城市軌道交通建設(shè)對(duì)土地供應(yīng)影響研究以武漢市軌道交通為例

袁婷 吳楊

城市軌道交通以其快速、舒適、大運(yùn)量的特點(diǎn)，已成為大都市公共交通的主要方式。根據(jù)《城市軌道交通2016年度統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告》，截至2016年底，中國(guó)大陸地區(qū)共30個(gè)城市開(kāi)通運(yùn)營(yíng)城市軌道交通，共計(jì)133條線路，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度達(dá)4152.8公里。軌道交通在給社會(huì)提供運(yùn)輸供給、提高周邊地區(qū)的交通可達(dá)性同時(shí)，更是促進(jìn)沿線區(qū)域內(nèi)土地、不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)的增值。而另一方面軌道交通初始投資巨大，政府財(cái)政難以負(fù)擔(dān)，如何合理分配軌道交通建設(shè)帶來(lái)的土地增值收益，促使軌道交通企業(yè)良性循環(huán)是急需解決的問(wèn)題。

本文以武漢市已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的5條軌道交通線路為例，以Arcgis軟件和特征價(jià)格模型為基礎(chǔ)，定性分析軌道交通建設(shè)對(duì)土地供應(yīng)格局的影響和土地供應(yīng)價(jià)格的影響，以期為軌道交通沿線土地增值收益分配和土地開(kāi)發(fā)利用提供參考。

一、數(shù)據(jù)來(lái)源與方法

1.研究區(qū)域概況

武漢市地處江漢平原中部，是華中地區(qū)最大的城市，素有九省通衢之稱，是全國(guó)重要的交通和通信樞紐。自2004年開(kāi)通首條軌道交通線路，保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，至2016年底已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線（含機(jī)場(chǎng)線）、3號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線共5條線路，總運(yùn)營(yíng)里程181公里，輻射全市七個(gè)中心城區(qū)。日均客流260萬(wàn)乘次，最高日客運(yùn)量315萬(wàn)乘次，單日客運(yùn)量位列全國(guó)第六，客運(yùn)量占全市公共交通客運(yùn)量比重超過(guò)33%。

2016年武漢市第三輪建設(shè)規(guī)劃線路已全面開(kāi)工，為加快建設(shè)世界級(jí)地鐵城市，武漢市計(jì)劃年均至少開(kāi)通2條軌道交通線路，至2021年將形成總長(zhǎng)達(dá)400公里的軌道交通線網(wǎng)。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)研究經(jīng)驗(yàn)，普遍認(rèn)為城市軌道交通站點(diǎn)的最大影響半徑為2公里。本文在武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)等網(wǎng)站、武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心等相關(guān)部門(mén)收集武漢市2006-2016年土地交易的屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)；武漢市已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的5條軌道交通線路cad圖形數(shù)據(jù)一并錄入Arcgis軟件，通過(guò)疊加分析得到距離線路2000米范圍內(nèi)的土地交易樣本。

軌道交通沿線土地交易信息樣圖

3.模型構(gòu)建

在實(shí)證分析武漢市已建成的5條軌道交通線路對(duì)土地供應(yīng)的影響，將采用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格分析領(lǐng)域常用的線性特征價(jià)格模型作為實(shí)證分析模型，模型的一般形式為：

土地價(jià)值主要受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的影響。結(jié)合武漢市2014年版基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)修正因素確定地價(jià)影響因素如下：

住宅及住宅商業(yè)混合用途地價(jià)影響因素為: x1距基準(zhǔn)日天數(shù)、x2軌道交通站點(diǎn)距離、x3公交（公交站距離）、x4教育（中小學(xué)距離）、x5醫(yī)療（醫(yī)療設(shè)施距離）、x6環(huán)境（根據(jù)距離公園設(shè)施的遠(yuǎn)近而分為5級(jí)）、x7商服（商服中心距離）、x8規(guī)劃（地價(jià)潛力分區(qū)）、x9容積率。

商業(yè)用途地價(jià)影響因素為：x1距基準(zhǔn)日天數(shù)、x2商服、x3軌道交通站距離、x4公交（公交站距離）、x5對(duì)外交通（距離高速公路入口的距離）、x6規(guī)劃（地價(jià)潛力分區(qū)）、x7容積率。

二、結(jié)果分析

1.軌道交通對(duì)土地供應(yīng)格局影響分析

根據(jù)武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的土地一級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，2006-2016年，武漢市全市（中心城區(qū)和新城區(qū)）出讓土地152057畝，出讓金總額5995億元，平均394萬(wàn)元/畝。其中2010年、2012年、2016年土地市場(chǎng)較為活躍，年度土地出讓金總額在1000億元左右。

表1 軌道交通2000米范圍內(nèi)土地出讓面積和金額統(tǒng)計(jì)表

對(duì)2006-2016年期間，軌道交通影響線2000米范圍內(nèi)，土地交易情況進(jìn)行分析，位于已建成的5條軌道交通2000米范圍內(nèi)土地出讓金總額為3821.68億元，占全市土地出讓金總額的64%；出讓土地面積56573畝，占全市土地出讓面積的37%。另在2000米影響范圍線內(nèi)，距軌道線200-1000米范圍影響比較突出，土地出讓面積占比62%，出讓金總額占比63%。

