價(jià)格扭曲與邊際產(chǎn)出孰輕孰重？
——建設(shè)用地資源錯(cuò)配的來源分解

劉永健，耿 弘，孫文華，李傳武

（1.南京航空航天大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，江蘇 南京 211106；2.鹽城師范學(xué)院城市與規(guī)劃學(xué)院，江蘇鹽城 224051；3.中共江蘇省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部，江蘇 南京 210009）

1 引言

工業(yè)化和城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式下，中國城市建設(shè)用地（以下簡稱建設(shè)用地）規(guī)模日益擴(kuò)大。已有文獻(xiàn)指出，現(xiàn)行土地制度、以GDP增長為核心的地方考核制度、“分灶吃飯”下的土地財(cái)政推動(dòng)了建設(shè)用地粗放式擴(kuò)張[1-2]。與此同時(shí)，建設(shè)用地的利用效率卻普遍不高。2016年，全國建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)3 906.82×104hm2，年內(nèi)新增建設(shè)用地51.97×104hm2，同比增長2.6%左右[3]。與此形成鮮明對(duì)比的是，建設(shè)用地的利用效率卻普遍不高。在土地資源約束日益趨緊的時(shí)代背景下，糾正存量建設(shè)用地的資源錯(cuò)配現(xiàn)象，同樣可以提升土地全要素生產(chǎn)率進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長[4]。

資源有效配置是指在資源約束下實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)出最大化的配置狀態(tài)，而資源錯(cuò)配便是偏離了有效配置狀態(tài)進(jìn)而形成產(chǎn)出損失[4-5]。要素價(jià)格扭曲是產(chǎn)生資源錯(cuò)配的主要原因[5]。目前國外研究資源錯(cuò)配的文獻(xiàn)均在要素價(jià)格上增加“稅收楔子”，利用有無扭曲“楔子”來刻畫資源錯(cuò)配[5-8]。國內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)主要集中在要素資源錯(cuò)配的測(cè)度[9-11]、要素資源錯(cuò)配的成因[12-14]、要素資源錯(cuò)配的影響及治理等幾個(gè)方面[15-16]。

然而已有文獻(xiàn)仍存在一定程度的缺憾。首先，已有文獻(xiàn)對(duì)土地要素的資源錯(cuò)配關(guān)注度不夠，這方面的文獻(xiàn)寥寥。其次，已有文獻(xiàn)均將要素資源錯(cuò)配歸咎于要素價(jià)格扭曲。實(shí)際上要素具有逐利性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下要素均由邊際產(chǎn)出低的行業(yè)流向邊際產(chǎn)出高的行業(yè)，即行業(yè)間要素的邊際產(chǎn)出差異也可能造成要素資源錯(cuò)配，對(duì)此已有文獻(xiàn)顯然沒有涉及。最后，已有文獻(xiàn)沒有對(duì)要素資源錯(cuò)配的來源展開分解，造成研究深度不夠。為豐富已有文獻(xiàn)，本文將建設(shè)用地這一生產(chǎn)要素納入到HSIEH & KLENOW[6]的資源錯(cuò)配模型，分析了不同類型建設(shè)用地價(jià)格扭曲及邊際產(chǎn)出與其資源錯(cuò)配之間的關(guān)系，并對(duì)建設(shè)用地資源錯(cuò)配的來源展開分解，在此基礎(chǔ)上提出了糾正建設(shè)用地資源錯(cuò)配的政策建議。

