論西安房產價格上漲的因素及對策

[摘要] 本文通過對西安房產價格現狀分析，認為主要是由于西安經濟快速增長、地價上升、房地產市場需求增加、利率變化、西安地鐵建設等因素引起的，為抑制西安房產價格上漲提出應加強宏觀調控、增加經濟適用房和廉租住房的建設、引導消費者合理消費等措施。

[關鍵詞] 西安 房產價格

一、西安房產價格現狀

房地產是國民經濟的重要產業，其發展程度反映了一個國家或地區的經濟及人民生活水平狀況。陜西西安的房產價格上漲較快，通過西安房地產信息網對西安商品房月度分析報告，對2005年～2007年西安商品房40指數進行分析，得出2005年～2007年西安商品房40指數走勢圖（見下圖）。

2005年～2007年西安商品房40指數

資料來源：西安商品房月度分析報告

通過該圖可知西安近幾年房產價格變動情況，雖有價格回落情況，但是總體走勢是上漲的，尤其是進入2007年西安房產價格上漲更快。

二、西安房產價格上漲成因

我國房產價格上漲是必然的，這是由內部和外部的多方面因素決定的。就西安房產價格上漲情況分析，主要有幾個方面的影響因素。

1.西安經濟快速增長推動房地產業持續發展

自2000年以來，西安市生產總值（GDP）經濟增長連續7年保持了13%及以上的速度。在國家加強和改善宏觀調控，繼續實行穩健的財政、貨幣政策的作用下，西安市經濟增長較快，工業生產保持快速增長，固定資產、房地產開發投資增勢不減，生產投資價格呈現出穩中有升的格局，西安市商品房投資額增長速度較快，從而不斷推動房地產業持續發展。

2.地價上升是導致房價上升

房地產開發的源頭是土地，在我國社會主義制度體系下掌控土地資源的是政府。土地的供給水平直影響了房地產的供給量也就直接的影響了房地產的價格，地方政府利益驅動促使了房產價格的上漲。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大，使地方政府成為推動中國房地產業快速發展的動因。土地價格大幅上漲。土地交易價格上漲自然增加了房屋開發成本，推動房屋銷售價上漲。

3.房地產市場需求增加導致房價上升

西安經濟發展較好，人們對住宅的消費持續升溫，一方面隨著西安經濟的發展，社會主體階層的收入上升，恩格爾系數逐漸下降，消費者對住宅品質和面積的要求不斷的提高，形成了對房地產的大量需求，另一方面，西安公共基礎設施建設日臻完善，一流基礎教育設施、優良生態和投資環境，吸引人們向往居住，促使高端住宅形成，最終導致房價上升。

4.利率變化影響房價上升

利率上升對房價有著很大的影響，從成本的角度來看，利率上升會增加房地產開發的投資利息，從而使房價上漲。從房地產需求的角度來看，由于現在購買房地產(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產需求，從而使房價下降。由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升會使房價下降。通過數學計算可以看出，利率上升導致的房價下降幅度要比其導致的房價上升幅度大得多。近幾年來，我國銀行利率的調整，很大程度上影響房價的變化。

三、抑制西安房產價格上漲的對策

1.加強國家宏觀調控

西安全面貫徹科學發展觀，認真落實宏觀調控政策，加快推進新農村建設，積極調整經濟結構，努力轉變增長方式，避免了地方政府將稀缺的土地資源作為經營城市的手段盲目圈地設立開發區的行為，促進國民經濟持續平穩較快增長，穩定西安房產價格，抑制西安房產價格的快速上漲。

2.增加經濟適用房和廉租房的建設

城市不管是發達還是落后，總是有許多中低收入階層，在房地產市場上處于購買力的邊緣。政府推動經濟適用房和廉租住房的建設，從價格結構上降低房產價格水平，可以極大滿足這些階層的需求，穩定社會。在增加經濟適用房和廉租住房的過程中要界定供給對象，制定經濟適用房和廉租住房的標準及建造的長中短期規劃。增加經濟適用房和廉租住房的供給數量，促進供給需求保持均衡，保持一個社會可以接受的水平，從而降低房產價格水平。

3.引導消費者合理消費

廣大購房者應該理性、經濟的看待購房問題，不要賦予房子太多的象征意義，真正無負擔的購房者要考慮買房是投資還是居住，適當的選擇購房時機，不盲目搶購，影響房價虛高。最終損害自己的利益由于房地產業和其他行業的高度關聯性。向廣大居民宣揚正確的住房消費觀，合理引導購房者理性消費。

由于西安房產價格上漲過快的現象是多種原因造成的，所以在實踐中應該多種措施綜合運用，加強對于政策的執行力，才能使各種措施更好地發揮其功效，更好地控制西安房價。

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