我國房地產市場對消費的影響

文/汪鋮

我國房地產市場對消費的影響

文/汪鋮

上海大學

我國處于經濟發展新常態，經濟增長面臨著結構轉型的壓力。在出口及政府投資性支出疲軟的形式下，只有通過優化升級經濟結構發展新經濟，拉動內需促進居民消費，才能保證經濟平穩且有質量的增長。我國推動城鎮化進程離不開房地產行業的發展，因此房地產市場對我國經濟增長有重要的作用，其中一個關鍵的渠道就是通過拉動居民消費促進經濟增長。目前，我國很多城市的房地產價格增長過快，房價與收入比呈現上升的趨勢。這種可能發生的房地產泡沫對居民消費會產生一定的負面影響，為我國經濟平穩發展留下了風險隱患，造成金融業的動蕩。近些年來，眾多國內外學者對房地產對居民消費的影響進行了研究，他們更多的認為房地產價格的波動對居民消費主要產生財富效應，房價上漲能促進居民的消費，而且房地產的財富效應比股票市場財富效應更大。也有一部分學者從另外的角度分析，認為房地產具有投資性房地產和消費品的雙重屬性。當它被看作投資性房地產時，主要產生財富效應，房價上漲促進居民的消費。作為消費品時，主要產生的是擠出效應，房價上漲抑制了居民的非住房消費。他們認為房地產價格變動對居民消費的影響取決于財富效應和擠出效應之間的強弱關系。因此，研究我國房地產價格變動對居民消費的影響，對于保證房地產市場的穩健運行、改善消費者的生活水平以及促進經濟平穩健康發展都有具有很重要的意義。

房地產；消費

1 研究背景與意義

1978年改革開放后，中國經濟步入快車道，迅速得到發展。改革開放后我國居民無論在收入、消費還是生活水平上，都有了顯著的提升。按常住地域進行劃分，在過去的近20年中，城鎮居民人均可支配收入由1999年的5854元增加到了2016年的33616元，上漲了近4倍之多。城鎮居民人均消費支出由1999年的4616元增加到了2016年的23079元，上漲了大約4倍。雖然我們國家在城鎮居民的人均可支配收入和人均消費水平上得到了大幅改善，然而在分析了城鎮居民人均消費與人均可支配收入的比值后可以看出，居民的人均消費傾向并沒有上升，反而呈現下降的趨勢。數據表明人均可支配收入用于消費的比例從1999年的79%下降到了2016年的69%。改革開放初期，在兩部門經濟發展的環境下，我國經濟的發展主要依賴的是廉價勞動力帶動的貿易凈出口與政府支出相關的基礎建設，發展到如今，經濟轉型期，僅僅依靠原先的兩部門經濟來推動經濟發展顯然不符合時代發展的潮流，我國當下面臨的主要問題是消費不足與儲蓄率較高，根據2017年的金融統計數據，人民幣存款余額增加了約18倍，從1996年的7.6萬億增加到了2016年的155萬億。M2廣義貨幣供應量以及人民幣存款余額的上漲速度放眼世界也屬少見。在我國經濟發展的轉型期，需要向西方先進國家學習，借鑒他們的先進經驗，通過擴大內需的方式來增加居民的總體消費水平。所以在1998年之后我國積極發展房地產行業，大力推進城鎮化，想通過房地產行業的崛起來提升國內生產總值和居民消費水平。由此政府取消了集體福利分房的政策，房地產行業一路高速發展，在得到社會資本青睞的情況下更是勢不可擋。根據國家統計局的統計數據，我國商品房成交均價漲幅達到了驚人的270%，從2000年的1948元飆升至2016年的7203元；這其中，一線城市商品房均價的漲幅更是顯著，以上海為例，其房地產價格上漲幅度遠超其他城市，漲幅約為7倍，從2000年的3327元大幅上漲漲至2016年的25910元。一些二三線城市也有著不小的增幅，譬如重慶與武漢這兩座城市的房地產價格從2000年到2016年也有接近4倍上漲幅度，不少城市的房地產價格漲幅超出了全國的平均水平，主要以大城市為主。目前看來，商品房價格仍表現出長期上漲的態勢。因此對于房地產對消費影響的研究具有重要的意義。