2 理論分析

2.1 建設(shè)用地價(jià)格扭曲與其資源錯(cuò)配

中國建設(shè)用地主要分為工業(yè)、商服、住宅三種用地類型[17]，但這三種類型城市建設(shè)用地的出讓價(jià)格卻不盡相同。

以GDP增長為核心的地方考核機(jī)制下[18]，各地為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，普遍以較低的工業(yè)用地價(jià)格作為招商引資的“籌碼”以便在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出[19]。較低的工業(yè)用地價(jià)格形成了對(duì)用地企業(yè)的隱性補(bǔ)貼，造成工業(yè)用地需求旺盛。另外，與其他生產(chǎn)要素相比，工業(yè)用地使用周期長、流轉(zhuǎn)不暢等特點(diǎn)也導(dǎo)致某些企業(yè)“占而不用”“持地待漲”，從而也增加了對(duì)工業(yè)用地的“投資需求”[17，19]。現(xiàn)行的建設(shè)用地征收出讓制度為地方政府低價(jià)出讓工業(yè)用地提供了操作上的可行性。一方面，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)弱化造成農(nóng)民集體僅能按照土地的農(nóng)用價(jià)值獲得征地補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低[20]；另一方面，地方政府作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的唯一主體則存在行政壟斷[21]。地方政府為了能夠在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出，紛紛采取劃撥、協(xié)議的方式出讓工業(yè)用地，以換取經(jīng)濟(jì)增長、稅收增加、就業(yè)擴(kuò)大等長遠(yuǎn)利益。2006年國務(wù)院雖明確要求工業(yè)用地必須采取招拍掛的方式出讓[22]，但受地方考核、官員政績的驅(qū)使，即便某些行業(yè)存在明顯產(chǎn)能過剩的情況下，工業(yè)用地價(jià)格偏低的現(xiàn)象并未得到根本扭轉(zhuǎn)[23]。

反觀商服用地、住宅用地價(jià)格，卻是另外一番景象。1994年分稅制改革使地方政府收入與支出不相匹配，財(cái)政資金捉襟見肘。土地出讓金作為一項(xiàng)幾乎完全歸地方所有的收入，近些年來儼然已成為地方財(cái)政的主要來源[20-21]。土地財(cái)政驅(qū)使下，商服用地、住宅用地價(jià)格持續(xù)攀升，“地王”頻繁出現(xiàn)，進(jìn)而帶動(dòng)住房價(jià)格高企，這些已成為不可忽視的社會(huì)問題。已有文獻(xiàn)指出，地方政府以高昂的商服、住宅用地價(jià)格獲取的土地財(cái)政卻并非完全用在民生支出方面，而是用來彌補(bǔ)低價(jià)出讓工業(yè)用地的“虧空”，繼續(xù)擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以吸引更多的企業(yè)投資[24]。行政壟斷及招拍掛的土地出讓方式為地方政府獲取土地財(cái)政提供了制度保障。“兩手供地”的發(fā)展模式雖然推動(dòng)了中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但也造成了工業(yè)用地與商服、住宅用地出現(xiàn)了較大的價(jià)格差異，進(jìn)而導(dǎo)致建設(shè)用地出現(xiàn)資源錯(cuò)配。

2.2 建設(shè)用地邊際產(chǎn)出與其資源錯(cuò)配

已有文獻(xiàn)大多僅關(guān)注要素價(jià)格扭曲與其資源錯(cuò)配之間的關(guān)系，而忽視了對(duì)其他因素的考察。實(shí)際上要素具有逐利性，要素總是從邊際產(chǎn)出低的行業(yè)流向邊際產(chǎn)出高的行業(yè)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)均衡時(shí)，要素在各行業(yè)間的邊際產(chǎn)出應(yīng)相等[11]，否則將引起要素在行業(yè)間不斷流動(dòng)。換言之，要素在不同行業(yè)間自由流動(dòng)有助于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)均衡。但土地資源要素同其他生產(chǎn)要素最大的不同是其位置的固定性[2，17]，在中國現(xiàn)行土地制度下，建設(shè)用地使用類型長期固定，即便轉(zhuǎn)變其使用類型也需經(jīng)過復(fù)雜繁瑣的行政審批，至于建設(shè)用地使用權(quán)跨區(qū)域轉(zhuǎn)移更是被禁止，僅在小范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“占補(bǔ)平衡”[25-26]。上述事實(shí)表明，建設(shè)用地生產(chǎn)要素的市場(chǎng)分割現(xiàn)象十分嚴(yán)重[26]，這勢(shì)必阻礙建設(shè)用地在不同行業(yè)、不同地區(qū)之間自由合理流動(dòng)，進(jìn)而加劇資源錯(cuò)配。因此，有必要分析建設(shè)用地邊際產(chǎn)出與其資源錯(cuò)配之間的關(guān)系，這是以往文獻(xiàn)尚未涉及的。

3 樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

本文選擇中國31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）（不含港澳臺(tái)地區(qū)）2006—2015年工業(yè)、商服、居住三類建設(shè)用地的投入量和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)為研究樣本，著重考察這三類建設(shè)用地的資源錯(cuò)配程度。

為保證建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)大致匹配，參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》[27]及《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》[28]，本文對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了重新劃分，具體見表1。

