住房租賃行業發展環境治理

姜疆

我國在近30年的房地產市場發展過程中，過多地向“只售不租”或“重售輕租”傾斜，導致了我國住房租賃市場主體發育不充分、租賃體系不完善，租賃環境偏差、租賃管理滯后，房屋租賃市場亂象不斷、久治不愈。

幾家黑中介壞了一鍋粥

今年8月以來，北京住建委執法部門會同市工商局、市發展改革委、市稅務局、市銀監局等部門組成聯合檢查組，通過抽查租賃合同、比對系統數據、詢查資金往來、核查租收價差等情況，對住房租賃企業展開現場執法，以嚴控壟斷房源、哄抬房租等行為。

經查實涉嫌存在違法違規問題的北京昊園恒業、自如生活資產管理、中恒建業、北創偉業、美麗家園等23家房地產經紀公司被公開曝光（見表）。下一步各部門還將加大懲處力度，予以高限處罰，實施聯合懲戒，確保住房租賃企業遵守公開承諾，維護租賃市場秩序。

8月22日，北京市住房城鄉建設委會還同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，依托市12345政府服務熱線，開通了打擊“黑中介”投訴舉報專線。

僅開通首日，就接到投訴舉報52條，主要反映：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委托出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼、恐嚇、騷擾）威脅租房人等八類問題，共涉及朝陽、豐臺、海淀、昌平、通州、東城、大興、順義、房山等9個區，30余家經紀機構。

群眾發現中介機構存在無照經營、未備案；打隔斷出租；哄抬房租、惡意克扣租金、押金；發布虛假廣告、虛假房源信息；采取威脅、恐嚇等暴力手段或采取堵鎖眼、斷水斷電、辱罵騷擾、言語恐嚇等軟暴力行為驅逐承租人、強行收取各類費用等侵害群眾利益行為的，均可以通過熱線直接進行投訴舉報。各部門將依照職責對上述亂象予以堅決打擊，對于違法違規行為一經發現予以嚴肅處理，對于違規中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業整頓直至吊銷營業執照，對于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部門予以嚴懲。

住房城鄉建設委提醒，租賃或買賣房屋應選擇正規中介機構，注意查看中介機構的營業執照、經紀機構備案以及經紀人員信息卡等信息，切勿貪圖小利，輕信口頭或網上虛假宣傳，謹防上當受騙。

據統計，全國約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等。在北京，每天有20萬人在找房子租住。然而，面對如此龐大的租房群體，租賃市場卻基本處于“野蠻生長”狀態。

多年住房租賃市場的沉疴大多表現為住房租賃信息不對稱、中介服務不完善、市場秩序不規范、租賃監管點多面廣難度大等，與此同時，“黑中介”頻頻現身，租房騙局變幻莫測，虛假租賃信息泛濫……在他鄉打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有難以言說的痛——甚至有人說，“沒被黑中介坑過，你都不好意思說自己是‘漂。”

北京市建設委員會曾對青年人住房狀況進行調查，在3萬名被調查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。在北京等城市，近年二手房交易和租賃市場保持快速發展勢頭，房地產中介機構和人員增長較快，但同時違規經營、發布虛假信息、租金押金定金糾紛等問題多發。

黑中介的黑手段

據網上租房社區“看房狗”對877名租戶的調查報告顯示，42.3%租戶的押金遭非法扣押，16.42%的租戶都曾遭遇黑中介的暴力、威脅和言語辱罵，12.77%的租戶更是遭遇黑中介對居住環境的破壞。北京朝陽區檢察院檢察官曾介紹了黑中介的幾大騙財手段，這其中首先就是：設計“陷阱”合同，以各種理由向租客索要費用，或逼迫租客搬走。

合同能夠為租房者權益提供合法保護，可有些租房合同因程序問題或中介不具備租賃服務資質，本身就不具備法律效力。“形態各異”的租房合同中，有些合同只有一頁紙，有些長達10頁。有些合同寫明租金、水電費、網費等基礎費用，有些還添加了衛生費、排污費、垃圾處理費、收視費等，且多數未標明具體收費標準。

