城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視角下的集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育測(cè)度及影響因素研究
——以30個(gè)入市改革試點(diǎn)為例

姚 睿，吳克寧，2，羅 明，張欣杰，馮 喆，李晨曦

（1.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）土地科學(xué)技術(shù)學(xué)院， 北京 100083；2.國(guó)土資源部土地整治重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，北京 100035；3.國(guó)土資源部土地整治中心， 北京 100035）

1 引言

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向不斷向市場(chǎng)傾斜，市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮了愈發(fā)重要的作用。在生產(chǎn)要素市場(chǎng)中，土地也經(jīng)歷了由政府指令配置過(guò)渡到市場(chǎng)配置的過(guò)程。經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)較為成熟，2005年，中國(guó)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度已達(dá)到了94.01%[1]。但在目前的制度安排之下，除了非正式的隱形市場(chǎng)[2]，集體建設(shè)用地仍然未真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”這使得除了少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，中國(guó)的建設(shè)用地市場(chǎng)幾乎被國(guó)有建設(shè)壟斷。在這樣的制度安排下，農(nóng)民集體的固定資產(chǎn)無(wú)法發(fā)揮其功能，農(nóng)村土地得不到充分合理利用，這對(duì)城鄉(xiāng)收入差距的縮小、土地資源的市場(chǎng)化配置、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建乃至“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的實(shí)施都產(chǎn)生了阻礙。

21世紀(jì)初，中國(guó)開(kāi)始探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，將農(nóng)村宅基地經(jīng)過(guò)復(fù)墾結(jié)余出的建設(shè)用地指標(biāo)用于城市周邊的建設(shè)[3]，并衍生出“地票”等更為市場(chǎng)化的地方政策[4]。增減掛鉤標(biāo)志著城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)壁壘的松動(dòng)，盤(pán)活了集體土地資產(chǎn)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地資源向國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的流動(dòng)[5]。但建設(shè)用地指標(biāo)作為中國(guó)土地管理體制的政策產(chǎn)物，僅允許在一定行政范圍內(nèi)交易，距真正城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)仍有距離。同時(shí)，雖然各個(gè)地方的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作產(chǎn)生了一定的經(jīng)驗(yàn)，如蕪湖模式、嘉興模式、南海模式等，但其成果未能進(jìn)一步立法推廣[6-7]。

為此，中國(guó)逐步對(duì)集體建設(shè)用地入市進(jìn)行探索。經(jīng)過(guò)頂層設(shè)計(jì)，2015年1月，《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》出臺(tái)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革在全國(guó)15個(gè)改革試點(diǎn)區(qū)縣啟動(dòng)，由人大授權(quán)暫停現(xiàn)行法律的部分條款，允許存量的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易。2016年9月，改革試點(diǎn)范圍從15個(gè)區(qū)縣擴(kuò)大到33個(gè)區(qū)縣，覆蓋了中國(guó)除港澳臺(tái)地區(qū)外的所有省、市、區(qū)。在解除了制度約束后，集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，并形成了一批交易案例。截至2017年9月，全國(guó)試點(diǎn)共入市577宗，總計(jì)入市面積1.03萬(wàn)畝，總計(jì)成交價(jià)款約83億元①新華社. http://www.xinhuanet.com/2017-10/31/c_1121886071.htm。。但入市規(guī)模不能直接反映改革效果，本次改革的目的是通過(guò)試點(diǎn)探索，總結(jié)“可復(fù)制、能推廣、利修法”的經(jīng)驗(yàn)做法。因此，如何測(cè)度各地集體建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建情況，量化各地改革措施的實(shí)際效果，是此次改革亟需回答的問(wèn)題，同時(shí)，影響各地市場(chǎng)發(fā)育程度的原因也有待進(jìn)一步分析。

