在中國買不起房？去越南吧！

王瑩瑩

2016年年初，一次從廣西東興到越南芒街的“一日游”，為劉鐵成打開一扇新的“窗”。他看到越南的落后，也看到越南的商機——三星和富士康已經去越南設廠，三星不僅僅是投資生產線，而是研發生產一體，生產重心都轉移到越南。

劉鐵成從事電子元器件的對外貿易，商人的敏感讓他覺得這是一次機會，于是他在2016年的清明節再一次考察越南，從芒街到下龍灣再到河內、胡志明市，一共考察了十幾天。當時考察的結果是：當地的供應鏈體系粗糙，投資工廠的成本較高，政策風險較高;南北方發展差異很大，河內作為首都，政治氛圍較濃，南方胡志明市相對以經濟為主，開放力度較大，但當地人收入水平低，且走私貿易盛行，做電子貿易市場前景不是很大。

最終，劉鐵成發現，越南的房地產市場或許是個不錯的投資選擇。2008年經濟危機導致越南房地產市場在2013年-2014年下滑至最低位，2015年，越南調整政策，開始允許外國人投資本國房產。此前，外國人在越南買房，只能和開發商簽50年租賃合同，還需要長期在越南工作，有工作簽證，2015年之后，對外國人買房的限制取消，而且能夠拿到房產證。

2016年時，在劉鐵成看來正是進入越南房地產市場的好時機。早年，因為一門心思都放在生意上，劉鐵成曾錯過上海、深圳兩地的房地產爆發期，這一次，他并不想錯過越南的機會。

不過，想進入越南房市，要先交點“學費”。

剛到越南時，劉鐵成最開時選擇租房，租房過程中，他還遭遇到房東違約，被迫提前搬走的情況。2016年9月，劉鐵成第一次買房的經歷也并不成功，因為不了解當地政策，當地的翻譯又向著自己人，結果交了訂金，后面想辦手續時，才知道對方辦不了房產證。

雖然吃了虧，但在整個過程中，劉鐵成也積累不少經驗，這堅定了他成立房產經紀公司的決心，因為他跑遍越南，也沒找到一個中國人創辦，服務中國人的正規房產中介平臺。當年12月，劉鐵成拿到執照開始正式運營，為買家提供投資建議、政策咨詢等。

運營之初，劉鐵成的一些朋友去越南考察或是游玩，就會委托他購買一些越南房產，幾個月時間，公司就銷售了一兩百套公寓。

劉鐵成的一個直觀感受是，從2016年開始，投資越南房市的中國人就開始增多，最近兩年穩步上升階段。這也印證了居外網的一組數據：越南房地產的詢盤量從2017年第四季度開始迅速增長，成為東南亞各國房產咨詢人數上漲速度最快的市場，2018年第一季度的詢盤量比去年同比增加300%。

究其原因，首先就是價格便宜，在越南購買公寓期房（樓花），前期只需支付10%-30%，而且不需要繳納房產稅;其次，在東南亞國家中，越南已經連續多年GDP增長保持在6.5%以上，經濟發展迅速，城市化建設速度快，房價自然就有很大的上升空間。最近幾年，胡志明都被普華永道和仲量聯行列為亞洲發展潛力最大的城市之一。

對于越南的經濟發展，劉鐵成比較直觀的感受是，越南本地人買房，商業貸款的年息在9%-13%，與此同時，銀行的存款利率也很高，能達到7%-8%，這也能反映出各行各業正處于上升期。

目前，投資越南房產的中國人傾向于購買大城市新城區的中高端房產，投資回報率也很高。此外，胡志明市的租金回報率也非常高。數據顯示，2018年全球城市租金回報率排行榜中，胡志明市排名第13位，位于東京23區和洛杉磯之上。

劉鐵成的客戶中以中短期投資為主，基本上都會買 3-5套，有位客戶最多一次投資11套公寓。他以新加坡房地產公司在胡志明的一個樓盤為例，該樓盤期房第一期交費時為1300美元/平米，兩年后，就已經漲至1800美元-2000美元/平米。

不過，并不是所有的樓盤都有這樣大的漲幅。經歷了樓市探底后，越南政府希望整個房地產市場能夠平穩、健康發展。因此，這兩年公寓的行情也是逐漸趨穩，漲幅在10%-30%。

投資越南房地產的風險，主要是政策風險，因為越南的法律和政策很容易修改通過。最近，也有人在議論是否要征收房產稅。所以，劉鐵城也會提醒一些投資者，個人名下的房子不要超過十套。