表1 本文研究所用數(shù)據(jù)的重新劃分Tab.1 Re-division of the data used in this paper

經(jīng)過表1對(duì)數(shù)據(jù)的重新劃分，將地區(qū)經(jīng)濟(jì)按照建設(shè)用地的三種用地類型分為工業(yè)、商業(yè)、居住三個(gè)行業(yè)，且基本能夠保證國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)與建設(shè)用地類型相匹配，從而可按上述三個(gè)行業(yè)分別研究建設(shè)用地的資源錯(cuò)配情況，符合本文的研究思路和研究目的。

具體數(shù)據(jù)來源方面：（1）各類建設(shè)用地的投入量來自歷年《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，部分缺失的數(shù)據(jù)參照當(dāng)年各地《國土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》或《政府工作報(bào)告》加以補(bǔ)充。（2）資本投入量來自歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，以各行業(yè)的物質(zhì)資本存量表示，按照相關(guān)行業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資采用永續(xù)盤存法得到，將基年（2006年）的投資除以固定資產(chǎn)平均增長率和資本折舊率之和所得到的商作為基期資本存量，折舊率取9.6%[11]，并按固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減。勞動(dòng)力投入量來自歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》《新中國六十年統(tǒng)計(jì)資料匯編》（1949—2009），勞動(dòng)力投入量為各行業(yè)年初、年末就業(yè)人員數(shù)的平均值。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出量來自歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，并按居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減。（3）各類建設(shè)用地的價(jià)格來自于歷年《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》及各地《國土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，采用當(dāng)年工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地的平均成交價(jià)格，同樣按照居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減。

4 理論模型與實(shí)證分析

4.1 建設(shè)用地資源錯(cuò)配的測(cè)算

借鑒HSIEH & KLENOW[6]的資源錯(cuò)配模型，本文嘗試構(gòu)建基于Cobb-Douglas型生產(chǎn)函數(shù)的建設(shè)用地資源錯(cuò)配測(cè)度模型。封閉的經(jīng)濟(jì)體中包含M個(gè)行業(yè)，每個(gè)行業(yè)均投入三種生產(chǎn)要素，即資本（K）、勞動(dòng)力（L）、建設(shè)用地（Q）。假設(shè)m行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)為：

式（1）中：Ym表示經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出；TFPm表示全要素生產(chǎn)率；Km，Lm，Qm分別表示資本、勞動(dòng)力、建設(shè)用地的投入量；αm，βm，γm分別表示上述三種生產(chǎn)要素的產(chǎn)出彈性。為實(shí)現(xiàn)行業(yè)利潤最大化，有：

式（2）中：τKm，τLm，τQm分別表示引起資本、勞動(dòng)力、建設(shè)用地三種生產(chǎn)要素價(jià)格扭曲的“稅收楔子”[6-7]；PKm，PLm，PQm分別表示完全競(jìng)爭(zhēng)條件下三種生產(chǎn)要素的價(jià)格。

參照陳永偉[10]、謝呈陽[13]的求解方法，得到m行業(yè)建設(shè)用地投入量Qm的均衡解為：

借鑒聶輝華[9]、陳永偉[10]的研究方法，定義m行業(yè)的建設(shè)用地價(jià)格絕對(duì)扭曲系數(shù)為：

定義m行業(yè)的建設(shè)用地價(jià)格相對(duì)扭曲系數(shù)為m行業(yè)的建設(shè)用地絕對(duì)扭曲系數(shù)與以經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出加權(quán)的所有行業(yè)的建設(shè)用地絕對(duì)扭曲系數(shù)之比，即：

聯(lián)立式（3）—式（5），得：

式（6）中：Sm=Ym/Y表示m行業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出占整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的份額；表示以行業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出加權(quán)的建設(shè)用地平均產(chǎn)出彈性；表示m行業(yè)的建設(shè)用地投入量占建設(shè)用地投入總量的實(shí)際比例；表示不存在資源錯(cuò)配時(shí)m行業(yè)建設(shè)用地投入量的理論比例，因此兩者的比值即是m行業(yè)建設(shè)用地的資源錯(cuò)配程度。若，表示m行業(yè)建設(shè)用地存在過度配置；若，表示m行業(yè)建設(shè)用地存在配置不足。

