我國住宅地產平穩發展的政策建議

牛津超

（平頂山學院，河南平頂山467000）

一、我國住宅量現狀

我國國家統計局公布的數據顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。另據2016年國民經濟和社會發展統計公報，新開工住宅、施工住宅、竣工住宅面積之和65億平方米，人均近5平方米，如果按城鎮人口8億人計算，人均8平方米多，這兩項數據加在一起，我國人均住房建筑面積為46平方米。世界大多數國家人均住房建筑面積在20～40平方米之間。從中央要求房子是用來住的不是用來炒的角度說，從現在起不再建設任何住宅，我國住宅也夠了。如果維持舊房破損更新，按房屋壽命七十年，城鎮人口10億人，人均30平方米計算，每年只要新建住宅4億平方米就夠了。

實際上，真正存在的住宅面積要比公布的數據多。因為我國存在大量國有企事業單位，還有軍隊所屬各類機構單位，國家各種政治機構，這些單位在不同時期建的實際上給員工住的住宅由于各種原因并未作為私人住宅統計。從每年國家審計署向全國人大報告中可以看出，還有大量違規建設的實際用來居住的房子。所以，我國住宅產業目前最大的情況就是總供給夠了，要保持未來此行業平穩發展只需要保證房子自然損耗即可，也就是每年大約4億平方米。如果繼續按目前情況，以后最好的情況是造成資源大量浪費，嚴重的話會造成房價暴跌，造成金融危機甚至社會危機。

當前首先要統計清楚住宅數量，不管有沒有產權，不管是什么性質什么單位分配的還是其他任何種類，只要是住的就統計，這是關乎國家發展的大事。現實中很多人沒有房子，問題就在于沒有房子的人被很多投資房子的人給平均了。我國要立即采取措施堅決打掉投資房。不能任由投資房空置浪費，這還不僅僅是浪費的事情，凡是投資品就和股票是一樣的性質，都會發生如歷史上的郁金香泡沫、南海泡沫那樣的結果，只是程度不同而已。投資品的價格走勢歸根結底取決于投資者的預期。一旦房價走下降趨勢，一定會發生類似2015年我國股災那樣的災難，直接導致經濟和社會危機。

二、保持住宅地產平穩發展的政策建議

1.從供給方面，用經濟手段促進房地產企業破產兼并，減少住宅開發量，可以運用以下手段。首先，增加房地產開發項目最低自由資金比例，目前，我國保障性住房和普通商品住房開發項目自有資金比例最低是20%，其他住房項目為25%，可以考慮調整為100%，不允許貸款開發項目，停止一切銀行貸款和其他融資渠道，也不允許房地產開發企業預售住宅，用買房者在銀行的貸款支持地產項目開發，徹底去杠桿。目前地產企業項目開發的杠桿相當于4—5倍，對投資來說已經是很高了，一旦房價下跌，住宅賣不出去，金融危機幾乎不可避免。其次，停止供給土地，凡是住宅用地一律停止，直到每套房子都用來住，把投資房徹底擠出。房子都用來住以后，每年只需供給4億平方米土地開發住宅，保持舊房更新即可。

2.從需求方面來說可以采取以下手段。首先，改變金融對購房者支持政策，比如可以研究對無房者購買首套房要降低首付，可以降到10%以內，英美發達國家就有先例，并且國家貼息，或大幅降息，從而鼓勵無房戶購房。對2套及以上購房者，停止一切貸款。其次，2套房或擁有2套房且個人超過40平方米部分立即開征高額房產稅，對3套及以上或個人擁有的超過一定面積的房產限期賣掉，否則直接沒收拍賣，堅決不允許炒房或浪費資源。再次，對刑法進行修正，設置浪費資源危害公共安全罪，對采取各種花樣占用住宅資源并空置的人可以考慮判刑。

三、有關住宅發展的誤區分析

目前有很多錯誤看法，比如認為不能輕易刺破地產泡沫，容易影響經濟發展，又如有人還認為要大量供地，房子還少，房價上漲是因為供給不足，還有一些書呆子從法理上論述不該征收房產稅。這些看法都是極其錯誤的，屬于本末倒置，死搬硬套，危害非常嚴重。我們發展經濟是為什么，絕不是只為表面數字，是要在合理利用資源基礎上提高人民生活水平，不是讓炒房，最終釀成社會危機。那些認為住宅供給不足的論調根本沒了解目前用來投資的空置房有多少。最錯誤的就是對房產稅的看法，錯誤說法五花八門，主要的有兩個，一種是從法理上認為不該征收，另一種是認為不易征收，稅務部門無法操作。第一種論調太書呆子，實踐是檢驗真理的標準，社會不斷發展，不能總是教條主義，法律可以改，理論也可以創新。第二種認為征收成本高的更錯誤。我們可以充分利用互聯網，利用支付寶、微信等支付工具，利用水、電、燃氣、有線、交通、移動等等收費系統代收，并不會有多難。對不主動交稅的，直接采取停水、停電、停手機、停網絡、吊銷駕照、停止身份證購機票、火車票、禁止出境等措施。對欠稅額度達到其擁有的房產價值的人，沒收其房產進行拍賣，難道還有人敢不交稅嗎？在互聯網大數據時代，征稅沒有那么難。

總之，我國必須馬上采取有力措施保障房子是用來住的，不是用來炒的，否則遺患無窮。

參考文獻：

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