由此可見(jiàn)，武漢市已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的軌道交通線路沿線2000米范圍內(nèi)土地出讓金額對(duì)武漢市全市土地出讓金總額的貢獻(xiàn)已過(guò)半。而在2000米軌道交通影響線范圍內(nèi)，以200 -1000米范圍內(nèi)土地出讓面積和出讓金總額影響占比較大。

2.軌道交通對(duì)土地供應(yīng)價(jià)格影響分析

（1）軌道交通和“地王”的關(guān)系

分析武漢市近十年來(lái)的地王，不論是武漢市地王還是區(qū)域地王，一般都分布在中心城區(qū)軌道交通站點(diǎn)附近。尤其是2016年，土地市場(chǎng)行情高漲，總價(jià)地王、單價(jià)地王頻現(xiàn)，卻都和軌道交通線路站點(diǎn)關(guān)系密切，或位于已建成線路站點(diǎn)周邊或位于規(guī)劃線路站點(diǎn)周邊。

表2 武漢市近十年地王與地鐵關(guān)系分析匯總表

（2）軌道交通對(duì)地價(jià)的影響

將影響因素進(jìn)行量化分析，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)水平和影響地價(jià)的因素進(jìn)行相關(guān)性分析，得到影響地價(jià)模型：

①住宅用途及住宅商業(yè)混合用途回歸方程

y=21407.03+（-20.3738*x1）+（-2.19214*x2）+（-1.15834*x3）+（-3.01103*x4）+（0.036999*x5）+（-2093.63*x6）+（-1.15861*x7）+（-767.532*x8）+（7896.484*x9）

分別對(duì)距離軌道交通站200米，500米，1000米，1500米，2000米進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，模型的其它參數(shù)取值均統(tǒng)一采用以上樣點(diǎn)案例的平均值取整后的數(shù)值。測(cè)算結(jié)果見(jiàn)下表：

表3 住宅及住宅商業(yè)混合用途軌道交通影響地價(jià)系數(shù)計(jì)算表

②純商業(yè)用地

y=5898.533+（-7.4199*x1）+（-4.3899*x2）+（-1.5114*x3）+（3.73856*x4）+（-0.5699*x5）+（-2072.82*x6）+（6899.498*x7）

同理，按照上述住宅用途及住宅商業(yè)混合用途測(cè)算方法，測(cè)算結(jié)果見(jiàn)下表：

表4 純商業(yè)用途軌道交通影響地價(jià)系數(shù)計(jì)算表

三、相關(guān)政策建議

綜上所述，城市軌道交通建設(shè)對(duì)土地的供應(yīng)格局和價(jià)格上漲均有顯著影響。供應(yīng)土地形成向軌道交通沿線聚集的格局，軌道交通對(duì)周邊1000米范圍內(nèi)土地升值貢獻(xiàn)達(dá)10%以上，地王誕生帶來(lái)的溢價(jià)收益更是與軌道交通建設(shè)密不可分。隨著第四期軌道建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)，武漢市將形成700公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，資金需求較大。為將土地開(kāi)發(fā)收益用于補(bǔ)償軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)軌道交通健康持續(xù)發(fā)展，提出如下建議：

1.建立軌道交通專項(xiàng)基金

軌道交通建設(shè)對(duì)沿線1000米范圍內(nèi)的土地升值率貢獻(xiàn)達(dá)10%以上，這部分增值收益目前主要由沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占有。為將軌道交通帶來(lái)的土地升值紅利部分用于反哺軌道交通建設(shè)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)青島、南京、合肥等多個(gè)城市已出臺(tái)相關(guān)政策，建立軌道交通建設(shè)專項(xiàng)基金。武漢市可參照國(guó)內(nèi)城市的做法，從全市范圍內(nèi)土地出讓收入的5%-10%計(jì)提軌道交通建設(shè)專項(xiàng)基金。

2.綜合開(kāi)發(fā)土地利用模式

軌道交通沿線土地綜合開(kāi)發(fā)利用可以將部分軌道交通外部效益內(nèi)部化，實(shí)現(xiàn)投資者和受益者的統(tǒng)一。目前武漢市軌道交通沿線土地開(kāi)發(fā)主要有站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)、車輛段綜合開(kāi)發(fā)和地鐵小鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)等三種模式。應(yīng)積極爭(zhēng)取政策支持，站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)可由軌道交通企業(yè)通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓方式獲取土地；車輛段綜合開(kāi)發(fā)由軌道交通企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過(guò)帶條件方式獲得開(kāi)發(fā)主體資格；地鐵小鎮(zhèn)土地應(yīng)參照深圳、上海等地模式，采取作價(jià)出資或協(xié)議出讓獲取土地，實(shí)現(xiàn)整體區(qū)域性開(kāi)發(fā)。