老舊小區問題怎么解

增設電梯遇異議怎么辦

徐佳（江蘇蔚藍律師事務所律師）

南京半山花園小區是一處計劃加裝電梯的老小區，該小區11幢1單元共有14戶居民，其中10戶同意增設電梯。2017年6月，增設電梯工程獲得南京規劃局規劃許可，但不同意加裝的4戶業主一紙訴狀將南京規劃局告到了法院。法院最終判決反對增設電梯的居民敗訴，這是南京首起老小區加裝電梯引發的訴訟案。

老小區存在一些固有問題，讓一樓住戶時常感覺“吃虧”，如沒有架空層、潮濕;綠化樹木高，導致一樓采光有問題，陰暗、蚊蟲多;一樓離單元門比較近，大樓門鈴聲對于一樓住戶也造成一定干擾。

對于增設電梯，異議之聲的根源則是房子增值的問題。無電梯的老小區，房價最高的往往是“金三銀四”，電梯一裝，低樓層不可避免地面臨貶值，住戶因此產生心理落差。

物權法第九十二條規定，不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。2017年出臺的《南京市既有住宅增設電梯規劃許可手續辦理規則》也明確，業主之間有異議，經過協商，建設者要給受損業主提出補償方案。問題是，彌補多少錢合適，標準又該怎么定？

老舊小區加裝電梯，應通過科學合理的規劃設計，使加裝電梯后對低層住戶采光和通風的影響降到最低。而對于“協調難”“落實難”等問題，還是要明確本單元或本棟“三分之二”業主同意的原則，畢竟增沒電梯初衷是為了方便大多數住戶出行。若增設電梯方案滿足城市規劃、建筑結構安全、消防間距及安全疏散等要求而召開聽證會后，仍有少數業主有異議無法達成一致意見的，應予以通過審批，同時還需行政主管部門聯動，簡化審批程序，街道、居委會等基層政府或基層組織要積極參與協調。

業主晚歸，收“開門費”合理嗎

楊崇玲（云南凌云律師事務所律師）

7月30日，云南昆明多個老舊小區被曝出門衛向深夜出行的業主收取“開門費”，每次2～5元不等，有居民一晚上交了5次。對于這項費用，有門衛稱收的是“辛苦費”，有的業主表示理解，也有業主認為收取“深夜開門費”毫無憑據，是物業不作為、亂作為。

收取“開門費”是否合法，要看小區對門衛的要求，門衛是誰聘請的，其工作范圍和時間是什么，住戶回家的時間是否在其工作的時間內，或者門衛與物業簽訂的合同里是否包含這一項。

收費不收費要尊重大多數業主的選擇權。應該有業主委員會出面與物業交涉，但是一股老舊小區沒有業主委員會，這就需要物業召開業主代表聽證會，具體協商該不該收費。如果“開門費”履行了相關物業收費的管理程序，經過業主委員會的認可同意，也不違反相應的收費原則，則收費具有正當合理性。

業主夜間尤其是“凌晨2點以后進入小區”，勢必會額外增加小區門衛的工作負擔。這種情況下，以“開門費”形式給予門衛適當補償，顯然不算過分。

再者，通過收取“開門費”，事實上也能對那些習慣三更半夜出入小區的業主行為形成某種約束，從而維護其他大多數業主夜晚的休息權、寧靜權。

占用綠地的停車場，能否收費

朱紹坤（云南凌云律師事務所律師）

老小區改造工程的初衷是惠民、利民，然而改造后的管理問題卻引發了許多矛盾，首當其沖的是停車收費問題。

近日，揚州某老小區有居民反映，在市政改造后，小區物業公司開始向小區車主收取每車每月80元的停車費。有居民認為這項收費不合理，改造后的車位是在原來綠化的基礎上修建的，綠地屬全體業主共有，業主自用為何要收取停車費？收了停車費，那么這筆費用到底用于何處，又有誰來監管？為了保證公平，是不是應將這部分費用補償給沒有車的業主？

大多數城市的老舊小區實行免費停車，“先到先得”，有些居民為搶占車位，在小區內隨意設置車位鎖，安全隱患較大，易造成人身傷害，加上小區附近的一些住戶為了避免交警“貼條”將車輛“擠”進小區，更加劇了老舊小區停車難。停車難還引發了一系列并發癥：破壞小區綠化設施、占據消防通道、小區內通行不暢，引發許多業主間摩擦及業主和物業間矛盾。

老舊小區改造中，增設的停車位一般占用小區公共綠地、共用道路，這些屬于業主共有，根據相關規定，在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或業主大會授權的業主委員會決定制定汽車停放費標準，物業則可以根據物業服務合同來操作停車費收取。

上述揚州某小區物業公示，收取的停車費主要用于車位的日常保養以及秩序維護。剩余部分則根據規定，業主大會成立前，物業應將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業服務費。業主大會成立后，收益按照業主大會或業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。

樓頂承載超重，誰來管

陳思（律師）

近日，山東泰安某老小區樓頂上被曝布滿雜物，太陽能熱水器、雜物、盆栽、電視信號接收器……擁擠在住宅樓樓頂的這些設施、物品在惡劣天氣來襲時存在較大安全隱患。

老舊小區很多建設于數十年前，“年事已高”，樓頂承重能力隨著多年損耗已大打折扣，樓頂本身還要承載防水材料、雨雪等物質的重量，如果居民在樓頂再進行違建，或把雜物、花草搬上去且時常上人，很容易超出樓頂承重的臨界點。樓頂超重的危害短期內未必看得出，但五到十年后必定會對建筑結構造成嚴重影響。

除非在樓頂上違規建筑大型房屋或棚子，平時居民堆放物品之類的行為往往不會引發其他業主的關注。樓頂屬居民共有區域，如果因物品擺放產生矛盾，一般只能由物業、居委會或街道出面協調。但是，物業和居委會都無法強制居民搬走樓頂物品。

從法律角度看，居民對于小區內公共空間有利用的權利，也有維護的義務。物權法第七十條規定，業主時建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和其同管理的權利。第八十三條還規定了業主對于侵權行為可以采取的維權方式，對任意棄置垃圾、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依法要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

許多老舊住宅區是單位自建的宿舍樓，沒有物業，情況復雜，進行綜合整治的難度較大，管理處于真空狀態，但現在放任樓頂承載超重，就是給五到十年后埋下“炸彈”。建議有此類現象的小區，由居委會或街道出面，組織居民成立居民管理小組，把樓頂承載超重的危害說清楚，協商解決違章搭建和亂擺亂放問題。

張靜/采訪整理 開開/設計