借鑒柏培文[11]的研究思路，m行業(yè)建設(shè)用地的投入量可表示為：

根據(jù)前文的分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)均衡時(shí)，建設(shè)用地在各行業(yè)中的邊際產(chǎn)出應(yīng)相等，即PQmθQm=PQiθQi，此時(shí)m行業(yè)建設(shè)用地的無扭曲配置投入量為：

則m行業(yè)建設(shè)用地的資源錯(cuò)配量為：

式（9）中：若Q′＞0，表示m行業(yè)建設(shè)用地存在過度配置；若Q′＜0，則表示m行業(yè)建設(shè)用地存在配置不足。

4.2 建設(shè)用地資源錯(cuò)配的來源分解

柏培文[11]在OLLEY & PAKES[29]關(guān)于生產(chǎn)率分解思想的基礎(chǔ)上，提出了一種新的資源錯(cuò)配的分解方法。本文沿用這一方法，即：

式（10）中：等號(hào)右邊第一項(xiàng)是建設(shè)用地在行業(yè)間邊際產(chǎn)出差異所引起的資源錯(cuò)配量，第二項(xiàng)是建設(shè)用地價(jià)格扭曲所引起的資源錯(cuò)配量，第三項(xiàng)則是上述兩項(xiàng)因素的疊加效應(yīng)所引起的資源錯(cuò)配量。

4.3 測(cè)算結(jié)果及分析

表2顯示了2006—2015年中國三類建設(shè)用地的資源錯(cuò)配指數(shù)、資源錯(cuò)配量以及價(jià)格扭曲、邊際產(chǎn)出兩大因素對(duì)其資源錯(cuò)配量的貢獻(xiàn)程度。限于篇幅，僅列出了部分年份的結(jié)果。

（1）考察期內(nèi)中國工業(yè)用地存在過量配置。其中價(jià)格扭曲對(duì)工業(yè)用地錯(cuò)配的貢獻(xiàn)程度最大，表明地方招商引資壓力下偏低的工業(yè)用地價(jià)格是導(dǎo)致其過度配置的主要原因，而考察期內(nèi)工業(yè)用地邊際產(chǎn)出對(duì)其資源錯(cuò)配的作用由正變負(fù)，表明2010年以后金融危機(jī)、產(chǎn)能過剩所造成的工業(yè)用地邊際產(chǎn)出下降有利于緩解其過量配置，但這種緩解效應(yīng)并沒有抵過價(jià)格扭曲所帶來的擴(kuò)大效應(yīng)，因此工業(yè)用地整體上仍呈現(xiàn)過度配置。這也從側(cè)面折射出中國工業(yè)行業(yè)整體正處于“三期疊加”之中，“去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)”迫在眉睫[13]。

（2）考察期內(nèi)中國商服用地存在配置不足。價(jià)格扭曲、邊際產(chǎn)出對(duì)商服用地錯(cuò)配的貢獻(xiàn)程度均為正值，但顯然邊際產(chǎn)出的貢獻(xiàn)程度更大一些，這可能與中國目前的商業(yè)服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。中國的商業(yè)服務(wù)業(yè)大多停留在生活性服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，尚未實(shí)現(xiàn)向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，造成要素整體邊際產(chǎn)出不高。實(shí)際上，產(chǎn)能過剩壓力下工業(yè)行業(yè)尤其是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)困難，也將對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成抑制效應(yīng)。另外，土地財(cái)政驅(qū)使下高企的商服用地價(jià)格可能降低商服用地的市場(chǎng)需求進(jìn)而導(dǎo)致其配置不足，而城鎮(zhèn)化過程中地方政府“重”工業(yè)增長而“輕”商業(yè)服務(wù)業(yè)配套發(fā)展規(guī)劃則可能加劇其配置不足。

