建設海南自由貿易區（港）對房地產企業資金活動內部控制的影響研究

文/秦亞琳

一、房地產開發企業資金活動內部控制的內涵、目標及特點

（一）資金活動的內涵

《企業內部控制應用指引第6號——資金活動》指出，資金活動是指涵蓋企業籌資活動、投資活動及營運活動的總稱。

籌資活動是企業為了滿足日常生產經營的需要，通過不同來源與渠道籌措資金的過程；投資活動是指企業將資金通過購買資產獲得資本增值的過程；營運活動是指企業在日常生產經營過程中所發生的資金的支付與收入活動。

（二）資金活動內部控制的目標

企業進行資金活動內部控制，旨在通過識別企業籌資活動、投資活動及營運活動中的關鍵的風險控制點，保證資金的安全和完整，防范和控制資金風險，提高資金的使用效益，促進企業生產經營活動的順利開展，從而使企業獲得更為長久的發展。

（三）房地產開發企業資金活動內部控制的特點

1.資金需求量大，開發周期長

房產的建設與地產是不可分割的，房地產開發活動從購置土地，繳納土地出讓金開始，聘請土地評估專家進行評估，然后經過規劃設計、拆遷安置、土地開發、建筑施工、工程驗收等層層環節，在開發前期需要巨大的資金投入，經歷一個漫長的開發周期，每一個環節均承受著不同程度的財務風險，在資金鏈上的任一環節出現問題，均會對房地產開發企業帶來巨大的影響，同時由于資金需求量過大，難以由企業自身所積累資金去平衡資金缺口，通常需要外部資金的支持。

2.資金回籠慢

在我們的傳統觀念中，年輕人結婚是需要有一套屬于自己的房子的。雖然近年來，伴隨年輕人裸婚的出現，這種觀念也稍稍有些改變，但是房子仍然屬于年輕人的剛需范疇。對于房地產開發企業而言，這種現象使得其銷售房產的資金回籠周期變長，資金到位更慢。假如你在海南省海口市購買住房，如果采用商業貸款方式購房，全部資金到位大概需要三個月到半年的時間；如果你采用住房公積金貸款，那么經過層層審批，大概需要半年到一年的時間，房地產開發企業才能獲得房產的全額銷售款，銷售資金回籠慢對房地產開發企業帶來了巨大的財務風險。

3.開發市場具有地域性和分散性

房地產的位置固定性決定了房地產市場開發的地域性和分散性，不同城市的房地產市場存在地區價格差異性，一線城市與二線城市價格差異非常大，對于同一城市不同地區不同位置的房地產價格差異也非常明顯。房地產市場作為不完全競爭市場，各地區市場自成體系，市場信息流通不充分，房地產成交價格在某一范圍內具有不確定性。房地產開發企業能否獲得預期利潤，關鍵在于實際銷售價格與預期價格的差異。

4.關聯性強，政策敏感度高

房地產開發活動涉及諸如土地管理部門，土地評估機構，施工企業等等多個方面、多個部門，行業關聯性極強；當國家或地方出臺任何一項相關的法律、法規與政策，對其均能產生極大的影響，政策敏感度很高，在國家新一輪的房價調控政策引導下，一線二線城市房價均有不同幅度的下跌，當修訂后的《房產稅》政策出臺后，必將產生更大的影響。

二、建設海南自貿區（港）對房地產開發企業資金活動內部控制的影響

（一）對籌資活動的影響

由于房地產開發企業自有資本積累難以滿足企業生產經營、開發建設所需資金，目前房地產開發通常需要外部融資，最常用的融資方式一般分為兩類，即債權融資與股權融資。

1.銀行貸款趨向偏緊的貨幣政策

債權融資方式的首要選擇即為向銀行借款。伴隨海南建設自由貿易區（港），海南出現了史無前例的最嚴格的限購政策，信貸機構的資金不再是過于寬松的貨幣政策，而是趨向于偏緊的貨幣政策，貸款利率自2017年年末開始上漲，向銀行貸款的資金成本越來越高，企業籌資壓力逐步加大。

