論房屋買賣合同網上簽約備案對房屋效力的影響

文/李陽，西南政法大學

1 制度概述

1.1 何為“網簽”

“網簽”最開始是商品房買賣合同網上簽約備案制度的一種約定俗成的說法，該制度于2006年在全國范圍內逐步實施，其目的主要是為了確定房源、防止“一房二賣”、維護商品房交易市場秩序，在商品房上實施“網簽”后，存量房也開始逐步推行“網簽”。自實施“網簽”制度以來，積極效果明顯，政府也不在不斷規范該制度。

1.2 何為“網簽房”

顧名思義，“網簽房”即經過“網簽”的房，本文主要研究房屋“網簽”后的效力問題，因此本文所指“網簽房”也是指商品房網簽與存量房網簽。“網簽房”在時間區間中存在的時間一般是有限的，即“網簽”之后，過戶之前。

2 “網簽”的債權效力

在實踐中會出現“一房數賣”的情況下，一房“網簽”，其余人未網簽的情形。在沒有“網簽”的“一房數賣”情形下，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。那么在存在“網簽”的情況下又如何確定實現債權的優先權呢？在司法實踐中對于這一問題已經有判決，四川省南充市中級人民法院2014南中法民終字第168號判決書中認為對于“一房數賣”，在合同均為有效的前提下，買受人均要求履行合同的，由于均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽等因素，第三人張淑芬已經足額支付了房屋價款且辦理了合同網簽，而周飛雄既未繳納房屋價款，也未辦理合同網簽。張淑芬當然取得案涉房屋的優先購買權。從該判決書的觀點可以看到，南充市中級人民法院認為在“一房二賣”的情況下，“網簽”一房在債權上具有優先購買權。對于四川省南充市中級人民法院的觀點，我認為是合理的，其將“網簽”結合了已有的法律規定，來考量債權履行的順序，對于解決有“網簽”的情形下的“一房數賣”問題具有積極意義。

3 “網簽”的物權效力

與“網簽”的債權效力相比，“網簽”的物權效力更加復雜。我國關于不動產物權權屬的確定是根據登記來確認，在為登記轉移之前，還有預告登記制度來保護買房利益。預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。從該表述可以很清晰的得出一個結論，即預告登記制度限制了賣方的物權以保護買房的利益。在司法實踐中，法院認為“網簽”與預告登記不一樣，“網簽”不具有創設物權權利的功能。

福建省廈門市中級人民法院認為二手房買賣合同網簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結果，通過房管部門網上系統錄入備案，系監管部門對民事行為達成合意提供的一個交易平臺，不具有創設物權權利的功能。故購房人只辦理了二手房網簽備案，不能取得房屋產權，也不足以推定抵押權人取得擔保物權時存在惡意。因此，抵押權人可以善意取得房屋抵押權。

可以看出，法院對于“網簽”不具有物權效力是具有統一觀點的，但是也如上文所述，這種觀點是依據現有法律與“網簽”的性質做出的，其具有合理性。但是，在此種觀點下，小業主的權利沒有得到妥善的保護，尤其是當標的物為房屋這個特殊的標的時，這種觀點會導致買房即小業主面臨錢房兩空的境地，在“網簽”后將房屋處分的情形下，開發商與賣方一般是處于資金短缺的的情況，甚至是資不抵債的情況，這也就意味著買房維權是困難的，當上述情況出現的次數多了，也不利于“網簽”制度的推行與發展。鑒于這種情形，我認為需要賦予“網簽”類似預告登記的權利，以保護小業主的利益，然而簡單的賦予“網簽”物權效力，則會使“網簽”制度成為房屋所有人的擋箭牌，比如甲欠乙錢，到期未還，乙主張以甲的房屋抵債，此時發現，甲的房屋已經與丙進行了“網簽”，由于賦予了“網簽”物權效力，乙的主張無法實現，而想要證明甲與丙是惡意串通是很難的，這就使得甲可以以“網簽”來逃避責任。

鑒于“網簽”物權效力的復雜性，我認為可以根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條來確定“網簽”物權效力的范圍，該法條可以用以下順序來表示，先行受領交付＞先行支付價款＞成立在先合同。“網簽”狀態是存在于簽訂合同之后，不動產登記之前，按照重慶“網簽”流程來看，“網簽”的同時會支付房款，全款的全部支付，貸款的繳納規定數額的首付，但是在實踐中并不是嚴格按照如此流程進行，特別是存量房買賣，

4 總結

從第二、三節對于“網簽”債權、物權效力的討論，我認為也可以明確“網簽房”的效力，因為“網簽房”的效力是由“網簽”賦予的，當“網簽房”的效力明確，買賣雙方對于“網簽”制度的信任也會進一步加強，從而會使“網簽”制度的本質職能得到更好的體現。

經過查詢資料可以發現，商品房買賣合同網上簽約備案制度發展比存量房買賣合同網上簽約備案制度要早，前者操作主題是開發商而后者一般是中介，這就導致兩者規范程度也不同，且我國目前并沒有統一的網上簽約備案登記規范，這不利于“網簽”制度的進一步發展，也不利于“網簽房”效力后果的確定，因為不同地區有不同政策就會導致當地法院有不同的判決，司法結果不統一。統一網上簽約備案制度對于確定“網簽房”的效力也有重要意義，可以在法律上明確其債權。物權效力，從而保護交易雙方。