鎮江市區既有建筑物漏水診斷及對策初探

吳德茂 景有軍

（鎮江城市建設產業集團有限公司 江蘇鎮江 212005）

1 概述

隨著城市化的不斷推進，鎮江市區既有建筑物采用鋼筋混凝土構造居多，但是鋼筋混凝土建筑物會因為混凝土的干燥收縮行為而產生龜裂現象，而這種鋼筋混凝土的特性，便成為建筑物漏水的主因之一[1～3]。此外，就建筑用的防水材料而言，雖然種類繁多，但對各種防水材料的性質，以及防水材料的固化物成分比例、硬化物比重等信息運用與用量間的關系卻尚不是很清楚，因而造成防水施工工法不恰當，防水材料用量不合理等問題，并進而導致防水措施不良、防水效果不佳、防水措施耐久性過短等質量缺陷，最終引起漏水現象[4]。

基于上述原因，鎮江市區既有建筑物的龜裂、漏水的防范以及診斷與處理，也因此成為最迫切需要解決的兩大關鍵問題。

針對鎮江市區既有建筑物的漏水現象，本文就漏水前的劣化現象以及發生漏水后的漏水診斷分別加以探討和分析。

2 建筑物劣化狀態的診斷與維修

建筑物在漏水之前往往會有一些征兆，這些征兆之所以會產生，是因為建筑物完成之后的使用期間，由于建筑物材質、環境、使用狀況等因素的影響，使其發生劣化現象，若不采取定期檢查與維修的手段以維護質量，將來就會開始發生漏水現象[5～7]。

因此，在既有建筑物的漏水處理或診斷前，應先就既有建筑物發生漏水現象前的劣化現象加以了解并掌握，就建筑物有無劣化之處加以診斷判定，以利后述建筑物漏水診斷內容和方向的理解，并及早對劣化位置進行必要的維修，以達到防止建筑物產生漏水的目的。

在對建筑物劣化狀態進行診斷判定時，重點診斷的對象主要為屋頂部位[8]。

屋頂防水層在確保建筑物使用性能上扮演著極為重要的作用。因此要保證屋頂防水層的耐用年數以達到建筑物使用性能的順暢，在防水層尚未到達使用年限之前應對防水層進行定期檢查以及劣化診斷并開展局部修補等的維護管理，以防止各種可能會造成屋頂防水層劣化的外力對其產生不良的影響，以期達到延長防水層使用年限、保證防水效果的目的。

至于用于屋頂的各種不同防水材質的防水層標準耐用年限的調查資料目前還不清楚，究其原因主要是因為防水材料有關的固化物成分、比重等因素與防水材料使用量之間的關系并不透明，導致用同一類型的防水材料在使用年限上會有決然不同的結果[9]。因此在這種情況下，若欲進行防水材料耐用年限的調查，將會造成判斷上的困難。

要對防水層開展定期檢查以及劣化診斷，并進行局部修補等的維護管理，建議對既有建筑物屋頂防水措施的劣化診斷以每3個月進行一次定期的檢查，并在每一年進行一年期的定期檢查為宜，以確保能隨時掌握屋頂防水層的情況。

3 既有建筑漏水診斷方法與應用分析

既有建筑漏水診斷過程中，首先要對防水材料的劣化狀況、漏水處的特征、維修經過加以了解，之后還須對漏水發生的時期、經過以及當時氣象狀況和漏水位置周圍的設計、施工記錄，并通過建筑物現況、以往維修過程、漏水試驗的結果以及設計、施工、材料等要進行綜合的判斷，同時借助目視、接觸或加上一些輔助儀器設備等以非破壞方式進行診斷以找出漏水的原因（圖1）。

而對既有建筑物的防水材料以及建筑物劣化狀況的了解，會因建筑物空間部位的不同而有不同的診斷與判斷方式。同樣地，下面將重點就屋頂的防水措施劣化診斷與判定內容加以說明。

建筑物因施工質量不佳或因時間久遠而常常在屋頂或外墻等地方發生漏水現象，而產生漏水現象之后為解決漏水現象所進行的維修工程有時其效果并不理想。究其原因，主要是因為未充分掌握造成漏水現象的主因就進行維修所致。

圖1 鎮江市如意江南小區外墻滲水

產生這種現象，主要是因為漏水的現況常常是很難一下子就可以看出造成漏水的原因，所以一旦沒有抓住漏水主因進行維修，就無法獲得良好的效果[10]。因此，通過診斷技術與豐富的抓漏經驗以提高漏水維修的效果，是一種必要的手段。

