關于天津房價之我見

文/孫玥，南開大學

關鍵字：房價；成本；收入

目前周圍的人對房價普遍的感覺就是太高了。舉個例子，目前2018年6月最新天津市新房、二手房均價在2.2萬/平米，2017年天津市最新公布的市民年人均可支配收入3.7萬元。按照三口之家，兩個大人一個小孩計算，買一套100平米的房子需要兩個人不吃不喝30年。市內六區的房價平均在3.7萬/平米，要想在市內六區買房，需要兩個人不吃不喝50年。

面對房價與收入如此懸殊的差距，我們該如何處理呢？

我認為應該從根源著手，先找到房價高的原因在哪兒，再研究解決的方法，才能盡量將房價限定到一個合理的范圍之內。

首先，從經濟學角度講，房子是一種吉芬商品。所謂吉芬商品，就是隨著商品的價格越高，消費者購買的數量越多的一種商品。這是一種特殊的商品，他是不符合一般商品需求規律的。它產生的原因在于消費者的“恐慌”。消費者認為商品的價格會越來越高，而且數量有限，所以會拼命的購買這種商品，而且價格越高，恐慌情緒越嚴重。

為了應對這用原因導致的房價過高，我認為應該先消除購房者的恐慌情緒，給消費者一個積極的信號——房子還有很多，而且價格不會越來越高。我認為有以下幾點措施，可供參考：

1）規范開發商的營銷策略，不能讓其捂盤惜售，哄抬房價，制造緊張氣氛；

2）加快土地開發，加大土地供給，從而給購房者一個積極的信號，消除其對供給不足的恐慌心理；

3）盤活現有存量房，必要時可以改變房屋性質，使現有可居住的存量房都有住宅用房所擁有的權益。目前所說的房價高，一般指的是住宅的價格高，商業和公寓的價格，近幾年一直非常平穩。其關鍵原因一是住宅的生活成本低，民水、民電、帶煤氣，百姓的居住方便、實惠。二是住宅所獲得的權益高，在住宅落戶的孩子可以按片區分配到好的小學中，尤其是重點小學片區的房價更是高不可攀。而公寓落戶的孩子只能統籌入學，即所有學校孩子招滿后，才會將有剩余學位的學校分配給公寓落戶的孩子。學校的情況可想而知。三是住宅的安全性高，住宅是不允許用作除居住外其他用途的，小區內都是住戶，一般非小區居民是不會進入到小區內的。而公寓等商業用房可以開辦公司，進入的人群非常復雜，這對小區居民的安全也構成威脅。

所以，我建議把空置的商業用房可以改造成住宅，既可以盤活空置資源，避免浪費，又可以增加住宅供給量，給高燒的房價退燒。

4）打擊投資炒房者，幫助剛需購房者。由于人們對房價上漲的預期，會將住房當做一項投資品來購買，而不是真正需要其居住的功能。而且商業銀行雖然作為政府調節經濟的一項工具，其本身具有的盈利屬性，也使得其將住房當做一項可以升值保值的優質資產，可以進行抵押，快速變現。有了銀行的背書，人們就會對房價的上漲更加深信不疑，使得房價上漲愈演愈烈。針對這種情況，就需要政府出臺相應政策，控制這種炒房的行為。但是在控制的同時，不能簡單的一刀切。因為這不僅要控制炒房行為，還要兼顧到有剛需的購房者，不能再加大他們的購房難度。要認真區分炒房和購房，要區別對待不同動機的購房者。比如，對炒房者在購房貸款時增加利率，增加契稅；賣房時增加土地增值稅等。對有剛需的購房者和為改善住房條件的購房者可以實行優惠利率、稅率等。

其次，從企業角度講，如何能另其降低房價呢？要想降低房價，對于以營利為目的的企業來講，就是要降低成本。房企的成本分為土地成本、融資成本、稅費成本和建筑成本。下面我們逐項來分析成本是否可以降低。

1）土地成本。

土地成本的高低，很大一部分掌握在地方政府手中，因為目前開發商買地，都是從土地交易中心，以拍賣的形式買入的土地。而土地的賣方就是地方政府。以2017年為例，市內六區的地塊動輒都是樓面價4-5萬一平米，如此高的地價，如何能讓開發商降低房價呢？所以我認為，要降低房價，首先要從地方政府做起，先降低土地價格，并該地塊上要建設的房屋進行限價。從而避免因開發商對房價的高預期與地方政府降低的地價的沖突，導致地價不能真正降下來，或導致利益尋租。

