善等途徑促進CBD快速發展。法國巴黎拉德芳斯CBD和世界上其他商務區的最大不同之處在于受國家規劃的影響巨大，帶有強烈政府色彩的開發公司EPAD（Public Establishment for the Development of La Defense Region，簡稱EPAD）的設立保障了拉德芳斯規劃的有效實施。EPAD由多個組織和市鎮在政府提供的公共框架內共同合作，將分散的行政能力、資源和資產整合在一起共同致力于拉德芳斯地區的建設。毋庸置疑，政策支持和制度改善在市場行為失去引導和制約力時確實發揮了重要作用，但我們并不是鼓勵政府深度參與CBD經濟決策和建設運營這一模式，而是倡導建立規范市場經濟的服務型政府。

三、經濟高質量發展階段中國CBD發展的新動向

與國際經驗相似，中國CBD的發展是與國家及地區經濟發展戰略緊密相聯的，尤其是改革開放以來，中國幾次關鍵的制度變遷和對外開放戰略的實施，在很大程度上促進了產業結構的轉型升級，并推動了CBD在更大空間內優化配置資源要素，催生了一批有影響力的CBD。總體來看，中國CBD的規劃建設始于20世紀80年代，從規劃建設初期至今，CBD的內容不斷豐富發展，根據不同時期的發展特征，大體可以劃分為探索起步階段和快速發展階段（如表2所示）。

一是探索起步階段。改革開放初期的基本國情決定了CBD的實踐探索只出現于當時經濟實力較強、腹地經濟較好且受國家政策支持的少數發達城市。改革開放后，上海由傳統工商業城市向國家中心城市的轉型有力地促進了陸家嘴CBD的形成，隨后浦東新區的開發開放政策更是提升了陸家嘴CBD在全球經濟體系中的地位;北京CBD的形成得益于首都的政治優勢以及新一輪城市發展的需要;深圳福田CBD是伴隨著深圳經濟特區的快速發展而形成的;廣州CBD則是伴隨著新城市中心的建設而發展起來的。上述四大CBD在當時國家及地區經濟戰略轉型中承擔了試驗田和橋頭堡的作用，至今仍是中國最具經濟管控力和影響力的CBD。二是快速發展階段。進入21世紀后，隨著中國加入世界貿易組織，大量的全球跨國公司、金融機構和國際組織進入中國市場，對高檔辦公環境和商務服務產生了空前的需求。同時，隨著中國工業化和城鎮化的快速推進，中國進入了一個服務業引領經濟發展、滿足社會多元需求的歷史新時期，包括中、西部地區在內的各省（市）掀起了CBD建設熱潮，并以CBD為主要載體實現了服務業對經濟的持續拉動，CBD建設總體上進入快速發展階段。

毋庸諱言，CBD在帶動地區經濟發展和擴大對外開放等方面作出了重要貢獻，已成為中國由工業經濟時代走向服務經濟時代的重要產業載體。隨著中國經濟由高速增長轉向高質量發展階段，CBD的空間形態、核心功能和發展模式也面臨深度調整。

1.空間形態由單一中心向區域網絡轉型

國際經驗表明，CBD的空間形態一般會經歷單一中心CBD、市域CBD網絡和區域CBD網絡三個發展階段。隨著城市CBD功能的增強，中國CBD的建設逐漸突破市域范圍，進入區域化發展的全新階段，即圍繞中心城市的CBD，在周邊的次級城市形成了與核心CBD在交通、產業、功能等方面的緊密聯系，并逐漸演化為區域性的CBD網絡結構，其構建是區域一體化時代“配置—協同”模式下網絡結構城市體系在區域范圍內的新應用。究其原因，一方面是區域產業分工所致，即次級或外圍城市隨著產業發展，具有商務、金融等配套服務的強大需求，進而引發了相關生產性服務業在次級或外圍城市的中心城區集聚，形成次一級CBD;另一方面，信息技術的廣泛應用降低了企業對空間的依賴程度，核心城市CBD各種成本的上升迫使更多企業采取郊區化戰略，進而開始外遷，從而在外圍城市形成次一級CBD。外圍城市CBD與中心城市CBD實現互補的同時，擁有較大的市場腹地、完善的運作系統，兩者最終形成了既相互競爭又互補協同、既高度聯通又各具特色的功能格局、產業形態和市場體系。現有的區域性CBD網絡，比較典型的是東京CBD，戰后的日本啟動了三輪副都心開發計劃，逐漸形成了由丸之內、新宿、臨海、幕張以及橫濱五個CBD構成的區域CBD網絡，有效支撐了東京大都市圈的發展。從國內來看，發育較為成熟的珠三角城市群，已經形成包括香港中環、深圳福田、廣州天河、珠海十字門等CBD在內的區域CBD網絡，四個CBD初步形成了分工合理、協作共享的網絡化發展格局，并促進珠三角城市群向更高級形態演進。