待租客入住后，一些黑中介以各種理由向租客收取費用，逼迫租客搬走，并以租客是自己要搬走的為由拒不退還相關錢款。

黑中介們還有以暴力恐嚇強令搬離、克扣租金及押金的手段。當租客交納完房租、押金等費用租得房屋后，一些黑中介卻聲稱房主要把房屋收回不再出租，要求租客搬走。租客拒絕后，黑中介會以多種手段騷擾租客，直至逼迫其搬走。并且，不退租金及押金。

今年3月，北京某互聯網公司員工衛女士通過租房軟件租下北京安河家園一套一居室。中介帶衛女士看房當日便簽訂了租房合同，但該中介表示，因忘帶合同公章，后續會為合同補蓋公章并提供服務。該中介與衛女士最初在軟件上聯系的中介李某并非同一人，該中介自稱為李某同事，因李某出差才幫忙辦理手續。

5月，當衛女士因家中水管漏水聯系李某處理時，得到的回復卻是“我的義務只是讓你來住房，有問題你自己去弄。”隨后，李某一直以合同并不是與其本人簽訂且未蓋章生效為由，拒絕提供服務。

當衛女士與中介發生第一次正面沖突之后，中介時常會帶著三四名壯漢以查看房屋為由半夜來到其家中。因為已經交了1年的房租且無法退回，衛女士只能繼續租住。當她自行更換了門鎖后，一日下班發現自家門鎖被502膠封堵，作案人避開了小區的所有監控，讓她查無證據。

不久，衛女士收到了一封上一任租戶的來信，信中陳述了自己遭遇到的威脅與恐嚇，稱中介還欠著他兩萬元房租沒退，只留下一張欠條，他再也聯系不上中介了。“你一定要注意安全，他們是黑中介。”信中，上一任租戶毫不客氣地點明黑中介實質。

還有些中介公司事先承諾不收中介費，簽訂合同后卻強索中介費。在黑中介馬某涉嫌強迫交易的一起案子中，掌握數十套房源的馬某帶領多名手下盤踞在朝陽區太陽宮附近地區，通過在58同城等網站上發布包含“個人直租，房租優惠，絕無中介費”等內容的租房信息，吸引租客注意。此后，馬某等人與撥打電話咨詢的租客看房時，仍承諾無中介費用。

但租客與馬某等人簽訂租房合同并繳納定金、房租后，馬某等人便開始以“服務費”為名索要錢款。如果租客不給，馬某便糾集多人圍堵租客，并以每日堵門相威脅，還會采取拉電閘、堵鎖眼、往屋內丟排泄物等方式惡心租客，更有甚者會毆打租客。最后，租客不勝其擾只能交納一個月的房租作為中介費。

還有些經紀公司帶租客看房后，若租客在別處租房的，會索要“跳單費”。有的租客聯系了黑中介看房，后來卻通過其他中介租了房。一旦黑中介知曉，便會找上門向租客索要所謂的“跳單費”。

更有甚者，一些黑中介還利用政策“洗房”，以加快出租房流轉速度，刮取租金及押金。

為加強出租房屋安全管理，消除居住安全隱患，維護房屋租賃雙方合法權益，有關部門制定了相關規范，禁止改變房屋內部結構分割出租，禁止將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等作為臥室對外出租。沒料到，為達到加快出租房流轉速度的目的，部分黑中介利用這一政策進行所謂“洗房”行為。

某中介劉某與租客小張相約看房后，二人簽訂了為期一年的租房合同，小張現場支付相關費用6330元。一個月后，劉某聲稱該房屋屬于違法隔斷房，有關部門將來檢查并拆除隔斷，強制小張在二日內搬離。劉某口頭答應退還相關費用，后卻以中介公司財物核算等多個理由推托，遲遲不退錢。

一些黑中介在房屋入住滿額后，自己向政府舉報房屋有群租行為，待有關部門按照規定對群租房進行清退時，“順勢”趕走這一撥租客并侵吞房租。

亮劍治“黑”的一些具體措施

今年6月，住建部等七部委發布了《治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。其中特別提出將打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產黑中介，以規范住房租賃市場。

關于治理房地產市場亂象的高層通知如何落地？各方也極其關注。部委文件下發后，至少有16個城市陸續下發了細則，分別為成都、杭州、寧波、佛山、昆明、合肥、南京、蘇州、無錫、徐州、武漢、宜昌、太原、蘭州、貴陽和深圳。

