深化供給側改革背景下房地產業降低內部成本的思考

陳蓮芳

（安陽中建潤峰地產有限公司）

2016年底召開中央經濟會議，提出應該促進房地產市場健康發展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落；要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展；要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。在這種大環境形勢下，更要求企業從內部降低成本，增強核心競爭力。

一、全周期成本管控

隨著房地產業進入成熟期,企業想要獲得穩定的利潤，在提供適銷對路的房源外，降低開發成本顯得比較重要，成本管控是貫穿項目整個開發周期的，不僅僅是為了節約某個階段的費用，而是從全過程、全方位的角度出發，最大限度利用有效資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低房地產業成本，從而提高企業的經濟效益、社會效益。

全周期成本包括項目決策、設計、施工等費用，據統計，初步設計階段影響工程造價的程度65%；施工圖設計階段影響工程造價程度25～35%；施工階段通過技術性措施節約工程造價的可能性為5～10%。分別從項目開發的三個階段進行全周期成本管控，包括：項目開發前期，建立目標成本測算；設計階段推行限額設計，加強圖紙會審控制成本；施工過程中，進行動態成本管控。

（一）建立目標成本測算

在投資開發前，應對項目投資建設全過程、全周期進行可行性分析，建立目標成本，目標成本測算是項目過程中成本管控的“上限”，是以往項目的成本結構經驗、項目規劃指標、產品規劃指標和基于單方造價及測算的模型，整個測算過程是一個“自下而上、層層匯總”的聚合過程。將目標分解,同時根據項目建設周期細化每年的預算執行目標。項目開發建設期對工程進度、資金收支等嚴格按全面預算管理，發現偏差，及時分析修正，保障項目預期收益實現，每年進行后評價分析，總結經驗教訓，開展績效考核，不斷提升企業整體效益。

（二）推行限額設計

統計表明，設計費雖然只占不到建設項目總投資的1%，但設計階段對項目投資的影響程度較大，設計階段的成本控制是項目投資控制的關鍵，做好設計階段的投資控制對實現項目成本目標有著決定性的意義。采取兩點措施進行設計階段成本控制：

1.運用價值工程原理推行限額設計

對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。在限額的前提下，根據價值工程原理，對結構進行優化設計，使成本控制在一定的范圍內，達到項目價值的最大化：①按照控規最低要求去除不能產生經濟效益的娛樂會所；②不設地下室；③做足地上停車位，同時以機械車位方式通過驗收，減少地下開挖量。

2.加強設計圖紙的會審與審查

仔細復核與審查設計圖紙質量，對圖紙工程上的經濟性、合理性、可行性進行審核，及時發現設計不足，避免出現因設計問題導致的返工，從而節省不必要的資金成本。

（三）動態成本管控

動態成本是過程控制中的重點和難點，工程實施過程中主要通過前期制定的各明細“合約規劃”來指導和控制實際過程中“合同簽訂和變更”，設置“預警指標”和“強控指標”，有效管控每一個合同變更和超付；做好隱形成本控制，降低費效比：嚴格按照合同約定的產品品質及工藝要求實施，施工過程中及時跟進，隱蔽工程留存信息、相關圖片，作為結算審核的文件；加強房地產成本業務知識的學習，建立健全學習機制，增強理論知識體系。

1.工程量動態管理

根據計劃進度和實際進度信息，實時掌握工程量的計劃完工和實際完工情況，為施工階段工程款結算提供數據支持。

2.成本監控

對已完成分部分項工程進行成本評價，根據成本的實時消耗情況，對未完工工程進行成本預測，為總成本管控提供支持。

3.竣工驗收階段做好決算

竣工驗收作為項目后期成本管理的重要環節，必須嚴格把關，搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設計變更通知、主要建筑材料規格、資料與價格簽證，做好竣工決算審核。

（四）加強和完善現場簽證管理

減少簽證變更，避免設計浪費，合理應用規范對設計進行優化；推行標準化，合理應用新材料、新工藝。空調板、消火栓、排煙井等功能性設計是否漏項；雨污水工程中的成品塑料井；室內抹灰采用石膏砂漿；景觀PC構件應用。

對現場簽證進行管理，包含簽證的辦理及審查。施工中發生現場簽證時，先進行核算再實施，辦理前進行工程量及成本增減分析，化成本事后被動控制為事前主動控制，現場管理人員緊跟施工現場，掌握簽證辦理的真實性和必要性。針對已經簽發的簽證，相關人員在審查過程中要判斷簽證的合理性、真實性、完整性，再嚴格根據合同、簽證單等文件、依據定額進行工程量及價款核實。

二、發展裝配式建筑

隨著科技的發展，新能源、資源再生利用、創新技術研發發展趨勢，在建筑工程領域加快科技成果轉化，提高工程的科技含量，改變建筑業傳統的勞動密集型產業和粗放型經濟增長方式，房地產業想在激烈的市場競爭中站穩腳跟、謀求發展，必須依靠增加科技含量滿足生產。利用新技術提高施工效率，減少作業時間，降低生產成本，實現房地產業持續發展。