2.股市波動影響股權融資

2018年股票市場表現不盡如人意，整體處于下跌的態勢，很多股民退出了股票市場。對于房地產企業而言，如果其采用股權方式融資，由于其價格普遍處于下降的趨勢，要融入一定量的資金，需要更多股民的參與才能完成，融資難度越來越大，難以滿足土地開發、房產建設的資金需求。

（二）對運營活動的影響

1.土地審批難度增大

2018年4月13日，習近平主席在海南建省30周年大會上宣布海南建設自由貿易區（港）這一重大決策。4月22日，海南省政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩定房地產市場的通知》（下稱“通知”）新聞發布會，公布了最新的房地產調控政策。在會上提出將實行最嚴格的節約用地制度，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用于發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。上述規定的出臺，表明海南房地產開發企業將面臨土地審批愈加嚴格，獲得土地的資金成本越來越高的局面。無法取得土地，進一步限制了房地產的開發與建設，對房地產開發企業的運營活動產生了重大的影響。

2.限購政策影響房地產的成交量

在海南省政府公布的最新房地產調控政策中，對商品房提出了新的要求：

第一，加強各市縣商品住宅用地出讓、規劃報建和預售管控。根據最新的規定，商品房必須在房屋封頂時才能開始預售，改變了以往房企在打下地基、樓體建造過程中，就開始一邊建房一邊賣房的情況，由此導致了商品房銷售時點后移，在開發前期投入的巨大資金需要更長的時間才能慢慢回籠，但是外部融通的資金，比如銀行貸款、發行的企業債券等仍須承擔還本付息的壓力，增大了企業的財務風險。

第二，實行嚴格的限購政策。海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。其他區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。由此導致海口市商品房的成交量一度停滯不前，甚至出現個別房主由于不符合條件，無法購買原已訂好的住房的現象。對房地產開發企業商品房的銷售及其成交量產生了巨大的影響。據統計，2018年上半年，海南省全省成交面積857萬㎡，同比減少31%；其中海口上半年成交205萬㎡，占比全省成交24%。

第三，限制居民已購商品房轉讓年限。根據規定，居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，需在取得不動產權證滿5年后方可轉讓。由此對于以房產作為短期投資、并擬在近期出售的炒房者而言，從經濟和心理上都遭受了沉重的打擊，同時對于二手房的成交量也產生了較大的影響。

第四，對于已取得預售許可證的商品房，房地產開發企業應公開全部房源，按照備案價格一次性對外銷售，6個月內不得調高價格，有效的限制了房地產開發企業商品房的銷售價格，有力地遏制了房價的飆升。

（三）對投資活動的影響

海南省在頒布新一輪的房地產調控政策后，加大了商品房建設項目的審查力度，抑制了商品房項目的申請與開發，許多房地產開發企業減少了對相關項目的投資，有些地區因為破壞海南島的生態環境，已經被政府要求停止建設。

三、房地產開發企業新形勢下對資金活動內部控制的對策

（一）加快商品房銷售的資金回籠速度

房地產開發企業應加快商品房銷售的資金回籠速度。第一，在海南省嚴格限購政策的指引下，可以采用適當降低價格的方式去庫存，加快商品房的銷售速度、增加成交量以盡快完成資金的回籠；第二，準確把控在建商品房的建設工期，預估封頂時間，盡早爭取商品房的預售許可證，進入商品房的銷售階段；第三，加強對于購房者的資信評估。認真審核購房者的資信狀況，及早發現購房者的資信問題，以避免由于銀行信貸審核不通過所造成的時間浪費，使商品房銷售價款能夠盡快從銀行流向企業。

（二）嚴格控制成本費用支出，減少資金浪費

房地產開發企業應實行全面預算管理制度，準確規劃資金預算。同時應建立準確高效的成本費用控制體系，配套嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。在資金使用過程中，密切關注資金超支情況，并及時對差異進行分析，查找原因，予以改進，提高資金的使用效率。

（三）研究國家政策，防止盲目投資

深入研究國家的房地產調控政策，密切關注建設海南自貿區（港）以及江東新區的總體建設規劃，將投資方向轉向自貿區（港）與江東新區的建設。將投資眼光向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，將已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用于發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。