2.產業發展由商務主導向融合創新轉型

區域創新能力是一個地區將知識和技術轉化為新產品、新工藝、新服務的能力，主要由知識創造能力和流動能力、技術創新能力和轉化能力、創新產出能力以及創新環境和氛圍等要素構成。CBD最大的特征是知識密集度高、專業化程度強，并由于大量國際組織及跨國公司的聚集，具有與國際接軌的商事制度、相對成熟的市場環境、相對高效透明的政務環境，往往通過其在資本管控、市場渠道、交易展示等方面的優勢，加速推動科技創新成果的轉化應用，促進各種要素和產業的融合發展。當前，中國眾多CBD的產業融合主要圍繞“商務、金融、文化、互聯網”四大要素展開，呈現出由單一發展模式向融合創新發展模式轉型的特征（如表3所示）。

除了產業創新，中國各地CBD在制度創新方面也進行了積極探索。例如，北京CBD較早提出了按照“競方案、競實力、限價格”的原則，將國有土地使用權招標、規劃設計方案招標和產業項目招標整合在一起進行出讓，從而保障了主導產業的可持續發展。在合作模式創新方面，銀川閱海灣CBD通過與綜合保稅區建立“前店后廠”的合作，共同建設寧夏保稅國際商品展銷中心，促進跨境電子商務以及O2O服務模式的發展。目前，陸家嘴CBD、天津濱海CBD、廈門島金融中心、福州五四路CBD、深圳前海CBD、珠海十字門CBD、鄭東新區CBD、重慶江北嘴CBD等8個CBD已被納入自貿區范圍，這些CBD將在貿易便利化、產業創新、對外開放等方面承擔先行先試的任務。從發展趨勢來看，CBD將成為城市及區域創新發展的重要策源地和引領中心。

3.建設模式由高端復合向綠色智慧轉型

在信息時代和服務經濟時代，廣泛通達、無延時的全球通信與商務應用以及高能級、靈活、安全的信息基礎設施是CBD發展的必要基礎。從CBD自身發展來看，已經由起步探索階段進入快速發展階段，東部地區建設較早、發展較為成熟的CBD更是進入轉型發展新階段，不斷朝著低碳化、智能化的方向發展。多地CBD具有較好的信息化基礎設施條件，已經在智能交通、智能服務、智能樓宇等方面進行了有益探索。例如，北京CBD在建設初期就在智能化網格管理建設、智能停車誘導系統等方面進行了實踐探索，目前正在積極推進CBD智慧城市綜合管理平臺建設，深入實施“1個指揮中心、14個智能系統、5大智慧任務”工程。

同時，隨著資源與環境危機的加劇，中國CBD的建設開始從傳統CBD向綠色、低碳CBD轉型，在規劃期、建設期、運營期的全過程實施低碳、綠色的發展路徑，堅持全生命周期的低碳管理。上海虹橋商務區在規劃建設階段制定了綠色建筑全過程管理流程，目前，核心區內所有建筑已全部達到國家星級標準。此外，虹橋商務區正在積極構建以天然氣為一次能源、分布式供能為核心技術的區域集中供能系統，并建成了覆蓋全區域的集數據采集、傳輸、匯總、綜合利用和形象展示于一體的低碳能效運行管理信息平臺，不僅使區域能源信息可報告、可監測、可核查、可評估，還可以為不同用戶診斷評估、計量收費、用能方案優化等提供個性化節能服務。

4.區域合作由競相發展向務實合作轉型

國際發展經驗表明，良好的區域合作關系往往需要具備成熟的支撐條件，包括良好的經濟發展基礎、暢通的要素流動和對外開放條件、成熟的市場環境和商務環境以及強大的資源要素配置能力等。然而，長期以來，受市場環境與發育水平的限制，中國CBD在區域層面的合作中缺少實質性的載體平臺。隨著區域一體化的深入推進，CBD的功能日益完善、產業層次不斷提升，對外開放水平和能級不斷提高，尤其是位于大都市圈中心城市的CBD開始具備了區域合作的成熟條件，逐漸由無序競爭向務實合作轉型。例如，隨著京津冀協同發展規劃的出臺與實施，北京、天津、河北三地的CBD分工發展日趨明確。以金融業為例，北京CBD具有豐富的涉外資源和大量的國際機構，側重于國際金融業務;北京金融街聚集了“一行三會”，側重于全國的金融管理決策;天津濱海CBD具有自貿區的優勢政策，側重于創新型金融和跨境貿易，河北CBD則側重于金融后臺服務，形成了良好的區域合作格局。

四、結語與對策建議

中國CBD在過去20多年的發展中，在帶動地區經濟發展和擴大對外開放等方面作出了重要貢獻，然而，長期以來CBD的發展缺乏國家層面的政策支持，甚至沒有相關主管部門的規范性指導意見。從地方政府層面來看，各地在認可和重視商務中心區發展價值的同時，也存在一定的盲目性，如產業政策短效、產業功能泛化、功能定位趨同、無序競爭激烈等問題。因此，在中國經濟進入高質量發展階段，國家相關部門和地方政府應突破地方政績考核的思維定勢，重新審視CBD在地區經濟發展中的作用和面臨的發展瓶頸，尤其要從供給側改革出發，轉變政府深度參與經濟決策的模式。

