試論農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制

文/謝佳冀

試論農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制

文/謝佳冀

北京建筑大學(xué)

在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的新形勢下，我國農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的改變，不少農(nóng)民均選取進(jìn)城工作，農(nóng)村大量土地均無人耕作，給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)造成了巨大影響，同時也阻礙著“二元制”土地所有權(quán)屬性的發(fā)展。健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制是推進(jìn)農(nóng)村體制改革進(jìn)一步深化的重要手段，是確保農(nóng)村土地合法、合理上市交易的一個重要舉措。所以，健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制就顯得尤為重要。

農(nóng)村土地；上市；法律規(guī)制

1 引言

農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體土地，盡管已得到國家許可入市，然而，因為國內(nèi)尚未制定出一套較為健全的農(nóng)村經(jīng)營性用地的上市法律規(guī)制，導(dǎo)致大部分農(nóng)民均選取私自交易土地，而并非上市交易，嚴(yán)重影響著我國土地的正規(guī)流轉(zhuǎn)。為此，本文在介紹農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，對其上市交易法律規(guī)制中存在的不足之處進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)的對策，可供參考。

2 農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地

農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地指的是那些用于生產(chǎn)經(jīng)營、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的農(nóng)村土地，其可以通過入股土地使用權(quán)或聯(lián)營等形式，由個人或其他單位用作創(chuàng)建企業(yè)或發(fā)展商業(yè)，又或者也可以根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地使用整體規(guī)劃由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織來建造企業(yè)。農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地主要包括集體建設(shè)經(jīng)營性用地、公益性公共設(shè)施用地以及宅基地三種，在不違背用途管制、規(guī)劃的情況下，其也作為城市建設(shè)用地市場的一部分進(jìn)行上市交易，與國有土地享受相同的權(quán)益。

3 農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制中存在的不足之處

3.1 產(chǎn)權(quán)界定模糊

《土地管理法》指出，農(nóng)村集體土地的所有者應(yīng)是農(nóng)民集體，村委會或村集體經(jīng)濟(jì)組織享有管理與經(jīng)營土地的權(quán)利；如果土地的所有權(quán)主體是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，那么，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可享有管理經(jīng)營該土地的權(quán)利；如果同一農(nóng)村土地的所有權(quán)主體不只一個，且不少于兩個，那么，應(yīng)由村民小組或村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同管理經(jīng)營該土地。由此可見，農(nóng)民小組集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織均有可能享有集體土地的所有權(quán)。然而，《民法》卻指出，從政治角度來說，農(nóng)民集體并非法律意義上的組織，不可享有權(quán)利、也不必履行義務(wù)，國有土地并非歸屬于具體的人格化實體，集體土地所有權(quán)的主體也是如此，因此，從法律層面來說，農(nóng)民個人并非農(nóng)村土地的所有權(quán)人。由于缺少主體，故農(nóng)民無法以流轉(zhuǎn)方的身份來與轉(zhuǎn)入方進(jìn)行自由、公正的談判。由于產(chǎn)權(quán)模糊，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)界定模糊，致使出現(xiàn)諸多農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛與法律糾紛，從而加大了農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市風(fēng)險。

3.2 補(bǔ)償規(guī)制滯后

補(bǔ)償過低是阻礙農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易的一個主要原因。《土地管理法》指出：如果農(nóng)民的耕地被征占，那么，征占方應(yīng)給予農(nóng)民相應(yīng)的補(bǔ)償，如安置補(bǔ)償費(fèi)及土地補(bǔ)償費(fèi)等，而那些補(bǔ)償費(fèi)用可根據(jù)被征占耕地前三年的年平均產(chǎn)值來確定，通常情況下，安置補(bǔ)償費(fèi)最多不可超過年平均產(chǎn)值的6倍，最低不可少于4倍；土地補(bǔ)償費(fèi)最多不可超過年平均產(chǎn)值的10倍，最低不可少于6倍。耕地征占的有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也可作為其他土地補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)。從目前情況來看，那些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易的資本溢價，這對于農(nóng)民而言，明顯有失公允，那些沒有足夠資金在原居住地購置房屋的農(nóng)民不得不遷移至偏遠(yuǎn)地區(qū)。

4 健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市法律規(guī)制的措施

4.1 明確界定產(chǎn)權(quán)關(guān)系

從上文可知，當(dāng)前國內(nèi)集體土地的所有權(quán)主要包括三級，而農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地若想上市，則必須對土地使用權(quán)及所有權(quán)主體進(jìn)行明確辦公室，這樣方能確保主體權(quán)利的完整性。但是，現(xiàn)行的法律僅對集體土地的所有者進(jìn)行了簡單的論述，卻未做出具體說明。產(chǎn)權(quán)模糊導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市受到嚴(yán)重影響，也增加了其上市交易的風(fēng)險。集體土地的使用權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)以及所有權(quán)均是歸屬于農(nóng)民集體，所以，筆者建議，應(yīng)從立法方面著手，在相關(guān)法律法規(guī)中明確指出農(nóng)村土地所有權(quán)及使用權(quán)歸屬，明確劃分農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為規(guī)范流轉(zhuǎn)農(nóng)村用地奠定基礎(chǔ)。

4.2 明確規(guī)定土地交易的市場規(guī)則

所有市場交易均應(yīng)遵循公平等價有償原則，農(nóng)村土地上市交易也是如此。筆者建議，可從如下幾方面著手：首先，應(yīng)維護(hù)交易雙方的議價權(quán)。市場交易應(yīng)建立在雙方自愿的基礎(chǔ)上，那么，則必須維護(hù)交易雙方的議價權(quán)利，即應(yīng)避免政府政府為了其他利益或促進(jìn)招商引資而采取行政措施來控制農(nóng)村土地的上市交易價格。其次，應(yīng)對交易主體進(jìn)行明確規(guī)定。從目前情況來看，由于存在征地環(huán)節(jié)，農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)入方往往是土地開發(fā)商及國家，而農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方應(yīng)應(yīng)由代表村集體處置資產(chǎn)的村辦企業(yè)或土地所有制的村集體來擔(dān)任。最后，應(yīng)對利益歸屬進(jìn)行明確劃分。在交易農(nóng)村土地期間，參與方均有分配土地溢價的權(quán)利。例如，作為土地歸屬者的村集體，賦予其土地交易溢價的權(quán)利是不可置否的；作為喪失土地使用權(quán)的一方，農(nóng)民要求得到土地交易溢價也是合乎情理；作為建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施的一方，政府也有獲取土地交易溢價的權(quán)利。這些要求均未違背道德與法規(guī)，然而，我們必須清楚的意識到，喪失土地使用權(quán)農(nóng)民利益的保護(hù)方是土地上市交易中最值得重視的。所以，筆者建議，應(yīng)將農(nóng)民權(quán)利的保護(hù)作為重點(diǎn)，并在立法中加以明確。

5 結(jié)語

綜上所述，目前我國農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制中存在的問題主要包括兩方面，即補(bǔ)償規(guī)制滯后、產(chǎn)權(quán)界定模糊，為此，筆者建議，可通過立法來明確規(guī)定土地交易的市場規(guī)則和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以此來確保農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的順利、合法展開，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

[1]杜嬋;探索農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制[J];商;2016年第11期.

[2]寧翰城;集體經(jīng)營性建設(shè)用地"入市"法律問題研究——以全國三十三個試點(diǎn)縣(市、區(qū))為背景[J];安徽行政學(xué)院學(xué)報;2017年第1期.

[3]孔令仙;農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的構(gòu)建[J];江蘇第二師范學(xué)院學(xué)報;2016年第8期.