房地產行業的投資價值及政策影響分析

張玉卓

（陜西鐵路工程職業技術學院審計處，陜西渭南714000）

一、房地產行業一二三線城市的劃分

目前，國內對于房地產行業一二三線城市的劃分，尚未有統一的標準[1]。對眾多標準進行分析，可以發現，在一線城市的劃分上說法基本是統一的。中國目前被普遍公認的一線城市是上海、北京、廣州、深圳。這四個城市在GDP總量上位居中國大陸前四位，明顯領先于其他城市。這四個城市代表著中國房地產行業發展的最高水準，一般認作一線城市。但是對于二、三線城市標準的劃分，目前還存在差異。這里采用一種比較常見的劃分方法：“一線城市”包括上海、北京、廣州、深圳；“二線城市”包括天津、蘇州、無錫、成都、重慶、武漢、南京、杭州、沈陽、青島、大連、寧波、廈門等直轄市或部分省會城市以及一些計劃單列市；“三線城市”包括濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、長春、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市[2]。

二、一二三線城市房地產行業基本面分析

（一）一二三線城市房地產行業業務及前景分析

“一線城市”房地產公司的業務以一線城市或一線城市為主的區域房地產開發為主，主營業務構成一般為房地產開發、房地產銷售、房地產租賃和物業管理等，其中房地產開發或銷售業務占主營業務比例較大。2017年第一季度，主營業務收入增長比例很大。由于2016年一年房價穩定且有所增長，房地產商對未來前景預測樂觀，因此土地購置及開發均呈現加快跡象；今年各房地產商土地儲備豐富。

一線城市中以房地產業龍頭企業萬科A（000002）為例。其主營業務主要是一線城市的房地產開發。2016年度，主營業務構成為房地產和物業管理，營業收入分別占主營業務收入的99.32%和0.68%；主營業務地區為北京、上海、深圳三市，營業收入分別占主營業務收入的12.49%、15.73%、17.02%。受2016年業績影響，2017年一季度主營業務收入為2 954 384萬元，同比增長31.06%。上年度公司加大了土地儲備的力度，除了在主營業務地區北京、上海、深圳三市獲取土地外，還開辟了新的開發城市。

“二線城市”房地產公司的業務差異很大，很多公司以房地產業為主，并經營其他商業業務。主營業務構成一般為房地產開發、房地產銷售、房地產租賃、物業管理和商業等，其中，房地產開發與銷售業務占主營業務比例較一線城市房地產企業要小。有些公司則只經營二線城市的房地產，主營業務構成只有房地產銷售。2017年第一季度，主營業務收入有些公司增長，有些公司降低。2016年一年，二線城市房價雖不如一線城市漲幅高，但受一線城市的影響，二線城市房價也有所增長，房地產商對未來前景預測也比較樂觀，因此，土地購置及開發亦均呈現加快跡象，以致今年各房地產商土地儲備比較豐富。

二線城市中以房地產企業陽光城（000671）和華發股份（600325）為例。陽光城（000671）的主營業務是二線城市的房地產業和商業。2016年度主營業務構成為房地產和商業，營業收入分別占主營業務收入比例的60.32%和39.68%；主營業務地區為華東地區的二線城市。由于預收款比較多，2017年一季度主營業務收入為223 244萬元，同比增長165.88%。2016年公司也加大了土地儲備的力度。華發股份（600325）的主營業務只有二線城市的房地產。2016年度主營業務構成為房地產銷售，營業收入分別占主營業務收入的100%；主營業務地區為華南地區的二線城市。2017年一季度主營業務收入為62405萬元，同比變化-5.55%。2016年公司也加大了土地儲備的力度。

“三線城市”房地產公司的業務是三線城市的房地產業，主營業務構成一般為房地產業。2017年第一季度，主營業務收入有所增長。去年一年，三線城市房價與其歷史房價相比，緩慢增長，房地產商對未來前景預測也比較樂觀，認為今年房價會小幅增長，三線城市會持續穩定，因此土地購置及開發亦均呈現加快跡象，以致今年各房地產商土地儲備比較豐富。

三線城市中以中江地產（600053）為例。主營業務是三線城市的房地產。2016年度主營業務構成為房地產，營業收入分別占主營業務收入的100%；主營業務地區為南昌市、海口市，營業收入分別占主營業務收入的99.22%、0.78%。2017年一季度主營業務收入為7 793萬元，同比增長286.57%，尤其是近幾日，中江地產股票大漲，位于房地產板塊榜首。2016年度公司也加大了土地儲備的力度。

（二）一二三線城市房地產行業財務報表分析

1.房地產板塊財務分析

房地產板塊本身的特點使其經營缺乏連續性，業績較為不穩定，上市公司平均凈資本收益率也不穩定。過高的存貨水平使房地產行業上市公司的總資產周轉率遠低于深滬兩市的平均水平。隨著行業規模的擴大，市場競爭的日益激烈，近年來房地產上市公司的平均主營業務成本不斷上升，2016年的房價回升才使得大部分企業平均主營業務收入上升。一般而言，房地產板塊的資產負債率都在60%以上，第一季度行業平均的凈資產收益率指標為1.21%，凈利潤增長率指標為-15.57%，資產負債比率指標為138.62%。

2.一二三線城市房地產行業財務報表分析

一線城市中仍以萬科A（000002）為例。2017年一季度的凈利潤率（%）達到15.67，同比增長43.98%，凈資產收益率（%）為2.89，資產負債比率（%）為68.06，每股經營現金流為-0.6200，同比變化-282.35%。由以上財務指標可以看出該公司的盈利能力與本行業其他公司相比較差，增長能力較強，前景很好，但是收益質量較差。