2017年3月，住房和城鄉建設部印發《“十三五”裝配式建筑行動方案》等文件，明確提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上。房地產企業在推廣裝配式建筑，推動新型建筑產業化發展方面有著義不容辭的責任，裝配式建筑由于大量采用在工廠制作的預制構件，能大規模實現穿插施工，縮短工期，加快開發周期，節省管理費用和財務費用，降低開發成本。裝配式建筑能減少30%的現場用工量，引導農民工轉化成產業工人，提升質量和性能及居住舒適度。從社會效益來說，減少資源消耗，裝配式建筑與現澆建筑資源和消耗對比如表1所示。

裝配式建筑，能降低鋼筋、混凝土、砌筑及抹灰工程費用，但是預制構件產品及其運輸、吊裝費用會增加，因此機械費及拼縫相關材料費增加。要實現構件的規模化發展，降低運輸成本費用。生產成本中“人的成本”是不可控的，在新舊動能轉化中，依靠采購先進設備及培養高素質技術工人隊伍完成機器對人的替換，增強企業核心競爭力。

三、推廣BIM應用

BIM作為共享知識資源，能分享項目從概念到運營的信息，為決策及實施提供依據。從房地產企業的角度推廣BIM在大中型項目中的應用，如在圖紙會審、深化設計、方案交底、配模配架、變更管理等場景的應用。通過快速建模實現土建、安裝機電、幕墻裝修的整合，發現原設計圖紙中存在的不合理及錯誤之處，提供圖紙深化設計并為材料采購提供依據。據統計BIM在協調設計方面能節約5%的成本，項目周期縮短7%，及時實現投資回報。并實現施工現場的動態管理，大大降低成本，縮短工期。

BIM的成本管理基礎是5D模型，在3D幾何模型的基礎上，融入“進度信息”和“成本信息”，能對工程成本實施監控，使工程量的計算更具有準確性及效率性；參建各方有協同工作的資源平臺，形成綜合數據庫，避免預算與成本控制脫節、設計與施工脫節、變更頻繁、結算困難的問題；能保證多維度成本分析的高效性和精準性。目前，BIM存在的問題有建模所需成本較高，軟件集成化程度有待提高及需要完善相關技術標準的問題。

四、加強資金管理

在項目實施過程中，從降低負債率、合理籌集資金、加快資金回流速度等方面入手，加強財務杠桿的應用。降低資金成本的途徑主要是包括拓寬融資渠道，降低負債率；加快應收款項的回收，加快銷售資金回流速度；履行審批手續，嚴格按照資金計劃撥付工程款；壓縮現金庫存與現金的使用量。

（一）降低負債率

降低企業的負債率，關鍵是拓寬向銀行貸款、面向社會發行債券、股票、進行融資租賃等融資渠道，融資資金的貸款周期要與項目的開發周期匹配，避免出現短期融資資金投入到長期項目中，最終導致項目資金鏈斷裂。

（二）加快應收款項的回收

應收賬款作為重要債權，實質上是企業對外發放的低息甚至無息貸款，是一種資金占用，必須及時加以回收，對于房地產業而言，應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收建立嚴密的、行之有效的制度。

（三）嚴格按照資金計劃撥付工程款

在項目開發過程中，需要大量撥付工程款項，編制資金使用年計劃，月計劃，嚴格按照資金計劃執行，完善相關審批手續、配齊完備的合法單證，對于任何不報計劃的撥款要求，進行堅決抵制。

（四）壓縮現金庫存與現金的使用量

根據實際控制企業日常經營活動所需的現金量，控制現金庫存的數量及現金的使用，通過轉賬及使用支票進行結算，保證資金的安全性及資金的增值。將現金轉化為短期投資，實現資金的保值增值。通過到銀行及時辦理手續，加快支票、匯票、有價單證等在途資金的入賬，以產生效益。

通過集約方式采購，降低庫存減少現金占比能有效降低成本，共享資源，除比較質量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件的價格和維修費用，有利于市場競爭降低材料設備的造價和采購成本，有效控制主要材料設備的質量。

五、結論

2017年是中國實施“十三五”規劃的重要一年，也是深化供給側結構性改革的一年，降成本需要弱化地方財政對房地產業的依賴，而地方針對房地產業的稅收、信貸、金融政策具有短期性和多變性特征，這種不均衡的政策調控，對經濟發展具有破壞性；另一方面，房價的增長帶動生產性材料迅速上漲，能讓大量的“降成本”破功。因此，對于房地產業而言，在當前以“三去一降一補”為重點的供給側結構性改革過程中，利用管理手段，加強全周期成本管控，積極推廣使用創新性技術，加強資金管理等降低企業內部成本的措施，增強企業核心競爭力顯得尤為重要。