現(xiàn)有研究對(duì)于中國(guó)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的研究已經(jīng)較為完善。曹振良[7]等首先提出了用土地市場(chǎng)交易面積與全部土地出讓面積之比來(lái)反映市場(chǎng)化程度。曲福田等[9]沿用并改進(jìn)了這一思路，將不同出讓途徑的平均價(jià)格作為權(quán)重，計(jì)算不同交易途徑宗數(shù)的加權(quán)平均值，以此作為土地市場(chǎng)化程度的量化值。王青等[10]在此基礎(chǔ)上將二級(jí)市場(chǎng)的交易情況納入測(cè)度的范圍。曲福田等[11]、趙珂等[12]還在土地市場(chǎng)化程度的研究中考量了政府干預(yù)度、供求均衡度等因素。趙雲(yún)泰等[13]對(duì)此前的土地市場(chǎng)化測(cè)度方法進(jìn)行了歸納和比較。趙愛(ài)棟等[14]將成本價(jià)格作為工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)工業(yè)用地的市場(chǎng)發(fā)育水平進(jìn)行了研究，劉濤等[15]分析了中央政策的作用。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)化的測(cè)度研究從交易方式出發(fā)，經(jīng)歷了從單一指標(biāo)測(cè)度到多指標(biāo)綜合測(cè)度的發(fā)展過(guò)程。但研究的對(duì)象均為國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)。對(duì)于探索中的集體建設(shè)用地市場(chǎng)，現(xiàn)有研究尚罕有涉及。文蘭嬌等[16]對(duì)長(zhǎng)三角、珠三角兩個(gè)地區(qū)的農(nóng)村集體土地市場(chǎng)進(jìn)行了對(duì)比分析，但僅從交易方式一個(gè)維度進(jìn)行測(cè)度。

建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是中國(guó)土地制度改革的目標(biāo)之一，因此，不能孤立地研究集體建設(shè)用地市場(chǎng)，還需要統(tǒng)籌考慮其與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的關(guān)系。本文從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的改革目標(biāo)出發(fā)，基于國(guó)有和集體建設(shè)用地市場(chǎng)的關(guān)系以及集體土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，在理論分析的基礎(chǔ)上對(duì)當(dāng)前改革試點(diǎn)區(qū)縣的集體土地市場(chǎng)發(fā)育水平進(jìn)行了測(cè)度和實(shí)證分析，以期為城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的理論研究和農(nóng)村土地制度改革的推進(jìn)提供參考。

2 集體土地入市與城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

根據(jù)經(jīng)典區(qū)位理論的觀點(diǎn)，土地的價(jià)格由區(qū)位決定[17]。在建設(shè)用地市場(chǎng)中，如果土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵相同，則區(qū)位條件相近的土地出讓價(jià)格不因所有權(quán)而不同，即“同權(quán)同價(jià)”。在此基礎(chǔ)上，可以構(gòu)建集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)模型，來(lái)描述目前農(nóng)村土地制度改革思路下國(guó)有和集體兩個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)間的關(guān)系和統(tǒng)一兩個(gè)市場(chǎng)的路徑。

如圖1所示，根據(jù)阿朗索競(jìng)租理論[18]，各種用途的支付地租能力隨著離市中心距離的增加而減弱，且商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)的地租支付能力因區(qū)位而異，由此形成了由地租支付能力最強(qiáng)的用途決定的土地利用格局，即圖1中的區(qū)位地租曲線。在建設(shè)用地的地租支付能力小于農(nóng)業(yè)的地租支付能力（圖1中的肥力地租曲線）的地方，城市的擴(kuò)張停止，表現(xiàn)為城市發(fā)展邊界，如圖1 中的b點(diǎn)對(duì)應(yīng)的邊界。而在中國(guó)目前的土地用途管制制度和新增建設(shè)用地指標(biāo)管理下，城市周邊的部分有城市化潛力的地區(qū)在用途管制下未能實(shí)現(xiàn)城市化，表現(xiàn)為城市現(xiàn)狀邊界在城市發(fā)展邊界內(nèi)側(cè)，如圖1中的a點(diǎn)對(duì)應(yīng)的邊界[19]。

圖1 集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)Fig.1 Zoning of the collective construction land market potential

中國(guó)新增建設(shè)用地指標(biāo)的管理以行政區(qū)為單位，在一個(gè)行政區(qū)內(nèi)部，除了中心城鎮(zhèn)外，還有若干規(guī)模較小的城鎮(zhèn)，可以視作中心地理論中一個(gè)中心和若干次級(jí)中心的集合[20]。因此，如果將競(jìng)租模型從城市范圍擴(kuò)展到行政區(qū)范圍，則區(qū)位地租曲線在次級(jí)中心處會(huì)再次凸起，超過(guò)肥力地租曲線，在土地利用上表現(xiàn)為該區(qū)域的城鎮(zhèn)化，如圖1中的c、d點(diǎn)之間對(duì)應(yīng)的區(qū)域。