2）融資成本。

眾所周知，房地產行業是資金密集型行業?！板X”是這個行業中最重要的資本，那么錢從哪里來呢？大部分房企會選擇融資。說到融資，那就離不開銀行。說白了，房企蓋房的錢其實大部分都是銀行提供的。由于目前國家對房地產市場的調控，銀行已經很多年對房地產行業不批貸款了。除了政府支持項目，和大型國有房地產公司，能夠得到房地產項目貸款。私營的地產公司根本不可能得到貸款支持。為了生存下去，地產公司通過其他非常手段得到銀行貸款。由于這種貸款是有風險的，所以銀行給出的利率都不低，通常都是基準利率上浮40%。從目前來看大約是6%-8%之間。如果銀行不肯與房企合作，那么只能找信托機構發債，這種融資形式的利率會更高，可能要達到10%以上。所以，在房企的成本當中融資成本是比重非常大的一部分，而且無法預估，是要跟銷售情況相聯系的。很多房企都是因為無法支付銀行或者信托公司利息或無法償還到期債務，導致資金鏈斷裂，最終倒閉的。所以，要想降低開發商的成本，就需要降低其融資成本。建議金融機構能夠開放房地產公司的開發貸業務，降低貸款利率。政府對其進行政策扶植，減小其倒閉的風險。因為，如果房企倒閉，就會導致項目爛尾，購房者的房款已交但無房可住，會造成不良的社會影響。

3）稅費成本。

房地產企業涉及到的稅費主要是營業稅及附稅（目前已改革為增值稅）、土地增值稅、企業所得稅、和維修基金。不管是原來的營業稅還是目前的增值稅我們暫時按5.65%估算，因為雖然目前已改成11%的增值稅，2018年5月1日后還下調為10%，而且還可以抵扣進項稅，但是建筑企業能夠拿到正規可抵扣的增值稅專用發票的太少了。建筑行業普遍的“借照”干活，如果開具增值稅專用發票，他的稅務風險很高，因為他無法符合“三流一制”的規定。所以，我按5.65%估算增值稅部分是比較謹慎的。土地增值稅在房屋銷售時都是有預征率的，按照目前的房價2萬-5萬來說應該是3%或者5%的預征率，取平均數按4%計算，企業所得稅是按照房屋價格的20%計算毛利率，按照25%預征，就是房價的5%，維修基金是房價的1.5%，算下來稅費就要16.15%了?？赡軙凶x者質疑，土地增值稅和企業所得稅，雖然會預征，但是最后都會清算，如果房價沒這么高，會退稅的，不能單純按房價簡單計算。但是我想說，現實中幾乎沒有企業會找稅務機關去退稅的。因為房地產企業如果退稅，肯定金額都是巨大的，稅務機關肯定是要查賬核實的。沒有哪個企業愿意讓稅務機關查賬的，而且又有多少企業的賬務能夠天衣無縫的經得起稅務機關的稽查呢。所以，大部分企業寧愿多交稅也不會去清算退稅，給自己找麻煩的。那么，這部分稅金就切切實實成為企業的成本一部分了。所以稅費，也是房企成本的一個重要內容。

關于稅費的降低，我認為一是要切實對房地產開發企業的經營狀況進行調查，摸清企業的營利狀況，進一步降低企業所得稅和土地增值稅的預征率。二是對施工單位要實事求是，不能直接按照增值稅條例一刀切，要具體情況，具體解決。建議是否能夠按照企業工商登記不需要驗資的方法，對“借照”干活的施工單位開具發票制定特殊的管理辦法呢，進而將房地產企業的營改增的稅收優惠政策落到實處。

4）建筑成本

今年來建筑成本一直比較穩定，而且房地產企業一直屬于強勢的“甲方”，對建筑成本都控制的比較嚴格，如果再壓低建筑成本，恐怕會對建筑質量造成影響。在此不對該項成本做出降低成本的建議。

以上分析都是我的個人拙見，希望我們的房價真的能夠穩定，讓習總的“房住不炒”政策得到有效執行。