物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與融資途徑分析

黃 穎

（1.江蘇科技大學(xué)張家港校區(qū)，江蘇 張家港 215600 2.中船工業(yè)現(xiàn)代物流研究中心，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

1 物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，由投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施（物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等），并將設(shè)施資源用于自用或租賃的模式。為了提升物流的集約化效率，現(xiàn)代的物流地產(chǎn)包括了具有較先進(jìn)的自動(dòng)化水平，配套功能完備的物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等，并且大量集中于交通樞紐節(jié)點(diǎn)，通過(guò)集約化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的手段降低物流的綜合成本，提高物流水平。

近年來(lái)，隨著中國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)快速擴(kuò)張，電商以及新零售模式在全球范圍內(nèi)增速領(lǐng)先。由此，引發(fā)了對(duì)能夠滿足多品種小批量的高自動(dòng)化程度的倉(cāng)儲(chǔ)資源的需求大增。與高速擴(kuò)張的市場(chǎng)需求相對(duì)應(yīng)的是，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的稀缺性越發(fā)顯著。目前我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展相對(duì)落后，人均占有倉(cāng)儲(chǔ)面積約0.52m2，是美國(guó)的十四分之一。市場(chǎng)總體倉(cāng)庫(kù)供給量為6.8億m2，其中6%為現(xiàn)代化物流設(shè)施，約0.43億m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物流發(fā)展的需求。根據(jù)普洛斯的估計(jì)，到2029年，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積將達(dá)到美國(guó)的三分之一，總體倉(cāng)庫(kù)供給量將達(dá)到24億m2，未來(lái)市場(chǎng)空間巨大，擁有良好的盈利前景。2011-2015年中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)情況如圖1所示。

圖1 2011-2015年中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供需情況

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看，目前優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)能力的提供處于絕對(duì)的供小于求的狀態(tài)，旺盛的需求不斷推高市場(chǎng)的倉(cāng)租價(jià)格。與此同時(shí)，由于物流用地的投資強(qiáng)度不足、就業(yè)拉動(dòng)較少以及稅收貢獻(xiàn)較小等因素，政府不斷縮減倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓指標(biāo)。……