2 傳統消費理論

2.1 凱恩斯絕對收入消費理論

他認為邊際消費傾向(MPC)呈現一種越來越小的趨勢，居民收入水平的提高自然會導致居民的消費增加，但是消費增加的比例是小于收入增加的比例。同時平均消費傾向（APC）也滿足遞減的規律，但是平均消費傾向總是大于邊際消費傾向的。該理論只是認為短期內，居民消費和居民收入會有如此的關系。

2.2 相對收入消費理論

相對收入消費理論是美國著名的經濟學家杜森貝利（J.S.Duesenberry）提出來的一種消費函數理論。他認為消費者會依據自己過去的消費習慣和生活地區周圍的消費水平高低來決定消費，所以消費的高低并不是絕對的，而是相對的。根據進一步的研究，他發現消費支出與收入之間在長期保持著一定比例的關系，所以長期消費函數是一條從原點出發斜率幾乎固定的直線，但是短期消費函數會產生正截距，這是他從對大量數據的觀測中發現的。杜森貝利先從時間數列來觀測，人們一般會有個人消費的習慣，這種習慣很難在短時間內改變。所以人們增加消費容易，但是減少消費很難。所以意向過著高水準生活的人，就算收入短時期內降低也不會過多影響他的消費水平，消費容易伴隨收入的增加而提升，但是不易因為收入的減少而降低。所以長期消費函數與短期消費函數存在很大的區別。

3 政策性建議

3.1 創新并完善住房制度體系

之所以進行住房體系建設是基于以下原因：一是我國現在實行的廉租房、經濟適用房政策對于大多數中等收入偏下的居民家庭來說是處于夾心層這種狀態的，這是因為“兩超兩買不起”狀態的存在即居民家庭收入廉租房的標準但是沒有足夠收入支撐支付經濟適用房，另外是居民家庭收入超過了經濟適用房的標準但是沒有足夠收入支撐支付商品房；二是因為我國經濟由計劃經濟向市場經濟轉型中，取消了福利分房的政策，造成大量熱情涌入我國一線二線城市，進而造成資產價格上漲，而大多數居民家庭收入一般，造成他們買房壓力加大，進一步加劇了消費的壓力。基于此種狀況，我們應該因地制宜，需要科學而合理的規劃制定保障性住房的進入與退出機制，這樣可以給居民家庭一個生活保障與心理期待，從而促進敢消費。根據社會的進步，我國社會發明了公租房這一概念，進一步彌補保障性住房中廉租房與經濟適用房出現的不足現狀。

3.2 推動房地產金融業的發展

對于我國的居民消費者來說房地產金融市場可以通過提供住房貸款來實現其購房需求，但國內房地產金融市場的借貸業務實際情況是因為政策實施固化等多種問題，市場上以國有銀行為主的金融機構提供住房貸款，而其他的住房貸款提供者較少，因此國有銀行的競爭對手也很少，整個市場缺少活力，呈現出一定程度上的壟斷現象，給有真實住房貸款需求的購房者獲取貸款帶來了較大的困難和不便。由于國內房地產的消費信貸金融市場不完善，房產的增值從而促進居民的治費能力增加的財富效應的這個傳導鏈條難以發揮其應有的作用。另外值得關注的點是，國內的現實情況是缺乏相對獨立的第三方權威信用機構隊消費者以其房產價格為標桿從而對其的消費信用能力進行全面、客觀地評估。因此造成的結果是在房產借貸的金融市場中，房產擁有人較難從銀行借到消費信貸，無房族就更是難上加難了。

最終造成的結果是，以房地產為代表的價值增加從而帶來的財富增值不能有效地傳導到居民當期整體收入的增加進而提高消費水平。從政策角度上看，可以在以原有的大型國有銀行為主的金融市場基礎上加強發展，通過建立綜合有效、全方位的信用評級機制，不能僅僅有借款人的工資性收入為評判標準，而應同時將其多種渠道的財產性收入也納入判斷標準之中；針對供給側，可以考慮降低相關金融機構進入該市場的準入門檻，通過多層次引導民間資本及外資進入該領域，推動民營商業銀行的發展，從而推進房屋借貸業務市場的多元化發展發展，提升市場效率。同時鼓勵房地產消費信貸領域的制度等創新，通過提倡以房消費或者以房養老等理念，進一步推進借貸利率的市場化發展，增強市場內的流動性及有效轉化能力，最終提升居民總體的消費水平。

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