樓市，“降價未遂”

李永華

安徽合肥近日傳出，某樓盤降價6000元/平米，房產局長親自前往調研，不久，房價便又回漲。

無獨有偶。碭山某樓盤降價后，當地政府組織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

看不懂的人有若一手排出6個錢包買房的“許三觀”——還不讓開發商降價了？到底什么鬼？

降價迭起

降價潮起。8月底，有房企打響第一槍，推出8.9折全國促銷，最低7.4折。

緊隨其后，萬科上演了一出“活下去”大戲，不僅廈門某項目價格被“腰斬”，還要附上退房退全款的好條件。如此大度，一度讓“房鬧們”都羞到臉紅。

作為風向標的北京房價，“下滑”也早已成為共識。數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。

三四線城市則更是躲不過。比如在今年拿下過全國房價增速第一名的岳陽，降價便已成趨勢，某央企開發的樓盤價位下降近20%。

房價降，剛需笑。“房子賣不動，我們走進售樓部，終于也有笑臉相迎了。”看房看了一年多的張先生如是說。8月開始，置業顧問們就紛紛打電話邀請看房，還有免費班車接送。這待遇讓剛需們受寵若驚。

半年多前，長沙湘江之濱某熱門樓盤的茶水費還是20萬，有朋友找記者打聽有沒有門路；如今，該樓盤因大戶型難賣，只好拖著不開盤。

房價下降，地產自媒體也樂呵呵的。一位朋友透露，上半年買房都靠搶，開發商們懶得做宣傳，對媒體朋友不冷不熱；形勢一變，開發商朋友們卻主動上門邀約，軟文寫到手軟。

割肉鏈條

有人歡喜有人愁。若不是形勢所逼，誰愿意降價割肉放血？

今年6月，中國房地產協會會長胡志剛警告：“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。萬科郁亮也大聲疾呼：“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。”

活下去最重要——不管是賣房子，還是賣包子，要快速回款，降價促銷永遠最直接、有效。

9月份，某房企在降價后成功賣出近600萬平米的房子，合約銷售金額630億元，環比分別上漲56.5%和57%，創下今年單月銷售額新高。但回款雖快，割肉也疼。有跟投項目的地產企業員工說：“跟投3年，如今一開盤就是虧，套在里面出不來”。

買了房的也鬧心。降價6000元/平米，自家房子一夜間跌價一百萬，再有錢的房主都坐不住。售樓部、政府辦公樓前拉橫幅的隊伍里，隨即就多了不少財務自由人士與中產一族。不乏沖動者，直接砸掉售樓處。

而維權事件不斷、信訪問題突出，政府維穩壓力不免增大，各地住建部門也忙于應付。某區房產局局長說，業主維權事件中95%是基于合理訴求的；開發商違規的情況屢見不鮮，如虛假宣傳、過度宣傳、惡意炒作、非法中介、捆綁銷售、虛假承諾、精裝修問題等等。現實卻是政府一應背鍋。

問題如此之多，開發商卻想著降價促銷、賣完走人？想想就生氣，而且生氣的后果很“嚴重”。于是鏈條構成：約談了——調研了——價格漲回去了。

土地財政

那“背鍋俠”撒手不管行不行？有的官員認定，政府定地價、定房價、定購房資格、定精裝修材料價格、定型號等等，已經被動地與開發商變相綁定在一起。

其實，也并非完全被動。

遙想最初，開發商與地方政府“情投意合”，各地多是黨政一把手牽頭負責項目推進，紅燈關閉，綠燈大開。可是，共富貴易，共患難難。為了活命，開發商不得不大降價、多回款，還要少花錢、少拿地；但土地財政卻是地方政府的命根子，少拿地，真要命。

11月5日，北京市朝陽區及昌平區兩宗地塊均以底價成交；土地出讓金穩居全國第一的杭州，10月賣掉的6宗地中有5宗地零溢價。

沈陽、武漢、福州、長沙多地流拍的消息接二連三。今年前三季度，全國300個城市共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

11月2日，易居研究院稱，1-10月其監測的40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負，地市降溫明顯。

有地產企業人士告訴記者，前兩年高價拿地的項目，現在限地價、限房價，還有各種限制政策，還有水泥、河砂、鋼筋等建材漲價，人工費上升。局面是形勢好的時候，就是不讓漲價；形勢壞了，又不讓降價，“拿地不得不謹慎。”

而今年上半年，地方政府入手的土地出讓金合計26941億元，加上與土地出讓相關的稅費9799億元，共36470億元；地方政府其他的全部收入是44642億元。“土地財政”的切實數據擺在跟前，底價成交、流拍，這樣的字眼在地方官員看來有多可怕？幾乎沒有哪個地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月，湖南某縣級市因財政困難，一度停發公務員工資，據說后來靠賣了兩塊地才補發；貴州某市，一家投標政府項目的公司相關人員說，總投資數億元的項目從年初就斷了資金，自己已9個月沒領到工資。

那錢從哪里來呢？借錢不行，地方債務已不堪重負，中央要求嚴控新增地方債務、清理存量債務；增稅不行，企業叫苦連天，大規模減稅在即。如果土地大面積流拍，或者大幅打折出讓，局面對地方政府來說有多可怕？

共克時艱。據記者了解，某區政府內部會議紀要稱，“開發商賣的不是房子，是責任。”對那些“不負責任”的開發商，自然要上各種手段。

然而，這只能應一時之急。至于未來，如何既逐步擺脫土地財政，又穩定地方政府財源、確保地方運轉、維持房地產市場穩定，還需要一場大變革。