房地產企業應用全面預算管理存在的問題及對策

■廖天良

全面預算管理是指企業在制定戰略規劃和經營目標之后，以戰略目標為導向，以預算為標準，通過對未來一定期間的經營活動和相應的財務結果進行統籌安排，科學、合理配置企業各項資源，并對預算執行過程進行控制、分析，對預算執行結果進行考評、獎懲和反饋，指導企業經營活動，促進企業健康長遠發展的一系列管理活動的過程。全面預算管理是加強企業內部控制管理的有效工具，是一項綜合性、系統性、完整性的企業內部管理活動，通過“適度分權，集中監控”來合理、有效配置企業各項資源，提升企業戰略管理的效果，為企業經營活動控制提供依據。

一、房地產企業推行全面預算管理的必要性

房地產行業作為國家的支柱產業，涉及的相關產業多，開發周期長，資金需求量大，而隨著國家宏觀調控和經濟結構轉型的不斷實施，房地產市場競爭日趨激烈，企業的利潤空間不斷被緊縮。在具體實踐中，房地產企業必須要改變傳統的財務管理理念與模式，在企業財務戰略中科學地運用全面預算管理，不斷提高企業的全面預算管理水平，增強房地產企業自身競爭力，促進企業可持續發展。

首先，實行全面預算管理有利于房地產企業戰略規劃和經營目標的統一，促進企業戰略目標的實現。

全面預算管理需要以企業戰略目標為導向，對自身目標進行分解，對未來期間企業各項經濟業務所做的統籌安排和部署，以實現企業的發展戰略為終極目標，是決策目標的數量化和具體化。通過制定年度經營計劃、開展預算編制、強化預算執行、嚴格預算考評等程序，實現企業及各部門更好的明確自己的目標和任務，將房地產企業的戰略規劃與年度預算指標有效的銜接起來。

其次，全面預算管理可以加強和提高房地產企業的業務控制水平，降低企業經營風險和財務風險，增強自身抗風險能力。房地產項目開發周期長，資金需求量大，同時房地產市場變化較快，受政府調控政策的影響較大。通過全面預算管理在事前對經營活動的各項資源進行規劃、測算，可以將各項業務落實到具體部門和具體個人，將年度目標分解到各季度和各月份，在執行過程中進行控制與監督，事后進行分析和考核，事先預見企業的潛在風險，建立風險應對機制，提高企業應對風險的能力。

最后，實行全面預算管理可以促使房地產企業內部協調和平衡，全面預算管理堅持全員、全面、全覆蓋原則，貫穿于企業經營管理活動的各個環節和企業所有人員，加強各部門之間的緊密聯系。通過全面預算管理，企業部門橫向間加強協調協同，上下級縱向上保持信息暢通，有利于績效考核的科學化、規范化和制度化，激發每個人的積極性，最終實現公司對各項經營活動的有效管理。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

1.全面預算管理認識不到位，未建立健全預算管理組織架構。目前，很多房地產企業管理者和大部分員工對預算管理缺乏全面的認識，認為全面預算管理編制費時費力，對實際業務工作的開展沒有什么指導意義，感覺是在玩數字游戲。而相當多的業務部門認為全面預算管理就是預測資產、負債、利潤以及資金等財務指標，是財務部門的事情，對預算管理的各個環節缺乏充分的掌握，預算工作也僅僅是由財務負責人帶領財務部開展預算編制工作，既沒有成立全面預算管理委員會等專門組織，也未開展市場調研、資源優化等內外部環境分析工作，導致全面預算管理工作難以推進，或預算結果與實際情況差異較大。

2.全面預算管理與企業的戰略目標相脫節，與業務計劃缺乏有效銜接，責任、指標難分解，難以落實到部門或者崗位。企業重視短期行為和短期預算，造成短期預算指標與長期企業發展戰略不相適應。許多房地產企業未能有效分析企業戰略目標的實現情況，沒有反映出以戰略目標為導向的全面預算，上層的目標與基層業務的實施缺乏實質性的合作與交流。同時由于房地產行業缺乏規范的預算標準，大都是根據往年的工作經驗總結出來的數據，導致預算目標與實際業務相脫節，戰略目標難以保障。