在城市現(xiàn)狀邊界與城市發(fā)展邊界之間的區(qū)域和次級(jí)中心周邊區(qū)域，建設(shè)用地支付地租的能力高于農(nóng)業(yè)用途，存在土地增值的空間（圖1中曲線ab和cd下方的陰影部分）。這一區(qū)域的土地具備進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)的潛力，將其稱為入市潛力區(qū)。其中，城市周邊的區(qū)域?yàn)槿胧袧摿^(qū)Ⅰ，次級(jí)城鎮(zhèn)周邊的區(qū)域?yàn)槿胧袧摿^(qū)Ⅱ。

由于兩個(gè)地區(qū)集體建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建邏輯不同，要衡量改革目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，就要從兩個(gè)入市潛力區(qū)來(lái)考量。對(duì)于入市潛力區(qū)Ⅰ，目標(biāo)是從國(guó)有建設(shè)用地的壟斷市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇嬖谡图w兩個(gè)供給者的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這個(gè)區(qū)域，各種用途的土地需求均由政府和集體兩個(gè)主體共同供應(yīng)，不因其用途和收益大小而不同。對(duì)于入市潛力區(qū)Ⅱ，目標(biāo)是通過(guò)集體土地入市滿足原建設(shè)用地需求的缺口。

因此，要實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)化配置，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，不僅要賦予集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地平等的法律地位，還要使入市潛力區(qū)內(nèi)區(qū)位條件較好的集體建設(shè)用地能夠在征收后出讓和直接入市間自由選擇。政府需要克服對(duì)土地財(cái)政的路徑依賴、建立合理有效的增值收益分配制度，才能使國(guó)有土地和集體土地在這個(gè)區(qū)域建設(shè)用地市場(chǎng)的供給側(cè)形成競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地資源在兩個(gè)市場(chǎng)間自由流動(dòng)，呈現(xiàn)多主體供地的局面，打破市場(chǎng)壁壘，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的統(tǒng)一。

3 集體土地市場(chǎng)發(fā)育水平測(cè)度

集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育水平的測(cè)度可以參考國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的測(cè)度方法，但如前文所述，和國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)作為唯一的供給者不同，集體建設(shè)用地作為建設(shè)用地市場(chǎng)的第二個(gè)供給者，將壟斷市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。因此除了考慮測(cè)度土地市場(chǎng)常用的市場(chǎng)化水平外，還要從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的視角出發(fā)，將集體土地與國(guó)有土地的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系納入考量。集體土地市場(chǎng)發(fā)育時(shí)間短，各地發(fā)展速度不同，市場(chǎng)規(guī)模也可以反映各地集體土地市場(chǎng)間的差異。本文從三個(gè)維度來(lái)衡量集體建設(shè)用地市場(chǎng)的發(fā)育程度。

一是交易方式的市場(chǎng)化水平。目前，中國(guó)試點(diǎn)地區(qū)的集體建設(shè)用地的入市方式包括出讓、租賃、入股等。已有研究表明[1，13]，不同的入市方式的市場(chǎng)化程度不同，表現(xiàn)為平均交易價(jià)格的差異。集體土地市場(chǎng)化水平測(cè)度可以參照國(guó)有土地市場(chǎng)化測(cè)度的方法，即宗數(shù)比重測(cè)度法或面積比重測(cè)度法[13]，即通過(guò)衡量市場(chǎng)化入市方式的數(shù)量（宗數(shù)或面積）占總量的比重來(lái)反映市場(chǎng)化程度。為體現(xiàn)不同面積地塊交易的差異，選用面積比重測(cè)度法，即以某種入市方式的平均成交價(jià)格與所有入市方式中平均成交價(jià)格的最大值的比值作為權(quán)重，計(jì)算公式如下：

式（1）—式（2）中：LM1i為i區(qū)縣的土地市場(chǎng)化水平指數(shù)；P1i,k為i區(qū)縣的第k種入市方式的面積；W1k為第k種入市方式的權(quán)重；V1i,k為i區(qū)縣第k種入市方式的平均成交價(jià)格；V1i,max為i市縣所有入市方式中平均成交價(jià)格的最大值。

二是集體土地與國(guó)有土地的競(jìng)爭(zhēng)程度。在入市潛力區(qū)內(nèi)，入市的集體土地區(qū)位條件越好，其對(duì)國(guó)有土地的替代程度就越高。如果沒(méi)有較為完善的市場(chǎng)機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制，政府難以放棄住宅用地和商業(yè)用地的高額收益，這也是在目前的探索階段集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地大多不允許用于建設(shè)住宅的原因。區(qū)位較好的集體建設(shè)用地的入市規(guī)模越大，反映出集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的競(jìng)爭(zhēng)越激烈，市場(chǎng)機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制越完善。目前，入市用途以工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地為主，此處用某種用途的平均交易價(jià)格反映區(qū)位條件，平均交易價(jià)格越高，區(qū)位條件越好。同樣可以采用面積比重測(cè)度法，計(jì)算公式如下：

