不動產冒名處分的法律適用問題的探討

張建偉

摘 要：日常生活中，假借他人之名來處理他人不動產的行為屢見不鮮，但國家卻未下發專門的法律制度來整治這些不良行為，導致在審判過程中會出現同案異判的狀況。本文主要圍繞冒名處分不動產交易中的主體展開分析，并從不同角度探究其法律適用問題。旨在保護原所有權人根本利益，提高交易活動的可靠性。

關鍵詞：不動產 冒名處分 法律適用問題

引 言

通常狀況下，冒名者和被冒名者（實際權力者）間有著特殊聯系，比如配偶、出租/承租人等等，還包括聯合共享此不動產的狀況。由于這種特殊聯系，為冒名者提供了可乘之機，這些行為往往也超出被冒名者的平常關注點以外，外界的第三方也無法準確判斷，進而為劃分不動產物權帶來重重困難。

一、不動產冒名處分中的主體

（一）冒名者

按照私法中意思自治準則，權力主體可決定法律行為，還可讓依托代理制度讓其他人借權力主體之名實現，讓權力主體獲得法律行為的成效。所謂冒名行為：具體是指行為者通過以他人之名實施法律行為，而且沒有得到被冒名者的同意，也就是法律主體實際和名義互不匹配。在冒名處理不動產時，行為者假借權力者的身份處理其所屬不動產，以此讓自己得到相對人支付的錢款。通過案例分析可知，冒名者在處理權力人不動產時，偷盜或者偽造被冒名者的身份證明，進而讓其名義低壓此不動產。在此種行為中，冒名者具體是指其未憑借自己身份，也沒有得到被冒名者授權的行為人[1]。

（二）第三方

在此行為范圍內，所謂合同相對人是指和冒名者達成不動產交易的人員。如果第三方是并不惡意，那么合同相對人并未了解行為人不是不動產的所屬者，已經按照合同內容繳納錢款。據有關實踐表明：冒名者一般利用偽造或者直接偷盜被冒名者的權力和身份認證，而且依靠和被冒名者間的聯系讓合同相對人相信其便是名義媒介，進而賺取私利。但法院要針對第三方是不是了解真實情況作出鑒別，所以其在合同交易過程中要履行其檢查的義務和相關責任。

（三）被冒名者

對于被冒名者來講，其是被冒名處理不動產過程中的名義媒介，行為人想讓被冒名者接受不是其實際想法的最終結果。通過相關案例可知，法院能通過鑒別被冒名者對本身事務的留存來規定其所要履行的相關責任。

二、不動產冒名處分的法律適用問題探究

（一）善意取得的鑒別

1.組成要件

無權處分通常可分為兩種狀況，一種是無權者依靠自己之名實施的無權處理，比如無權登記有誤時，登記冊中的權力者處分即爭標的物。第二種是無權處分人假借所有權者之名實施的無權處理，也就是此文中提到的冒名處分。對于這類狀況，其主要差別就體現在無權處分者通過何人名義實施。若在處理不動產時沒有使用自己之名，便無法視其為無權處分，而是要查看其是不是在法律無權代理的范圍內，這樣一來勢必會不合理的增加無權處分的使用范疇[2]。

2.信任的內容

大部分專業人士提倡把善意取得制度應用在冒名處分行為中，行為人冒充權力人處理他人不動產過程中產生的一種權力外觀，其可以讓交易相對人互相信任，是相關制度中非惡意信任的內容。然而，不可把權力外觀統稱為普通規則，不可延伸至冒充名義與造假簽章生成的外觀。進一步來講，冒充他人名義與造假簽章所產生的外觀絕非權力外觀，其屬于一種權力主要責任人的外觀。針對善意內容來講，其僅是登記冊中的權力體現，一定要去除其余權力表征，不可改變善意信任內容的概念，把其余一些規范制度一同列進其中，這樣更易于造成制度雜亂應用。

（二）代理制度的鑒別

1.法律范圍

站在德國法角度來看，冒名行為屬于使用他人身份執行法律行為的范疇，冒名者通常使用一個固有他人的身份實施法律行為，在對外標記名義媒介的名字時未把名義媒介和自己名字進行劃分，且故意混淆二者，讓善意第三方形成誤會進而獲得自身想要的一些利益。和使用他人身份執行法律行為定義比較相仿的還有一個，即使用他人憑借他人身份落實法律行為，此定義源自于代理制度，是此制度的核心組成要件，代表著冒名者在交易進程中即使實施行為時用了名義媒介的身份，然而其會通過語言、文字等形式向相對人說明本身并非名義媒介僅是單純的代理者。

2.行為人的身份與權力外觀

針對冒名處分來講，行為人假造的是身份認證，其創造的權力外觀目的在于讓相對人信任其即是權力擁有者，讓相對人對實施的一方資格產生錯誤鑒別。但針對表見代理來講，無權代理者假造的是協議書、授權書等等，其制造的權力外觀關鍵在于對外展現其被給予了代理權，讓相對人在鑒別實施人代理資格是否合格時出現偏差。代理權和所有權并非屬于一個法律規范范圍，實施人創造的權力外觀僅僅是一種所有權的體現，如果把其列進表見代理的范疇中，是有悖常理的。

3.基礎結構

代理制度中最常見的一種制度即表見代理，其具有直接代理的特點。對于表見代理來講，所謂交易相對人是已經了解和其交涉的人并非承擔交易結果的主要歸屬人，卻依然有的被代理者。其產生的是一種3方構造，直接關系到3方參與者。在冒名處分不動產時，冒名者不會清晰向交易相對者說明其與權力所有人并不是一個人，而是直接冒充權力所有者，所以站在交易相對者視角來看，沒有被代理者和代理者的差別，此種狀況下產生的是一種雙方構造，因此不滿足表見代理的基礎結構。

結 論

綜上所述，伴隨經濟的進步和人們生活水平的提高，冒充他人身份處分他人不動產的情況越來越嚴峻。因此，加強其法律適用問題的研究和分析有著重大意義，相關人員必須要對策加以重視，以此確保各方權利，讓交易行為合法、合理。

參考文獻：

[1] 陸亞萌.論不動產冒名處分的法律適用問題[J].法制博覽，2017（13）：36-38.

[2] 李光祿，汪潔.冒名處分不動產法律適用分析[J].山東科技大學學報（社會科學版），2017，19（04）：43-49+56.