利率市場化對房地產行業的影響探討

文/裴蕾，中國社科院研究生院

1 研究背景

利率市場化是指政府放開對利率的管制，通過價值規律調整利率運行機制，金融部門依據具體的金融市場情況來對利率進行調整。在國際上，不少國家已經在利率市場化改革以及金融深化方面進行了嘗試與推進。美國率先實行了利率市場化，之后許多新興經濟體國家例如韓國、日本等相繼進行了利率市場化改革。這些國家的改革實踐讓我們清楚地認識到各行各業的發展都和利率的波動有密切的關系，進行利率市場化改革對房地產行業影響深遠。1996年，我國政府開始初步推行利率市場化改革。經過三十年的發展，我國形成了統一、規范的市場。房地產行業作為資金密集型行業，近年來持續過熱，房地產行業也一直承擔著支柱產業的地位和作用，利率變動對房地產行業的沖擊巨大。2014年央行和銀監會出臺的新政策對房地產的發展也產生了刺激的作用。我國利率市場化穩步推進中，商業銀行貸款風險定價水平在過去幾年里大幅提高，債券市場利率市場化逐步完善，利率市場化對房地產行業的影響越來越大。

2 利率市場化對房地產行業的影響分析

2.1 利率市場化對房地產融資的影響

就目前情況來看，我國房地產開發商的主要融資渠道仍然是通過商業銀行進行貸款融資，房地產貸款額度所占比重近幾年仍處于不斷上升的狀態，但是新型的融資渠道也得到了不斷的拓寬。首先，利率市場化大環境下，房地產企業融資結構將得到優化，不必再一度于依賴銀行貸款，房地產企業可以更多的求助于資本市場，而不僅僅總是債務融資。其次，利率市場化可以推動優質房地產企業快速融資。銀行貸款會調查房地產企業的相關情況，根據發展規模、信譽、風險等做出綜合考量，對于有發展前景的，償債能力強的房地產企業在貸款時給與更多優惠，而信譽差、風險高的房地產企業將會得到更高的貸款利率，甚至可能貸不到款。最后，利率市場化意味著對利率管制的放松，因此商業銀行對企業的貸款也將會越發嚴格，對房地產企業預算約束也增大了許多。由于我國過熱度房地產開發，很多房地產企業一味考慮貸款開發對于未來成本問題缺乏科學、嚴密的核算，因而房地產企業的利率彈性不高。利率市場化對這種現象顯然可以起到一定的遏制作用。

2.2 利率市場化對購房市場的影響

中國人民銀行日前發布的數據顯示，2017年年底個人住房貸款余額同比增速繼續放緩，連續回落三個季度，顯示房地產調控進一步顯效。2017年末個人住房貸款余額為人民幣21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。雖然增速放緩，但是種種跡象表明人們購房的熱情仍然不低。購房市場的消費者主要包括消費型和投資型兩種。住房作為一種居住商品，與其他消費商品是不同的，首先需要大量的資金投入，大部分的購房消費者是無法全權付款購買的，需要通過銀行進行房屋貸款，利率市場化的實施，必然也會對個人住房貸款成本有影響。利率全面放開后，市場的不穩定性增加，消費型的購房者由于需求問題在利率變化不大的情況下購買需求比較穩定，而短期內我國存款利率會有所上升，投資者會更加理性地選擇自己在短期內較為穩定的獲利渠道。

2.3 利率市場化對房地產市場泡沫的影響

房地產泡沫是指由于房地產投機行為引起的住房供給過多超過剛性需求，房地產價格與價值嚴重不符，泡沫就會形成。此時的房地產泡沫破滅，房地產市場的經濟狀況會由繁榮轉向衰退。中國持有房屋無需任何成本，而房產又是抵御通脹的最好途徑，所以企業和個人把房子作為一種投機商品，進行轉手倒賣；另一方面，城市化進程導致的人口向資源優勢城市的過度集中，導致住房結構化供需不平衡，加之買漲不買跌及炒作、投資的非理性需求暴漲，原本供需不平衡的購房欲望更加加劇。在利率市場化之后，利率會加劇房地產行業的信貸風險。一方面利率的波動影響買房人的實際購買能力，轉而投資理財產品。另一方面在供給方利率市場化會加大房地產企業的經營風險，削弱房地產的融資能力，在一定程度上可以使得房地產泡沫有所收斂。

3 相關政策建議

3.1 完善房地產多元化融資渠道

中國金融市場的不斷完善和發展，房地產開發商的融資方式開始向自有資金、房屋預售款、信用融資等的多元化方向發展。在中國房地產市場中，民營房企的數量增多，這些中小型企業在金融市場進行直接融資依舊困難；并且由于這些中小企業規模小，銀行對這些企業的審核力度增加，放貸額度緊縮。首先，大力發展房地產投資信托，積極促進房地產企業尋求包括銀行授信、房地產信托及投資信托、基金、利用客戶資金，以及發行企業債券、上市融資和合作開發等融資渠道，擴寬房地產融資方式。其次，提供有效的扶持政策，推進租售并舉改變著房地產行業格局，促進房地產企業向輕資產運營更近一步。最后，建立完善的金融市場監管體系，對中小型房企施行一定的融資優惠政策，促進房地產企業的融資行為更加規范化和制度化。

3.2 靈活使用稅收和貨幣調控政策

利率市場化之后利率波動幅度和頻率增加，這些現象必將給房地產企業帶來一定的投資風險，同時也對房地產需求產生影響，這些都會導致房價的不穩定性增加。中國人民銀行對利率的定價權將會轉移到金融機構手中，央行的角色也由原來的價格制定者轉變為金融市場的參與者，其主要通過公開市場業務等方式通過對貨幣量供需情況的調節去影響市場利率水平。如央行可以通過調節市場中貨幣量的供需情況來穩定利率水平，降低因利率波動頻率過大所造成的金融市場風險。針對房地產市場中投資性和投機性購房需求過于旺盛的現象，建立良好的房地產市場稅收管理制度，可以對投機性購房需求產生一定的抑制作用，因此應加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。

3.3 健全和完善住房保障體系

一方面，利率市場化后，利率波動在一定程度上會降低房地產的供給水平，這對于本身就供不應求的房地產市場來說，供給的下降更容易推升房地產的價格，而保障性住房和經濟適用房的建設則能有效的緩解這一問題。另一方面，房地產開發企業為了獲得更多的投資收益，往往更愿意將資金投入到收益率較高的豪華型住房，這種投資方式使得中低收入人群更難買到房子，利率市場化后這種差別投資或將更加顯著。因此，為打破房地產企業的壟斷格局，政府應優先保證供應保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。還可以通過財政政策對購買二手房的自住性購房者給予相應的政策性支持，并通過政府宣傳大力倡導租房理念，提高房屋的使用效率。

4 結語

在利率市場化大環境下，無論是作為企業或是個人，我們都應做好充分的準備，積極樂觀的迎接利率全面市場化的金融時代的到來。房地產行業作為熱門支柱經濟的代表，在利率市場化的大潮下面臨的風險和機遇更加復雜多變，涉及到眾多開發商、投資者眾多，市場化利率的波動頻率加大，增加了房地產開發企業的經營風險，削弱了房地產企業的融資能力，也增加了房地產的投機風險。因此，未來房地產行業發展還要謹慎對待，房地產行業的穩健發展還需要國家宏觀調控而定。