式（3）—式（4）中：LM2i為i區(qū)縣的競(jìng)爭(zhēng)水平指數(shù)；P2i,k為i區(qū)縣的第k種入市用途的面積；W2k為第k種入市用途的權(quán)重；V2i,k為i區(qū)縣第k種入市用途的平均成交價(jià)格；V2i,max為i市縣所有入市用途中平均成交價(jià)格的最大值。

三是市場(chǎng)規(guī)模。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革開(kāi)始至今，試點(diǎn)區(qū)縣間的入市規(guī)模呈現(xiàn)出巨大的差異，截至2017年9月，入市最多的試點(diǎn)為浙江省德清縣，有136宗地入市①數(shù)據(jù)來(lái)源于新華社報(bào)道. http://www.xinhuanet.com/2017-10/31/c_1121886071.htm。，同時(shí)，有3個(gè)試點(diǎn)沒(méi)有入市交易，6個(gè)試點(diǎn)僅有一宗交易案例。在解除了現(xiàn)行法律約束的試點(diǎn)地區(qū)，入市規(guī)模的差異可以直接反映土地市場(chǎng)的活躍程度。從土地入市交易的指標(biāo)來(lái)看，一個(gè)地區(qū)的入市宗數(shù)、入市面積、入市金額都可以反映集體土地市場(chǎng)的規(guī)模。為保留數(shù)據(jù)中的信息，客觀全面反映市場(chǎng)規(guī)模，在用極值法對(duì)三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理后，采用變異系數(shù)法確定其權(quán)重。另外，由于不同區(qū)縣的試點(diǎn)時(shí)間不同，在計(jì)算中使用了年均入市宗數(shù)、入市面積和入市金額來(lái)反映其市場(chǎng)規(guī)模，計(jì)算公式如下：但總體較高；市場(chǎng)規(guī)模水平指數(shù)明顯兩級(jí)分化，除江蘇、廣東、廣西試點(diǎn)外，均小于0.2。從綜合的發(fā)育程度指數(shù)來(lái)看，也呈明顯的兩極分化，除廣東、廣西的試點(diǎn)外，其他試點(diǎn)區(qū)縣均不超過(guò)0.4。

表1 市場(chǎng)發(fā)育指數(shù)表Tab.1 Market development index table

式（5）—式（6）中：LM3i為i區(qū)縣的土地市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)；Qi、Si、Ai為i區(qū)縣年均入市宗數(shù)、面積、金額；CV為宗數(shù)、面積、金額的權(quán)重。

同樣可以使用變異系數(shù)法確定權(quán)重，綜合土地市場(chǎng)化水平指數(shù)、競(jìng)爭(zhēng)水平指數(shù)和市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)，得到各地的集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育水平指數(shù)，計(jì)算公式如下：

式（7）中：LMi為i區(qū)縣的集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育指數(shù)；CV為各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重。

各試點(diǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)土資源部土地整治中心，包括各試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性用地入市的所有交易案例，時(shí)間跨度為2015年1月—2017年9月，共30個(gè)改革試點(diǎn)的數(shù)據(jù)，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1。其中，截至2017年9月，內(nèi)蒙古和林格爾縣、西藏曲水縣、云南大理市三地尚無(wú)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易，在表中未列出。

從結(jié)果來(lái)看，各項(xiàng)指數(shù)無(wú)明顯的空間分布特征，且差異較大。市場(chǎng)化指數(shù)普遍較高，除上海和重慶試點(diǎn)外均高于0.5；競(jìng)爭(zhēng)水平指數(shù)呈現(xiàn)出明顯的差異，

4 實(shí)證分析

改革試點(diǎn)集體土地市場(chǎng)的發(fā)育程度呈現(xiàn)出明顯的差異，可能是各個(gè)試點(diǎn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件造成的。為驗(yàn)證這一假設(shè)，構(gòu)建以下計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)影響集體土地市場(chǎng)發(fā)育程度的原因進(jìn)行定量分析：

