淺談房地產項目全過程成本控制

張義

摘 要：房地產開發全過程成本控制過程具有系統性，各個階段的成本控制不是相互獨立的，而是緊密聯系。要很好地實現成本控制，就必須結合房地產企業自身情況，通過全過程成本控制，降低開發項目總成本。

關鍵詞：房地產；項目；全過程；成本；控制。

一、房地產項目的成本構成

房地產項目的成本構成包括：土地成本、前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費用、稅費、不可預見費、其他費用和財務費用等等。

二、房地產項目全過程成本控制過程中存在問題

1、房地產企業對于成本管理的意識薄弱。長期以來，我國的房地產企業整體在房地產項目的全過程中成本控制的意識淡薄，導致房地產企業沒有先進的成本管理體制，會在一定程度上阻礙企業房地產的發展。

2、企業成本控制手段落后。長期以來，我國企業采用的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本控制方式，受傳統觀念手段以及房地產開發企業高回報利潤率的影響，房地產開發企業往往僅僅只是根據合同來控制項目的開發成本，缺乏對于開發產品全過程的成本控制手段。

3、過于強調施工階段成本。房地產企業開發項目成本控制涉及的范圍比較廣泛，然而一些房地產企業在成本控制過程中，過于強調項目的施工階段成本控制，缺少對其他方面成本控制的高度重視，比如前期準備階段成本，進而對房地產開發項目的成本控制造成了極為不利的影響。

三、房地產開發企業全過程成本控制建議

1、投資決策階段。（1）要認真落實可行性研究工作。建立一個專業的研究團隊，通過對房地產開發項目現場周圍的居民人數、戶數等環境現狀調查，全面收集可靠有效的數據資料，分析出優勢條件和劣勢條件，優選出規劃設計方案，同時由于劣勢條件的存在，還要進行不確定性分析和風險分析。（2）要進行充分的市場調研工作，及時了解當前的市場實際需求，給規劃設計階段的設計方案提供可靠的參考。

2、設計階段。（1）通過設計招標選擇可以保證設計質量的單位。（2）加強技術溝通、實行

限額設計；在設計的過程中，確保工程施工的技術可行性和經濟可行性，使得管理水平和技術水平處于同一個平臺，保證建筑材料的經濟性，設計的過程中要充分使用標準化，基于保證項目達到預期的標準下，對設計的投資金額進行限制，同時保證施工圖紙與技術設計的

一致性。（3）應該控制工程的變更，避免因設計方案的不足或缺陷影響工程造價，加強設計出圖前的審核工作，提高圖紙的質量，保證施工的質量。

3、施工階段的成本控制。（1）控制好材料設備的價格。在實際施工中，所利用的設備與材料的成本約占據工程整體的60%，所以，對材料與設備的成本進行控制，是房地產開發項目中的重點工作。①需對所利用材料的幣場價格進行全面掌握，還需了解幣場價格的動態變化。②需做好材料購入工作，在保證能夠滿足工程質量的前提下，利用招標的方法，來選擇性價比最高的生產商。③企業在自行采購材料時，在實際工作中務必要嚴格檢驗材料是否達標，在材料購進上盡量選擇品牌材料，但不能特定，另外，材料在進場時一定要確保質量監管工作效率。（2）選擇工程承包企業和監理單位。①工程承包企業，要對工期短、資質良好、報價合理等企業加以優先選擇，將開發商工期縮減至最低，并且節省工程造價。②開發商要根據公開招標形式，選擇業績優秀、資質良好、監理費用合理的監理單位，保證工程項目的高水平，有助于開發商經濟效益的提升，將工程成本控制在合理范圍內。

4、工程結算時清單的運用。工程竣工結算是承包商按合同約定在規定的時間內完成全部承包工程，并且通過質量驗收，提交全部竣工資料后對工程做的最終結算。它有三部分組成即合同價、工程變更款、現場簽證款。因此，及時做好工程變更與現場簽證，有利于第三方的審計工作，確定承包商應獲得的工程結算款。

全過程成本管理是在項目實施過程中的管理，項目的成本是隨設計方案、規劃指標、市場情況、施工現場等情況的變化而發生變化，在整個施工過程中，我們必須時刻關注項目的全過程成本情況，對一切可能影響項目的成本做到過程中監控和管理。

參考文獻

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（作者單位：荊門萬達廣場投資有限公司）