商業地產成本管理水平的提升策略研究

文/楊海妍

商業地產成本管理水平的提升策略研究

文/楊海妍

陜西師范大學國際商學院

商業地產具有投資風險大、利潤高、回收期長等特點，在房地產市場的發展下，行業市場競爭逐步規范起來，近年來，一些商業地產項目逐漸暴露出成本管理上的問題，影響了項目的整體利益。本文針對成本管理在商業地產中的重要價值進行分析，并探討具體的提升策略。

商業地產；成本管理水平；提升策略

在商業經營活動的繁榮下，商業地產成為了當前房地產開發工作的研究熱點。商業地產具有綜合性、復雜性的特征，涉及的部門繁多，協調難度非常高，在以往的房地產開發項目中，大多是將重點放置在建造階段成本管理上，忽視了投資決策、前期招商、規劃設計、工程實施、商業運營中的成本管理，影響了成本管理質量?；诖?，有必須要從多個渠道著手，提高商業地產的成本管理水平。

1 成本管理在商業地產中的重要價值

成本管理是當前商業地產開發、投資工作的重點內容，經過多年發展，我國房產開發已經趨于成熟，競爭也越來越激烈，在這一背景下，成本管理的重要性也日益凸顯。這表現在幾個方面：

首先，商業地產投資額大，動輒幾千萬、上億元投資，加上土地購買成本的上升，商業地產開發成本呈現出逐年上升的趨勢；

其次，商業建筑投入高。在商業地產的開發、建設過程中，需要大批管理人員、大量物資與機械設施，成本高，且商業地產開發的周期很長，需要占用大量資金，在這一過程中，也會伴隨出現利息成本。

由于商業地產開發成本高，在管理工作中的核心地位也是不言而喻的，商業地產成本管理質量，直接影響著企業的市場競爭力與經濟效益，因此，必須要強化成本管理制度的建設與實施效果。

2 商業地產成本管理水平的提升策略

2.1 做好前期調查、選址和招商

商業地產項目選址直接影響后續的成本投資效率，選址優勢能夠為后續經營、招商等帶來積極影響，因此，成本管理工作，需要建立在科學選址、科學定位的基礎上。在前期開發階段，必須要重視市場調查工作，深入研究地區商業規劃布局，根據城市發展規劃來確定選址，并充分考慮到周邊客戶群體的人口數量、收入水平、交通情況、消費習慣等。為此，商業地產開發商應積累已完成開發項目的歷史數據以及同行業項目的調研數據，成立專門的團隊建立并維護一套完成的項目投資測算數據庫，并建立投資評估指標體系，為投資決策的高效性提供有力保障

就目前我國的商業地產項目來看，招商方式主要以先建房、后招商的方式為主，成本回收、建設價值的凸顯主要由后續商業經營來決定，為此，必須要重視招商工作，在施工之前，對招商內容進行合理規劃，達成事前協議，做好商鋪規劃、設計工作，若投入后再招商，容易給后續的招商造成隱患。

2.2 優化現有的運營方式

商業地產成本回收方式、運營模式與住宅地產都存在顯著差異，但是從本質上而言，兩者的產權商鋪、售后租賃本質是相同的，都是在建設完畢后快速收回。部分地產開發商，為了快速收回成本，推行分散產權銷售機制，這種機制容易影響商業統一性，出現各自為政的問題，難以對商戶進行統一有效的管理，影響了成本管理效率。為了解決上述問題，有必要改變傳統的地產運營思想，推行“只租不售”的模式，從短期來看，這種模式的成本回收速度慢，但是從長遠角度而言，對后續的成本管理、統一招商，都有著積極的價值。隨著市場環境的變化，還能及時調整現有方案，靈活性高。

2.3 推行專業化經營成本管理模式

在商業地產項目投入使用后，并不代表成本回收工作完成，而只是成本回收工作的開始，商業地產具有特殊之處，相比于住宅項目，其后續商業經營成本管理，才是管理工作中的重點。為了提高成本管理效率，需要構建專業化經營成本管理模式，打造專業化的運營管理團隊，團隊人員不僅要具有扎實的成本管理專業知識，還要掌握商業地產的特殊之處與運營模式，具有超高的商業靈敏度。在工作時，要做到具體問題、具體分析，避免照搬傳統投資模式，關注后續的財務資金管理工作，提高管理工作的針對性與專業性。

2.4 拓展現有的融資渠道

商業地產資金投入高，涉及時間長，如果使用單一的融資模式，很難滿足實際工作的要求，在傳統模式下，開發商往往會采用債券融資、貸款等方式來提升資金總量，但是該種方式容易增加財務工作的風險，影響成本管理水平。筆者認為，商業地產開發商需要進一步拓展現有的融資渠道，幫助企業更好的應對融資工作中出現的種種風險。在這一方面，我們可以借鑒當前國際上流行的信托投資資金模式，該種模式能夠拓展融資渠道，有效降低開發商壓力，并提高資金儲備，避免產權轉移、分割問題的出現，便于后續的統一管理。

3 結語

隨著市場公平化、公開化程度的提高，商業地產項目之間的競爭也變得越來越激烈，商業地產利潤不斷縮減。為使企業在商業地產市場中保持常青活力，商業地產開發企業應在全過程中加強成本管理，通過精細化、規劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業核心競爭力的重要因素之一，為企業創造利潤，為社會貢獻效益。

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