3.全面預算執行缺乏剛性，調整隨意，預算分析不深入，沒有發揮應有的功效。部分房地產企業預算執行缺乏控制措施，對于出現的預算差異問題，也沒有及時有效措施來予以治理。預算執行力度比較薄弱，預算外支出較多，預算調整未嚴格履行相關程序，未能及時取得各業務部門的預算執行情況，難以發揮全面預算控制和監督功能，無法為企業領導決策提供有效、準確的基礎支撐，全面預算管理未能有效的執行落地，導致預算管理形同虛設。

4.全面預算考評體系有效性低，缺乏有效監管。部分房地產企業預算考核標準、內容不具體，考核標準不規范，考核流于表面力度不足，甚至部分企業僅有預算編制和執行，無預算考核工作。另外，大多數的企業主要以財務指標為核心，忽視對非財務指標的評價，這一系列的問題導致預算考評的過程容易被忽略，無法真正保證企業全面預算管理的全面實施。

三、建立健全房地產企業全面預算管理的對策建議

1.強化全面預算管理理念，完善全面預算管理制度。首先要扭轉企業員工對全面預算管理工作的認識，尤其是高層管理人員，樹立全員參與的理念，提高全員對全面預算管理的內涵和重要性的認知，要求企業各部門、所有人員都必須參與到預算管理的工作中。企業要定期或者不定期采取措施激勵員工參與全面預算管理，對員工進行相應的培訓與考核，提高預算管理意識。其次要依據自身的實際經營狀況，建立健全全面預算管理制度，將企業會計準則的有關要求和規定融入全面預算管理制度，保證預算管理的工作內容具有可執行性。建立健全全面預算組織機構，設立有效的預算編制部門，開展預算編制的工作，明確股東會、董事會、預算管理委員會的職責，設立全面預算管理工作機構，為實施全面預算管理工作提供制度保障。

2.建立科學合理的戰略規劃，層層分解，使全面預算管理成為房地產企業長期發展戰略的基石。經營預算是房地產開發業務的過程反映，投融資等專門預算是落實戰略規劃的手段，財務預算是戰略目標的年度分解，房地產企業應確定戰略整體預算目標，當年的短期預算必須體現企業的戰略方針和目標。利用合理的全面預算編制方法，每年根據長期預算對目標進行有效的分解編制，進行市場調研和企業資源分析，把員工層面的目標細化，以此為基礎編制各期的預算，使企業各期的預算相互銜接，促進房地產企業預算管理提高。

3.強化預算執行控制，加強預算管理的具體執行情況有效監督，發揮預算監督職能。房地產企業要加強預算管理執行效果的監管，加強預算管理的執行力度，可以采用總額控制與單項控制，對預算執行加以細化，對預算管理執行的整個過程實施動態化監督和管理，將審批權力分散到對應的部門，確保預算執行工作的質量。對預算管理執行實行剛性控制與柔性控制、當期預算控制和累計預算控制等靈活多樣的控制手段。突出管理重點，及時開展預算分析，暢通預算信息交流渠道，充分發揮全面預算控制監督效能，為實現年度經營目標保駕護航。

4.明確預算考核內容，加大預算的監督考核力度。房地產企業要規范項目考核體系，要結合工作的實際情況，制定符合要求的預算管理考核指標，預算考核完成度與績效緊密相連。對房地產行業，應根據職能部門劃分：將部門的預算管理目標具體細分，落實到個人。銷售部門考核的是銷售收入、銷售去化比例、簽約率等目標，工程部門考核工程項目進度完成情況，成本合約部門主要考核投資完成情況，管理部門主要考核費用支出情況等。同時結合非財務業績考核指標，如創新能力、流程標準化、學習能力、成長性等。堅持動態考核，增強員工崗位責任感和認同感，企業做到賞罰有據，確保考核公平、公開、公正，實現企業的戰略目標。

四、結論

房地產企業全面預算管理是一個與企業戰略相配合的系統化工程，同時作為一種管理工具，對提高企業內部控制管理水平具有十分重要的作用，有助于企業降低經營風險、增強競爭實力，提升工作效率。房地產企業應根據自身特點，全面提高對預算管理的重視度，強化全面預算管理的能力，創新全面預算管理觀念和管理模式，編制科學合理的預算管理方案，提高企業全面預算管理的科學性，提高經濟效益的目的。