1.強化頂層設計和統籌規劃

與改革開放后的眾多特殊經濟功能區類似，中國CBD的快速發展在很大程度上得益于投資拉動和要素驅動，包括土地、人才、資本和稅收等各類優惠政策，顯然這類“輸血型”政策的作用空間將趨于有限。因此，未來CBD的政策導向應以供給側改革為突破點，回歸到增長創新的本源，一是結合自身發展階段與特點，在頂層設計、發展規劃、運營模式、管理服務等方面作出調整和創新，促進經濟組織方式轉變，加強效率提升、技術創新和制度供給;二是國家主管部門應出臺針對CBD發展特征和趨勢的相關政策、建設指南和評價體系，對處于不同地區、不同發展階段的CBD給予相應的建設指導、科學評估和政策扶持，推動CBD由“外延型數量增長”向“基于效率的內生增長”轉型。

2.促進產業融合和創新發展

產業融合創新發展是當前中國CBD的重要發展趨勢，相關部門和各地應順應這一發展趨勢全面推進產業的融合、創新發展。一是出臺促進產業融合發展的政策，著力推動CBD傳統的商務、金融、文化產業與物聯網、云計算、大數據、泛在網絡等智慧技術融合發展，積極培育移動互聯網、跨境電子商務、科技金融、數字新媒體、創意消費等新型業態;二是適應貿易自由化和投資便利化的全球發展趨勢，適當放松管制，鼓勵CBD在現代服務業領域創新發展、先行先試，改革外商投資管理模式，試行負面清單的管理模式;三是加快建立與國際規則和慣例接軌的商事登記制度、服務標準、商業規則，構建公平、透明、穩定、國際化的營商環境，提升中國產品、技術、標準與服務在國際市場上的供給能力、供給水平和供給質量。

3.注重區域層面的協作共享

從空間形態來看，中國CBD初步形成了協作共享的網絡化發展格局，是所在城市或區域內引外聯的智慧平臺。未來，應進一步發揮CBD在推動區域協同發展方面的作用，一是基于國家區域協同發展戰略，以中心城市CBD為核心，以其他各級城市CBD為節點，以低碳便捷的城際交通為紐帶，構建多層級、網絡狀、開放式的CBD網絡體系;二是依托國家相關主管部門，建立由政府職能部門、企業、行業社團和高校研究機構等共同參與的智慧聯盟、協同創新中心，推進單個CBD建設向統籌化、區域化、一體化和協同化的智慧創新聯盟演進，以進一步強化CBD對區域經濟發展的支撐作用。

4.提升CBD智慧建設水平

中國各地CBD在智慧設施、智慧應用、智慧產業等方面進行了大量的探索與創新，智慧化發展將是未來一段時期內CBD的重要發展方向。一是前瞻性地設計智慧CBD的總體架構，即借助新一代信息和通信技術，以系統整合的方式統籌設計CBD區域的規劃、建設、運行和管理等全流程，依托互聯網、物聯網、大數據、云計算等先進手段，及時感知和快速分析CBD運行管理的各類重要信息，對CBD區域的環境建設、產業發展、民生服務、公共管理、城市安全等各類需求作出精準化的智能響應;二是加強信息化基礎設施建設，即以構建高速、移動、泛在、安全的新一代通信網絡工程為目標，深入普及高速無線寬帶，優化完善第四代移動通信（4G）網絡，探索啟用5G商用，結合CBD物理空間建設加快推進智慧交通、智慧樓宇、智慧商圈、智慧社區等智慧應用體系建設，從而實現CBD的智慧運行和管理。

感謝中國商務區聯盟、北京商務中心區管理委員會和上海虹橋商務區管委會為本文提供數據和圖表等資料。

注釋

①國內外有關CBD功能演變的研究，多是將其分為商業為主、商務功能強化以及商務功能升級三個階段。本文認為在當前全球化進程和區域競爭態勢愈趨明顯的背景下，CBD尤其是世界級CBD的發展取向將是具有較強的資源運作能力和經濟管控能力，在全球經濟發展中發揮核心樞紐作用，如倫敦金融城、東京CBD、曼哈頓CBD等。

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責任編輯：澍 文 ?

Functional Evolution and China′s Development Practice of Central Business District

Wu Zhanyun ??Shan Jingjing

Abstract： The formation of Central Business District is the result of the comprehensive effect of agglomeration of economy， market demand， location condition， historical factors and policy support. Its evolution and evolution process is closely related to global economy development， technological change and institutional innovation. Similar to international experience， the development of China′s CBD is closely related to national and regional economic development strategies. With China′s economic development changing from high-speed growth to high quality development， the spatial form， core functions and development pattern of CBD in China are facing profound adjustment. Therefore， China′s CBD should proceed from the structural reform on the supply side， change the mode of government′s deep participation in economic decision-making， strengthen efficiency promotion， technological innovation and institutional supply， and promote the transformation of CBD from "outward quantitative growth" to "efficiency-based endogenous growth".

Key words： Central Business District（CBD）; function evolution; mechanism; development trend