二線城市中仍以陽光城（000671）為例。2017年一季度的凈利潤率（%）達到3.01，同比增長334.92%，凈資產收益率（%）為1.33，資產負債比率（%）為64.19，每股經營現金流為-0.4500，同比變化-255.17%。由以上財務指標可以看出該公司的盈利能力與本行業其他公司相比較較強，公司未來增長能力強，前景好，目前收益質量差，現金流動性性弱。

三線城市中仍以中江地產（600053）為例。2017年一季度的凈利潤率（%）為-262.55，同比變化-7，148.30%；凈資產收益率（%）為-36.95，資產負債比率（%）為78.48；每股經營現金流為-0.2200，同比變化-184.62%。由以上財務指標可以看出，該公司的的盈利能力與本行業其他公司相比較弱，公司未來增長能力弱，前景差，但目前收益質量好，現金流動性強。

三、各種政策手段及其對上市公司的影響

（一）財政政策手段及其對上市公司的影響

征稅作為重要的財政政策手段，可以有效調控經濟需求。房地產物業稅是在保有環節征收的一種稅。物業稅開征將使房地產開發商降低初期的開發和使用成本，對緩解開發商的資金壓力有很大的促進作用；同時，由于開發成本降低，房地產市場的進入壁壘也勢必降低，有利于吸引更多的開發商進入，促進房地產業的競爭，縮減房地產行業的利潤空間，減少消費者的社會福利損失[3]。

（二）貨幣政策手段及其對上市公司的影響

運用貨幣政策調控房地產市場，效果非常明顯。由于房地產開發商貸款比例一直很高，因此銀行存貸款利率的改變將直接影響房地產公司的盈利能力。適度寬松的貨幣政策在經濟低靡期對推動房地產市場繁榮起到了關鍵作用，利率的下調有利于提高房地產行業的業績水平，對利率下調的預期可能會引導部分資金流入房地產板塊。但是從長期來看，行業利潤取決于它的發展階段和周期，寬松的貨幣政策并不能使開發商獲得長期有效利益。而緊縮的貨幣政策在房地產過熱時期可以抑制供給的增加和投機需求的增加，從而擠出房地產“泡沫”，實現行業平穩發展。2017年上半年房地產投資過熱，可以取消房貸優惠利率。但是，貨幣政策手段須謹慎施行，因為貨幣政策的影響面比較廣泛，尤其對房地產上市公司會產生巨大影響，這種影響將波及所有一二三線上市房地產公司，如果運用不恰當，大幅提高利率會導致內需不足、經濟發展緩慢。

（三）行政政策手段及其對上市公司的影響

房地產市場低靡時期，各地方政府紛紛開始出臺政策救助樓市。房地產市場飆升時期，房價增長超出了民眾的預期和承受力，各地方政府又出臺政策抑制過快增長。政府限制或者約束住房貸款，在一些城市，原本通過購房可以取得的戶口遷移也陸續取消。這些行政政策伴隨而來的是成交量大幅下跌，對一線城市影響較大，相比之下二線城市房價受到的政策壓力較小，三線城市的成交依舊穩定。2017年上半年房價增長較快，一些地方政府已經采取了必要的行政手段抑制房價過快增長。行政手段在短期內可以起到明顯的效果，但是，從長期看，這并不是解決房地產市場問題的根本措施。由于既得利益者總有辦法規避這些政策對其投機產生的不利影響，最終可能帶來房價的不合理走向，而且行政措施的片面性也會給普通老百姓帶來不利影響，使原本抑制購房投機者需求的政策卻抑制了普通大眾的真實住房需求。

四、結論與對策建議

根據前文的上市公司財務分析來看，政府在一季度采取的一些房產政策，使得一線城市房產商利潤相較于其他二三線城市有所回落，并且現金的回籠使得一線城市房產發展漸趨平穩；而二三線城市由于城市化進程使得投資機會較多，多數房地產商利潤較高，未來前景看好，但凈利潤中的現金含量較少，現金流動性弱，自住型需求將隨2016年房價的攀升而逐漸受到抑制。現階段調控房價合理發展，需要綜合運用財政、貨幣、行政等各種宏觀調控手段，以市場調控為主，政府行政手段為輔。使用貨幣手段調控房價會影響整個實體經濟的發展，在打擊房地產投機需求的同時打壓了真實需求，因此利率變動不宜過快過大。可以考慮使用財政手段對房地產進行征稅，再輔之以適當的行政手段。房地產物業稅是目前研究最多的一個稅種，但征收實施成本較高，目前已有學者提出應開征房地產占有稅替代物業稅。筆者認為此種做法比較可行，既嚴格限制了投機需求，也避開了房地產產權所有的問題[4]。而且這樣做可以避免一線城市房地產泡沫擠入二線城市，二線城市房地產泡沫再擠入三線城市這種惡性傳導。此外，政府可以利用行政手段加大對房地產業的監管，使房地產業運作經營規范化，逐步邁入健康發展的軌道。

參考文獻：

[1]王鵬，李菁.開征物業稅對我國房地產市場的影響分析[J].稅務與經濟，2015，（1）.

[2]王文平.房地產企業財務分析管見[J].財會月刊，2016，（1）.

[3]周達.貨幣政策與房地產市場發展[J].中國金融，2015，（5）.

[4]楊瑾.完善我國房地產價格形成機制的思考[J].學術論壇，2016，（1）.