香港房價要跌

舒時

筆者曾在今年8月寫道，香港房地產正逐步進入一個敏感時刻，一方面是樓宇單價屢創新高，另一方面是二手樓市的議價空間漸增，頻頻出現大額減價卸貨情況；更甚者，部分地區的成交價已經開始低過銀行估價，反映出業主開始愿意以低于市價賣樓。

但不到3個月的時間，香港的房地產形勢已經從“敏感”轉至“臨危”。根據港府發表的2018年第三季度經濟報告，住宅物業市場成交量已經由第二季度的18900宗下跌約24%至第三季度的14413宗，當中二手樓的成交量由上季的13933宗，跌至9918宗。

進一步對比差餉物業估價署的數據會發現，2018年10月的樓宇成交宗數已經較2018年5月下跌58%，而月度成交金額則下跌56%！

從非官方的指標來看，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數，最新報180.4點，按周跌1.28%，創下2016年3月份（兩年半）以來最大單周跌幅。最新指數反映的是10月22至28日的情況，也是香港本地銀行加息后第4周市況。至此，CCL指數已經連跌7周，共挫3.3%。尤其值得留意的是，過去的3星期，CCL的八大分項指數兩度出現全面下跌，可見二手樓價跌勢有轉急跡象。

短短數月的時間，是什么原因令香港房地產市場出現急劇的變化？就各方面的分析來看，目前香港房地產面臨以下幾項危險信號：

首先，香港宏觀經濟正逐步放緩。根據香港特區政府在11月中旬公布的統計數字，2018年第三季度GDP按年增長2.9%，升幅較第二季度的3.5%進一步減慢。全年經濟增長預測，則從上季估計的3%至4%，調整至3.2%。

經濟放緩的最主要原因是受到貿易摩擦的影響。港府的經濟顧問歐錫熊指出，貿易摩擦對香港經濟影響已逐步浮現，如果貿易摩擦持續惡化，將對香港金融穩定和貿易氣氛造成更大的間接影響。他認為目前很難預測第四季度的香港經濟增長是否會繼續受上述因素影響。

如果宏觀經濟持續放緩而通脹續升，則會進一步侵蝕私人消費能力，令財富效應減弱，影響市民投資房地產的意愿。

其次，香港資本市場波動幅度加大，影響到消費情緒。港府分析認為，金融市場波動，港股自從第二季度開始顯著下跌，將會進一步打擊消費。

股市下行之后，香港的住宅和車位價格通常都會面臨下跌，這在過往的經驗中已經得到多次印證。據一些券商經紀解釋，當樓價上升時，不少業主會進行二按甚至三按融資套現，套出的資金有部分會投入股市，而一旦股市跌幅較多時，這些業主就得考慮盡快將樓宇出手補倉。

另一方面，香港近半的人都是從事和金融相關的行業，如果股市無運行，失業潮或會很快來臨。在這種情況下，買樓買車位的交易一定會減少。試想一下，工作都要丟了，誰還會有心思去買樓收租或是買車代步？車就別買了，坐地鐵更鍛煉身體；至于買樓的事，就更得先放一放了——萬一失業，將會面臨按揭斷供的風險。

第三，也是最重要的信號是，近期業主的叫價已經不再進取，市場上頻頻傳出降價求成交的案例。在港島藍疇屋苑太古城地區，一些地產中介披露，有不少二手樓宇的業主開始主動降價5%～20%，以求資金盡快換樓——而在2008年金融海嘯之后，太古城的住宅最多跌幅也就是20%左右的水平。

長城物業的一位地產經紀認為，這很可能只是第一波，主要是“換樓客”在拋售。對于這類業主來說，他們原來持有的物業已經超過需繳“額外印花稅”的期限，因此降價幅度可能稍大一些，以求盡快出手，以便在這個時機入市換購更大的住宅。

所謂“額外印花稅”，是港府目前對二手樓宇交易加征的一項稅款。主要是針對持有物業在3年以內，若進行轉手交易時，按持貨年限不同，需要教納10%～20%不等的從價稅款。額外印花稅并沒有說明由賣方還是買方承擔，但是在賣家市場情況下，通常都是由買家承擔的。

過往香港二手樓宇價格居高不下，額外印花稅便是一項主要原因。很多二手業主一旦賣掉舊樓后，若要換購更大的房子，就需要面臨更高金額的潛在額外印花稅。而當樓價下行時，如果樓價跌幅可以彌補額外印花稅的金額，很多換樓客愿意此時進行換樓。比如自己長期心儀的房子突然跌了20%，那么換樓客寧愿把自己原來的房子也降20%，以盡快套現買入打算換置的房子，其實算下來經濟上并無不劃算的地方，卻換到了一套更心怡的住宅。

當這一波換樓潮結束之后，如果房價繼續下行，則意味著樓市進入深度調整階段。

下面，我們來看看，香港樓市是否會出現1997年的深度調整？

盡管目前香港多個區域均傳出高達20%的跌幅成交個案，但是CCL指數還沒有出現較大的跌幅（雖然已經屢現疲態），因此不少地產投資者均在思考，近期出現的20%暴跌究竟是個案，還是有可能成為席卷香港房地產市場的雷暴？

大部分房地產投資者仍然認為，形勢還沒有惡化到需要深度調整的階段。理由是港府此前通過了眾多的印花稅措施，再加上金管局不斷收緊按揭貸款成數，因此整個香港房地產的流動性實際上處于頗為微弱的狀態。在流動性嚴重不足的時候，交易價格往往會呈現暴升暴跌的情況。如果港府認為樓市面臨重大調整的危險，逐步松綁印花稅，而金管局也在樓價下行后，逐步松綁銀行按揭成數限制，則有可能會為樓市提供流動性支持，令價格不會出現異常的波幅。

然而，上述分析忽略了幾個重要的因素：

首先，CCL指數具有滯后性和代表性不夠廣泛的問題。香港的樓市交易通常需要簽署臨時合約，一般要兩周時間，另外再加一周收集數據和計算，因此CCL指數編撰總共至少需時3周。而該指數只根據香港100個著名中小型私人屋苑的成交個案編纂，而非所有的大中型屋苑。因此房地產市場的跌幅可能要過3周以上，才可能在CCL指數上反映出來。從CCL近幾周的連續下挫來看，很可能市場形勢已經出現比較大的調整。

其次，上述分析忽略了香港房地產的價格調整具有層次性。具體來說，香港的樓市上升，往往是從港島向九龍，再往新界依次傳遞，而當樓市下行時，往往最先重挫的都是新界的屋苑，然后順次蔓延至九龍和港島。

如果市場仍然遵循這種模式，那么近一周傳出的新界樓價下跌超過10%，以及天水圍附近的嘉湖山莊在截至10月的12周內暴跌15%的情況，說明香港房地產市場的深層次調整已經開始。