（3）考察期內(nèi)中國住宅用地存在配置不足。與商服用地不同，住宅用地雖然也呈現(xiàn)價(jià)格高企，但卻并沒有導(dǎo)致其配置不足，反而在考察期內(nèi)呈現(xiàn)過度配置，這可能與中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)行業(yè)存在較高的建設(shè)用地邊際產(chǎn)出有關(guān)。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩、城鎮(zhèn)化中巨大的住房需求以及金融領(lǐng)域收益率低迷等多重影響，房地產(chǎn)已成為資金保值增值的首選。有學(xué)者指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來的火爆搶購實(shí)際上是一種“異化”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)已脫離其“居住”功能，逐漸演化成一種“投資品”，經(jīng)濟(jì)大有“脫實(shí)向虛”之憂[30]。不可否認(rèn)，在某些一線城市或區(qū)域性中心城市確實(shí)存在住宅用地配置不足的現(xiàn)象，但從整體上來看，住宅用地過量配置已相當(dāng)明顯。近些年來，許多地方出現(xiàn)了房企庫存壓力大、小區(qū)入住率不高甚至出現(xiàn)“鬼城”，正是住宅用地過量配置的真實(shí)寫照。另外，考察期內(nèi)價(jià)格扭曲對(duì)住宅用地資源錯(cuò)配的作用為負(fù)，說明高企的住宅用地價(jià)格有利于緩解其過量配置，但過高的住宅用地邊際產(chǎn)出和投資回報(bào)率所帶來的擴(kuò)大效應(yīng)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其價(jià)格扭曲所帶來的緩解效應(yīng)。

表2 2006ü2015年中國建設(shè)用地資源錯(cuò)配及其來源分解的測(cè)算結(jié)果Tab.2 The estimation results of resource misallocation and its source decomposition of construction land in China during 2006-2015

5 研究結(jié)論與政策啟示

本文首先對(duì)建設(shè)用地及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行了重新匹配劃分，然后研究了工業(yè)、商服、住宅三類建設(shè)用地的資源錯(cuò)配與其價(jià)格扭曲、邊際產(chǎn)出之間的互動(dòng)關(guān)系，最后對(duì)建設(shè)用地資源錯(cuò)配量進(jìn)行了來源分解以探究兩大因素的貢獻(xiàn)程度。

主要結(jié)論有：（1）考察期內(nèi)，工業(yè)、商服、住宅三類建設(shè)用地均存在不同程度資源錯(cuò)配。工業(yè)、住宅用地存在過度配置而商服用地則存在配置不足。（2）考察期內(nèi)，價(jià)格扭曲及邊際產(chǎn)出差異是造成建設(shè)用地資源錯(cuò)配的兩大誘因。已有文獻(xiàn)僅僅關(guān)注價(jià)格扭曲的影響而忽視了邊際產(chǎn)出的影響，因此本文的研究有助于豐富已有文獻(xiàn)。（3）考察期內(nèi)，工業(yè)用地過量配置主要受其價(jià)格扭曲影響，住宅用地過量配置主要受其要素邊際產(chǎn)出影響，商服用地配置不足則受其價(jià)格扭曲、邊際產(chǎn)出的雙重影響。

基于上述研究結(jié)論，為有效糾正建設(shè)用地資源錯(cuò)配，本文提出以下政策措施：（1）工業(yè)用地方面，采取市場(chǎng)化的供地方式，充分體現(xiàn)工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)值。發(fā)揮用地結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的倒逼機(jī)制，在工業(yè)用地審批方面嚴(yán)格限制國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)目錄中屬于過剩、落后、高污染、土地利用粗放型項(xiàng)目上馬，以提高工業(yè)企業(yè)用地成本倒逼全行業(yè)要素生產(chǎn)率的提升。（2）商服用地方面，應(yīng)借助當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的良好契機(jī)，推動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)由生活性服務(wù)業(yè)向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，提高生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占整體商業(yè)服務(wù)業(yè)的比重，發(fā)揮制造業(yè)高端發(fā)展與商業(yè)服務(wù)業(yè)高級(jí)化之間的良性互動(dòng)效應(yīng)。這樣一方面可以帶動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)整體全要素生產(chǎn)率的提高，另一方面也能更好地服務(wù)于高端制造業(yè)的發(fā)展。另外，還應(yīng)注重扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)化過程中地方政府“重引資、搞基建”卻忽視商業(yè)配套的城市規(guī)劃“短板”，逐步增加建設(shè)用地中商服用地的比例，促進(jìn)產(chǎn)城融合，營造宜產(chǎn)宜居的城市環(huán)境。（3）住宅用地方面，應(yīng)秉承“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)理念，采取有效措施降低房地產(chǎn)行業(yè)畸高的利潤率，進(jìn)而降低住宅用地的過量配置。應(yīng)不斷提高工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的利潤率，完善金融和資本市場(chǎng)，使社會(huì)資金除了房地產(chǎn)外還有更好的投資“出路”。鑒于目前住宅用地過量配置主要發(fā)生在三四線城市，因此還應(yīng)注意采取因地制宜、因城而異的土地政策。