式（8）中：LMi為i區(qū)縣的集體土地市場(chǎng)發(fā)育程度指數(shù)；β0為截距項(xiàng)；β1～β13為估計(jì)參數(shù)；X1～X13為自變量；εi為隨機(jī)誤差。模型以前文計(jì)算的集體土地市場(chǎng)發(fā)育程度指數(shù)為被解釋變量，綜合考慮理論分析的結(jié)論和數(shù)據(jù)的可獲得性，從試點(diǎn)區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)、改革情況4個(gè)方面選取解釋變量（表2）。由于前文已將集體土地市場(chǎng)的指標(biāo)（如價(jià)格、規(guī)模、用途）作為“市場(chǎng)發(fā)育指數(shù)”的部分內(nèi)涵，為避免內(nèi)生性問(wèn)題，不再作為解釋變量進(jìn)行回歸。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)和人口數(shù)據(jù)來(lái)源于各地2016年的統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)和政府工作報(bào)告。國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)使用2015年的國(guó)有建設(shè)用地出讓數(shù)據(jù)，來(lái)源于《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒（2016）》。另外，還設(shè)置了兩個(gè)虛擬變量以反映試點(diǎn)的改革情況，“是否第一批次”表示試點(diǎn)的批次，1為第一批次，0為第二批次。“地方法規(guī)”反映試點(diǎn)是否存在超過(guò)試點(diǎn)范疇地方法規(guī)，1為有，0為無(wú)，在30個(gè)試點(diǎn)中，南海區(qū)在改革前已有集體建設(shè)用地入市、北流市集體建設(shè)用地用途包括住宅，設(shè)為1，其他試點(diǎn)設(shè)為0。

逐步最小二乘法（逐步回歸）是通過(guò)將解釋變量逐個(gè)引入模型，并進(jìn)行F檢驗(yàn)和t檢驗(yàn)，剔除不顯著的變量，使得最后保留的變量是顯著且無(wú)嚴(yán)重的多重共線性的，包括正向納入和反向淘汰兩種方法。本文對(duì)正向納入（模型一）和反向淘汰（模型二）進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，結(jié)果見(jiàn)表3。模型的p檢驗(yàn)值均小于0.01，說(shuō)明在1%的顯著性水平上否定原假設(shè)，通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。共線性檢驗(yàn)表明，模型一的最大方差擴(kuò)大因子（VIF）為2.20，模型二的最大VIF為9.56，說(shuō)明均無(wú)顯著的共線性問(wèn)題，但模型一更優(yōu)。異方差檢驗(yàn)表明，模型一的white檢驗(yàn)p值為0.4759，不拒絕原假設(shè)，說(shuō)明在現(xiàn)有樣本下，該模型不存在white檢驗(yàn)設(shè)定的形式的異方差。兩個(gè)模型均有較高的擬合優(yōu)度，而檢驗(yàn)結(jié)果表明，模型一估計(jì)參數(shù)更為顯著，共線性問(wèn)題更弱，故以下基于模型一的回歸結(jié)果進(jìn)行分析。

回歸結(jié)果表明，人口數(shù)量對(duì)集體土地市場(chǎng)化程度有顯著的負(fù)面影響。改革試點(diǎn)包括市轄區(qū)和郊縣，郊縣的人口較多，同時(shí)市轄區(qū)工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，而集體建設(shè)用地的用途以工業(yè)為主，因此在市轄區(qū)的集體土地市場(chǎng)中，需求更加旺盛。

表2 回歸分析變量說(shuō)明Tab.2 Description of regression variables

表3 集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育指數(shù)模型估計(jì)結(jié)果Tab.3 Estimation results of market development index models for collective-owned construction land

國(guó)有土地出讓宗數(shù)和出讓均價(jià)對(duì)集體土地市場(chǎng)化程度有顯著的正面影響。表明在集體土地市場(chǎng)發(fā)育初期，其規(guī)模較小，不足以對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)的出讓面積造成實(shí)質(zhì)性減少，相反，國(guó)有土地市場(chǎng)的繁榮反映出土地需求的旺盛，更能促進(jìn)集體土地市場(chǎng)的發(fā)育。