至少有9個省（市）從省級層面讓制度落地，分別為重慶、山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州。從整治重點來看，這些省、市的相關文件，有的與七部委下發的一致，但也有的根據自身的特點新增或細化了相關內容。

在重慶，市國土房管局和市公安局2個部門聯合下發的整治方案“重點打擊房地產領域職業化、團伙化、惡意化的違法犯罪行為”。這份文件的特殊意義在于，讓重慶成為上述30個城市中，首個由公安部門深度介入聯合執法整治房地產市場亂象的城市。

其中，在“威脅人身安全”方面，重慶方面的整治重點是——開發企業或中介機構采取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐租戶、強制上漲或惡意克扣租金、押金；黑惡勢力欺行霸市、破壞房地產行業管理秩序等行為。

“這次整治，一旦發現問題，就不是簡單的約談、罰款了。執法的威懾力，也將明顯增強。”重慶市國土房管局方面的負責人表示。

湖北省在打擊“黑中介”方面，打擊重點增加了“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易”“違規收取購房人房價款以外的費用炒賣房號”“以虛假房源、不實價格信息招攬業務”等內容。

尤為值得一提的是，武昌有家黑中介被法院判為黑社會性質組織，此系全國首例。據了解，武昌警方深入調查后發現，這伙黑中介以“糾紛”滋事為職業，蓄意坑害房客、欺詐房東，非法營業額高達3000余萬元，“純利潤”超過1000萬元。

北京以清理虛假房源信息為目的、規范信息發布主體為手段，率先提出互聯網平臺發布房源信息要求。

首先，互聯網平臺要設立房源信息發布者的準入機制。不得為未取得營業執照和備案的房地產中介、未取得營業執照的住房租賃經營企業、以個人名義從事房地產中介活動的自然人提供房源信息發布服務。

其次，互聯網平臺應當加強房源信息審核。不得發布虛假、過時的房源信息。不得發布沒有拿到預售證或者現房銷售備案的新房房源信息。不得發布不符合上市交易條件房屋的房源信息。比如大棚房、小產權房、違法建設房屋等。

最后，互聯網平臺應當加強房源信息發布機構的信息公示。對于房地產中介機構發布房源信息的，無論是從事住房租賃業務還是二手房交易業務，均須按要求在網頁顯著位置公示房地產經紀機構營業執照和經紀從業人員信息卡。對于住房租賃經營企業發布房源信息的，其營業執照經營范圍中須含有“住房租賃”。經紀從業人員的信息卡包含一個二維碼，公眾可登錄市住建委的管理平臺，可查詢到該中介人員的各項信息。

8月9日，北京市住建委聯合市工商局、市網信辦、市通信管理局和房地產中介行業協會，集中約談了房源信息發布主要網站，要求各平臺規范房源信息發布。各互聯網平臺要立即開展自查，下架不符合上述要求的房源信息，9月1日前完成整改。

從今年9月1日起，互聯網平臺均要按照要求發布規范的房源信息。相關部門對于發布不合規房源信息的平臺，將發現一起、查處一起。保護人民群眾合法權益，促進房地產市場健康發展。

建立住房租賃交易平臺，可以使得市場的房源、客源更加透明，交易也變得更為公開、公平。發展住房租賃平臺小而言之，僅是發展租賃市場的一個技術手段，表現形式僅是基于網絡的信息化載體，然而其實際意義和價值卻不容小覷——通過信用租賃等創新，有利于提高租賃服務水平；通過與租賃服務平臺的對接，掌握了租賃市場的信息，為科學決策提供了數據支撐；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立……

我國住房租賃市場目前尚未有專門的法律法規予以規范，因此也并未建立起健全的市場監管體系，這是我國住房租賃市場存在諸多問題的基礎性原因。

去年，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》發布，內容包括住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任等，無疑向規范租房市場邁出了關鍵的一步。

這預示著租賃市場將進入有法可依階段，有利于形成穩定而長期的租賃市場。非常值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的權益上，無疑是廣大租房者的福音。不過，目前《住房租賃和銷售管理條例》尚處于征求意見的階段，國家應該加快立法進程，繼續豐富和完善租賃市場法律體系。