樓市降溫潮

江寒秋

在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調下，8月份國家統計局監測的70城房價，卻令人意外地出現一番普漲。

70個大中城市里，新房價格上漲的城市數量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。

房價上漲的背后，是全國房地產市場庫存數據已經跌至51個月最低，8月新增居民戶貸款占比達55%，為今年以來最高水平。

市場表現再度引起了監管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調，以及年內累計315次調控政策背景下，調控大網又一次全面鋪開，重在“打補丁”和穩秩序。

市場情緒正在變得脆弱、敏感。前不久，一則廣東可能“取消預售房制度”的新聞像一枚重磅炸彈，在業內炸開了鍋。

受此消息影響，24日，港股開市后，恒生中國內地地產股全線下跌。截至收盤，碧桂園跌幅為5.57%，世茂房地產跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恒大跌3.55%，地產股總市值一天蒸發逾636億港元。

從調控壓力看，9月起各地調控政策正繼續加碼。目前，地方政府擔負“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主體責任，住建部等中央部門通過數據預警和約談問責等機制加強各地指導。

此外，土地流拍情況的大量出現，也被視為樓市可能降溫下行的重要信號。今年以來，全國土地流拍已超800宗，土地流拍宗數呈現逐月增多的態勢。

“越調越熱”？

每月中旬由國家統計局公布的全國70城房價指數，一直被視為樓市調控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢，基本已經成為當前判斷全國樓市的一個風向標。

9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。記者梳理發現，今年8月，70個大中城市新建商品住宅（新房）銷售價格里，僅廈門環比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67個城市全部上漲。這當中，無錫、徐州、北海、西安環比漲幅均在3%以上，另有14個城市環比上漲在2%-3%，29個城市環比上漲1%-2%。

二手住宅亦是同樣的普漲態勢：70個城市樣本中，僅上海、廈門的房價環比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其余66個城市全部上漲。常德環比漲幅最高，達3.2%，另有濟南、西安、無錫、徐州等18個城市環比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個城市環比上漲在1%-2%之間。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉用了12個字來概括8月房價全貌：一二線城市“總體平穩”，三線城市“有所上漲”，15個熱點城市“有漲有跌”。

據初步測算，在新房房價序列中，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中，無錫環比漲幅最高，為3.4%，濟南同比漲幅最高，達10.2%。

“目前看，當下房地產市場依然處于高溫周期中，特別是中西部區域三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，量價依然處于明顯上漲中，”中原地產張大偉稱，“截至今年8月，本輪房地產市場上漲周期已經長達39個月，繼續刷新了中國房地產上漲周期最長歷史”。

市場憂慮，這似乎又回到了“越調越熱”的樓市怪圈。事實上，今年前8月，房地產業的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。

其中，全國新房銷售面積在前8月已經突破10億平方米大關，銷售額近8.94萬億元，紛紛再創歷史紀錄；房地產開發投資7.65萬億元，連續兩個月出現雙位數增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%；在供應端，全國新房新開工面積13.33億平方米，同比增長15.9%。

“從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調整與變化都在指向一個目標——房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預期的反向回應，”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現、政策預期和市場終端的目標也不合轍”。

在張敬偉看來，從去庫存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導，隨后又是一輪輪城市調控的接力傳導。三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可賣。

從整體看，全國性去庫存周期已經完成。截至8月末，國內新房庫存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米。按照張大偉的統計，國內新房庫存在連續4年多下調后，已經降至51個月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購城市，到現在第一個表態取消去庫存。從全國房地產市場看，大部分城市已經需要補充庫存。

“當前，房價上漲預期尚未根本改變，但房價上漲的脆弱性已開始顯現，” 《經濟參考報》日前發表頭版評論文章《謹防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房價脫離基本面上漲，勢必增加宏觀經濟金融風險，阻礙經濟轉型升級，引發經濟運行脆弱性，最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”（Fallacy of Composition）。特別是房價上漲往往存在棘輪效應，風險容易自我聚集，需要高度警惕。

調控繼續加碼

“易熱難冷”的房價棘輪效應正在發揮威力。若要維持當前房價繼續高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應，但這無異于飲鴆止渴。

在多位分析人士看來，堅持房住不炒，除了彌補房地產調控短板和全方位引導合理住宅消費之外，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預期，同時穩妥應對可能出現的市場波動。

“731”中央政治局的73字政策，已為今后樓市走向定調。記者發現，在60多個城市祭出“限售”利器后，“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調控的重點。從住建部到主要城市，都在發布秩序整頓政策與文件。

9月19日，北京和上海雙雙在官網掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中，北京重點整治“學區房”“商住房”“企業購房”等內容；上海則大力整治首付貸、違規提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。

不少城市已經搶先一步出手整頓房地產市場。今年8月，濟南市城鄉建設委員會、濟南市住房保障和房產管理局聯合轉發山東省住房和城鄉建設廳等十部門《關于轉發住房城鄉建設部等七部委的通知》的通知。針對樓市亂象，濟南將進一步整頓和規范房地產市場秩序，健全房地產市場監管機制。

對于樓市的前景，很多購房者也認為可能要停滯一段時間了，濟南購房客劉莉莉（化名）認為：“多種政策都不是利好。無論是限購限貸還是貸款利率上升等，都不支持房價繼續上升。還有就是，人才政策的實施給外地人在濟南買房提供了一條便捷的途徑，也在一定程度上平抑了房價上漲預期。現在看，這一輪房地產調控政策會持續一段時間，房價大幅上漲的勢頭已經沒有了。”

山東中原地產投資顧問總監薄夫利分析，“參考歷次房價上漲的過程，在大幅上升后進入盤整甚至小幅下跌，這是一種正常的現象。而本輪房價上漲幅度較大，再加上調控政策持續，未來一段時間濟南房價有望進入一個穩定盤整期。”

土地流拍，房企轉型

土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。

9月21日，濟南16宗土地迎來交易日。由于近期土拍市場多以底價或低溢價率成交，部分土地甚至出現流拍，因此不少業內人士認為，此次土拍結果或將是下半年市場的風向標，因此備受矚目。根據土拍結果顯示，此次7宗地流拍，8宗地均以底價成交，唯一遭到競買的卻是一宗工業用地。

中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。

整體看來，2018 年土地流拍現象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節奏不斷加快。對比市場推出的總建筑面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數值已達 7.05%，創月度流拍率紀錄。

三四線城市仍為土地流拍事件高發區域，但下半年以來占比有所下降，二線城市占比逐漸上升。統計年內流拍土地規模排名前 20 的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。1-8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。

但此前數據顯示，前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴重的分歧？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，關鍵要看市場的結構。很多城市雖然流拍數量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節奏在加快。但房企在新環境下變得更加謹慎。

“本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨于理性的重要體現，開發商減少盲目拿地，” 東吳證券宏觀固收首席分析師周岳分析，調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。這對于房企的經營盈利產生較大壓力，加之土地配置費高企，才使得多處地塊無人問津。

除此，現金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來。數據顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后到期的總規模0.9萬億元。

同時，房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限簽”，直接導致房企經營現金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處于“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。

周岳認為，此輪流拍或將導致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲空間。中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖也表示，地價和房價之間是全鏈條的關系，部分城市的土地溢價率在下降，預示著市場對于未來房價走勢預期的變化。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，8月份房價呈現上漲的態勢，只不過是市場的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市降溫已然來臨。