至于診斷技術則是一種依據防水措施的構成資料、常年環境的觀察記錄資料、劣化狀況資料、以往維修記錄等資料與漏水時的氣象條件以及對漏水現況的觀察了解，使漏水現象得以巨觀化之后，再據以判斷的一種繁復的作業。

建筑物會發生漏水的原因包含了防水的設計、施工、使用材料甚至建筑物的維護管理等建筑生命周期中各個不同階段的作業層面。同時因為防水功法、漏水部位、漏水位置的形狀等不同的關系，也會有不同的漏水狀況發生。所以漏水維修常常需要確實獲得真正的原因才得以對癥下藥，真正將漏水現象予以解決，也因此漏水維修前的診斷作業就顯得更為重要。診斷時應盡可能客觀地做綜合性的判斷，以期能獲得正確的診斷結果。

一般進行屋頂防水措施漏水診斷的前提是通過定期檢查，結果發現屋頂的防水層的防水措施有劣化或漏水現象時做的。漏水診斷與判定是提供漏水診斷結果作為防水措施修補或重做的依據，建議屋頂防水措施漏水診斷與判定可采取兩階段漏水診斷的方式；并且進行第一次漏水診斷與判定時，在診斷和判定的流程中，除非漏水情況顯示已嚴重到不適于局部維修，否則不論屋頂防水層的種類，建議一律以耐用年限20年為準，再搭配現場的調查分析作為是否需大規模維修的概略性判斷依據。

若經過第一次漏水診斷與判定的流程后，判定須進行第二次診斷時，即需根據防水材料的種類不同進行第二次對防水措施的漏水診斷。

第一次屋頂防水措施漏水診斷與判定的流程如圖2所示。

圖2 屋頂防水措施第一次劣化診斷與判定流程圖

如流程（圖2）所示，若經判斷不屬于外墻的漏水，且已達20年以上的屋頂防水層，如果在平面部位產生漏水時，建議應判定要進行維修工程。未達屋頂防水層標準耐用年限或20年，而平面部位產生漏水，劣化現象未達判定基準的情況，即應進行下述的第二次漏水診斷。

不同種類的屋頂防水層有不同的特性和耐久性，例如覆蓋有保溫層的屋頂防水層通常經過10年左右，防水層的修補量會越來越多，同時也會有漏水現象產生，此時要由檢查結果來作劣化診斷常常會極為費時。因此在第一次漏水診斷與判定的階段之后，應注意對后述的防水效能加以檢查并維護管理。而露出型屋頂防水在5年左右其表面涂裝就會出現劣化現象，此時就應對該表面涂裝進行更新。且經過15年左右，露出型防水層的續接處、反水處的端部以及伸縮縫處就開始出現問題，此時應針對其狀況進行處理與維修。涂抹式防水層在經過20年左右之后，就常引起局部的漏水且常必需反復地進行必要的小修補。

因此若經過上述第一次漏水診斷與判定之后，屋頂防水層需進行第二次判定時，建議應針對不同防水層的種類分別進行診斷。

4 結論與建議

結合鎮江市區既有建筑物的漏水診斷及處理對策兩方面提出以下結論和建議：

（1）未發現漏水時的防漏性能檢查。通過綜合遇到的漏水現象，將造成漏水現象的原因歸納成“位置”與“狀況”兩方面，并可配合檢測器具與判斷基準的需要組合成表格的形式，作為對于與漏水有關的住宅質量進行防漏性能檢查的依據。

（2）鎮江市區既有建筑物容易產生漏水現象的位置。綜合現場調查以及相關漏水資料將容易產生漏水現象的位置加以整理分析之后，匯整成表格。當既有建筑物發現有漏水現象時，可就現場漏水狀況對照表格，找出可能的漏水位置，借以探討漏水原因，可因此促進漏水問題的解決。平常在進行住宅維護時，也可以對這些位置開展檢視與維護，以避免漏水現象的發生。

（3）屋頂或外墻部位漏水診斷方法的評價。若漏水位置出現在屋頂或外墻部位時，可以視狀況采用上述的漏水診斷方法作為輔助。

（4）建議：搜集經過診斷且采取適當對策的漏水案例并加以分類，整理成漏水案例資料庫；建立基本防水材料地方規范；防水產業的專業資格全面化。