房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究

山東啟陽稅務師事務所有限公司

由于房地產開發工程建設時間長、前期投入資金多、各方面程序繁雜，稅收政策變動頻繁等各種原因，給房地產開發公司在稅收籌劃方面帶來很大的挑戰。房地產公司要清楚本企業的業務情況和稅收征收范圍，明確稅收籌劃的空間，積極實施納稅籌劃方案，以使房地產企業的收益最大化、企業發展更迅速。

一、開展土地增值稅納稅籌劃的重要性

現在有很多房地產開發公司在進行稅收籌劃時，沒有通過全面的考慮，并且有些財務工作人員對稅收政策不清楚、不了解，更沒有認識到稅收籌劃的重要性，所以，稅收籌劃人員必須運用專業的稅收政策知識，根據實際情況制定出恰當的土地增值稅籌劃方案，只有這樣，才能使房地產企業的利潤率有更大提高。

(一)減輕房地產企業的稅收負擔，進一步增強企業的競爭能力

土地增值稅是房地產開發企業重要的稅種之一，近年來有逐漸增長的趨勢。從一些機構發布的數據來看，隨著國內房價的上漲，土地增值稅的增速呈現較快的勢頭。另外，由于我國對房地產企業的宏觀調控，房地產企業的利潤率也逐步降低，為了進一步提高房地產企業競爭力，房地產企業的納稅籌劃就變得非常重要。

(二)促使房地產開發企業增強財務管理，減少稅務風險

土地增值稅納稅籌劃必須在合理、合法的前提下實施。房地產開發企業在進行財務管理時，要依法按照財務制度的規定進行，對一些偷逃稅等違法行為要嚴格禁止。當然，國家針對當前房地產房價上漲過快、投資過熱、土地價格過高等情況，不斷制定出相關的控制政策和措施，使得相關部門增強了對房地產企業的監管程度。另外，日益復雜的外部經濟環境也影響著房地產企業的發展，所以，開展土地增值稅納稅籌劃顯得尤為重要。

(三)營改增后尤其需要加強土地增值稅納稅籌劃

在營業稅改征增值稅之前，營業稅可以作為土地增值稅的扣除項目扣除，但是在營業稅改征增值稅以后，增值稅作為價外稅不能作為扣除項目扣除，這樣土地增值稅的扣除項目變少，無疑增加了企業稅負。另外，增值稅和土地增值稅要按照國家的相關規定實行預征，這無疑給房地產開發企業的稅收管理增加了難度，因此房地產企業必須重視對土地增值稅的納稅籌劃。

二、房地產開發企業土地增值稅籌劃的方法

(一)分析、研究、利用稅收法規和優惠政策

在日常的工作中，籌劃人員要深入了解國家新的稅收政策，充分做好信息搜集工作，按照最新頒布的稅收政策對籌劃方案進行及時調整。由于稅法規定“普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額之和20%的予以免稅”，在納稅籌劃時可以充分利用這一稅收優惠政策，控制普通住宅的銷售價格以及增值率，找出提高房價增加的收益與增加的土地增值稅稅負之間的邊際收益，并且在進行項目核算時要注意分別核算普通住宅和非普通住宅。

(二)納稅籌劃在房地產開發階段的思路

房地產開發企業的土地增值率對土地增值稅稅負有很大影響，因此，房地產開發前期，就要對企業的收入和利潤率進行提前預算和籌劃。例如：房地產開發商對于開發項目的開發方式大體上可以分為三類：代建房、自建房、合作建房。代建房方式下，工程的承包人就是房地產開發公司，他們代需要用房的客戶開發建設房屋，這種開發方式不用繳納土地增值稅。對于雙方合作開發房屋，即資金和土地各由一方出，在建成后自己使用的部分可以免于征收土地增值稅，如果房屋建成后進行轉讓的，就要征收土地增值稅。在進行合作建房的時候，也要做好納稅籌劃，要對資金和房地產開發有明確的分工。例如建設工程在正式開工之前，可以先向購房者收齊資金，這樣生成合作關系，用自己供給土地的方法建房，可以有效地免除增值稅。另外，普通標準的住宅符合稅收優惠條件的能夠享受稅收優惠，但是非普通標準的住宅在價位上有很大的優勢，利潤率也相應的提高，因此，房地產企業在開發的初始階段也要對開發房屋的種類進行全面的權衡考慮，以達到節約稅收、企業收益最大化的目標。