地方法規(guī)對(duì)于集體土地市場(chǎng)化程度有著極為顯著的正面影響。南海區(qū)的集體土地發(fā)育在很大程度上得益于廣東省自2009年開(kāi)始實(shí)施的“三舊”改造政策，允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造開(kāi)發(fā)舊村莊，使其集體土地市場(chǎng)在改革前就開(kāi)始發(fā)育，明顯超前于其他試點(diǎn)地區(qū)。而玉林市允許集體土地建設(shè)住宅，即入市范圍更靠近圖1中的a點(diǎn)，增值收益空間更大，賦予了集體建設(shè)用地更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，使其集體土地市場(chǎng)的發(fā)育條件更為寬松。可見(jiàn)在集體土地市場(chǎng)發(fā)育的初期，地方的政策供給對(duì)于市場(chǎng)的構(gòu)建起決定性作用。

試點(diǎn)批次對(duì)結(jié)果的影響并不顯著，表明地方的集體土地市場(chǎng)化程度更多的受其自身?xiàng)l件約束，而非試點(diǎn)開(kāi)始的時(shí)間。對(duì)于土地市場(chǎng)的培育而言，三年或者兩年的試點(diǎn)時(shí)間不會(huì)產(chǎn)生顯著變化，試點(diǎn)期限的差異不足以對(duì)土地市場(chǎng)起決定性作用。

另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中的所有解釋變量對(duì)集體土地市場(chǎng)化程度都沒(méi)有顯著影響。這一點(diǎn)與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的影響因素呈現(xiàn)出明顯的差異。說(shuō)明對(duì)于仍然處于起步階段的集體土地市場(chǎng)，政策體系構(gòu)建與建設(shè)用地需求起更顯著的作用。

5 結(jié)論與討論

本文構(gòu)建了集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)模型，分析了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革在構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)中的角色，并在兩個(gè)入市潛力區(qū)進(jìn)行對(duì)比和討論：在城市周邊的入市潛力區(qū)Ⅰ，集體土地入市可以打破國(guó)有土地長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷，形成政府與集體兩個(gè)主體供地的局面；在城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的入市潛力區(qū)Ⅱ，集體土地入市可增加建設(shè)用地的供給，開(kāi)辟了這一地區(qū)的建設(shè)用地市場(chǎng)，以滿足由新增建設(shè)用地指標(biāo)不足導(dǎo)致的建設(shè)用地需求缺口。受國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的影響，在這兩個(gè)地區(qū)，集體建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建和發(fā)育遵循不同的邏輯，但均需要權(quán)利體系、市場(chǎng)機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制的支持。

基于理論分析，研究從交易方式、競(jìng)爭(zhēng)程度、市場(chǎng)規(guī)模三個(gè)維度對(duì)全國(guó)30個(gè)改革試點(diǎn)區(qū)縣的土地市場(chǎng)化程度進(jìn)行了測(cè)度，綜合得出各地建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育指數(shù)，結(jié)果表明，各試點(diǎn)區(qū)縣的集體土地市場(chǎng)發(fā)育程度分化明顯，除廣東（0.77）、廣西（0.53）外，各試點(diǎn)區(qū)縣均不超過(guò)0.4，仍有進(jìn)一步構(gòu)建和培育的空間。在此基礎(chǔ)上對(duì)影響建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育的因素進(jìn)行了回歸分析，結(jié)果表明集體建設(shè)用地市場(chǎng)在發(fā)育初期主要受到建設(shè)用地需求和地方政策兩方面的影響，而各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和試點(diǎn)時(shí)長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)育程度的影響并不顯著，表明在目前的改革制度框架下，集體建設(shè)用地市場(chǎng)難以自發(fā)發(fā)育，更加突出了制度供給對(duì)于市場(chǎng)培育的重要性。

受限于試點(diǎn)規(guī)模，本文只能基于目前改革試點(diǎn)的交易進(jìn)行測(cè)算，而各個(gè)試點(diǎn)的地方政府可能出于非市場(chǎng)因素，推動(dòng)少量集體土地入市，而非構(gòu)建自發(fā)交易的土地市場(chǎng)。這一情況的存在可能影響研究結(jié)論的有效性，因而有必要在試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)大后進(jìn)一步跟蹤研究。

相較于國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)，集體建設(shè)用地市場(chǎng)還處于較為初級(jí)的發(fā)育階段，不論是在市場(chǎng)規(guī)模還是市場(chǎng)機(jī)制上都和國(guó)有建設(shè)市場(chǎng)存在較大差距。建議積極加強(qiáng)制度供給，在各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和目前試點(diǎn)成果的基礎(chǔ)上逐步完善集體建設(shè)用地市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制和收益分配機(jī)制，主動(dòng)培育集體建設(shè)用地市場(chǎng)，通過(guò)構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)、盤(pán)活集體資產(chǎn)、助力脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興。