(三)在銷售階段房地產開發企業納稅籌劃的幾種方案

在銷售階段房地產開發企業要做好納稅籌劃，可從以下四個方面考慮：一是正確制定銷售價格?，F行稅收政策給土地增值稅設置了一個納稅起點，房地產公司要對稅收成本和銷售價格實行綜合分析和預計，以使房地產開發企業獲得最大效益的定價策略。如房地產開發企業在進行售房時一些代收費項目包括在房價中，雖然對土地增值稅的增值額沒有影響，但是會影響增值率，籌劃時也要認真考慮。二是建立專門的公司進行納稅籌劃。在一個公司被另外一個公司兼并時，涉及房屋產權轉移的，稅法規定暫時免征土地增值稅。如果房地產開發企業對大額的資產進行轉讓，可先使這些資產成立公司，再讓該公司和購買方合并進行土地增值稅的納稅籌劃。三是把售房和裝修的收入分別簽訂合同。目前很多房地產公司采用精裝房的方法來進行納稅籌劃，通過把裝修工程、材料、設備的購買都當做簽訂獨立業務合同的方式來增加裝修成本，從而使房屋銷售價格減少，增值率、土地增值稅也會顯著降低。四是正確區分車庫、車位、地下室以及普通標準住宅的銷售收入。為了更好地實施對土地增值稅的納稅籌劃，應該對車庫、車位、普通標準住宅分別實施核算。

(四)增加項目扣除額從而降低增值率

土地增值稅納稅籌劃要注重增加項目扣除額從而使房地產增值額減少，可以從以下幾方面來實現：第一、加強小區內公共配套設施的建設，在客戶接受范圍內提高商品房的裝修標準，通過改善小區內的環境建設達到增加項目扣除額的目的。第二、注意管理費用和開發間接費用的區分。管理費用是期間費用，不能作為土地增值稅扣除項目。開發間接費用是指直接組織、管理開發項目所發生的費用，它是土地增值稅扣除項目，并且作為加計扣除20%的計算基數，直接影響著土地增值稅的增值額和增值率。在日常核算中能按照開發項目分攤的費用盡量計入開發間接費用，增加土地增值稅的扣除項目金額。第三、稅收政策對土地增值稅項目扣除額規定了兩種扣除利息的方式，一種是能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許按實際金額扣除，但不能超過按同期同類商業銀行貸款利率計算的部分。另一種是不能按房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明的，利息應并入房地產開發費用按土地使用權和開發成本之和的10%扣除。房地產開發企業要依照企業的具體情況，采用合理的貸款方式，盡可能地使用利息金額比較高的形式扣除。

(五)在會計核算和財務管理階段也要做好稅收籌劃工作

一是在日常的會計核算中，對需要取得的單證、票據、以及其他證明材料，都要及時取得符合稅法規定的憑證，特別是屬于成本類的資料，更要及時收集、整理，為后期的土地增值稅清算做好基礎工作。二是不同的開發項目種類要分別核算。稅法對普通標準住宅、非普通標準住宅、商鋪等規定了不同的稅收政策。普通標準住宅的增值率未超過20%的，予以免征土地增值稅。適用不同稅收政策的前提是分別核算項目的增值額。這就要求在會計核算中分別設置科目來核算不同的開發項目，對屬于共同發生的成本費用應按照合理的標準進行分攤。

三、結束語

如何進行稅收籌劃，對房地產開發企業土地增值稅的稅負有很大影響，這就要求我們要嚴格遵守成本效益原則、合法性原則、可操作性原則，合理、合法地做好土地增值稅的稅收籌劃工作，使節約稅收的效益有更大提高，進一步規避稅收風險。