試論跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計

左敏

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，經(jīng)營規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營模式也在發(fā)生著改變，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的今天，要想保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，就要尋求跨區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式，由于企業(yè)內(nèi)控模式影響著房地產(chǎn)行業(yè)的跨區(qū)域開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益，文章主要對跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)內(nèi)控模式設(shè)計目標(biāo)、設(shè)計要求、設(shè)計步驟等三方面進(jìn)行探討，希望為相關(guān)人士提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞：跨區(qū)域開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)控模式；設(shè)計

目前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸引起了人們的廣泛關(guān)注，現(xiàn)階段我國針對房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了一系列的政策措施，整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，內(nèi)部的經(jīng)營管理朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展，另外，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸呈現(xiàn)出資本大眾化、市場經(jīng)濟(jì)深入化等特征，在這種背景下，要想保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就要追求跨區(qū)域發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控模式設(shè)計可以有效的降低企業(yè)跨區(qū)域投資決策的風(fēng)險，進(jìn)而使我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到正常的發(fā)揮，保證工程質(zhì)量和進(jìn)度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計可以改善公司的內(nèi)控系統(tǒng)，對系統(tǒng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行排查，總之，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計符合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。

一、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計目標(biāo)

（一）利潤最大化目標(biāo)

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利益的最大化，在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計時，就要以利益最大化為目標(biāo)，利益最大化目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)所有目標(biāo)的中心，可以為其它目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供基本保障，另外，其它目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也會影響利潤最大化目標(biāo)的完成。利潤最大化是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計所遵循的基本目標(biāo)之一，可以有序推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

（二）成本控制目標(biāo)

成本控制目標(biāo)在跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)內(nèi)控模式設(shè)計的全過程中都得到了應(yīng)用，這一內(nèi)控設(shè)計目標(biāo)要以經(jīng)濟(jì)適用為原則，對費(fèi)用比率的限制條件進(jìn)行設(shè)定，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出，保證企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）高效高質(zhì)目標(biāo)

質(zhì)量一直是各個行業(yè)所必須遵循的內(nèi)控模式設(shè)計目標(biāo)，對于跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計中，質(zhì)量更是不可忽視的基本目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于房地產(chǎn)的要求逐漸提高，在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計時，要保證內(nèi)控制度下的工程項目具有一定的質(zhì)量，可以被消費(fèi)者所接受，并且也可以滿足社會各參與者的需求。高效率的目標(biāo)也就是時間標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)，跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計要在工程規(guī)定的時間內(nèi)完成，不能延誤工期。高效高質(zhì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可以給企業(yè)內(nèi)部帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）合規(guī)性目標(biāo)

我國針對房地產(chǎn)跨區(qū)域開發(fā)事業(yè)已經(jīng)制定相應(yīng)的法律條文，房地產(chǎn)內(nèi)部部門以及工作人員在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計中，要以這些法律條文為基礎(chǔ)進(jìn)行制定，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，對企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度進(jìn)行調(diào)整，最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營范圍、跨越幅度上都具有較大的差異性，所以針對不同區(qū)域政府應(yīng)該出臺相對應(yīng)的開發(fā)政策，在內(nèi)控模式上也要進(jìn)行差別對待。

二、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計的基本要求

（一）內(nèi)部牽制要求

跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計首先要遵循內(nèi)部牽制的要求，內(nèi)控模式應(yīng)該由公司總部與其他分部、各部門之間、以及員工之間共同配合完成，這就形成了一種相互制約的關(guān)系，一個部門無法有該項目的全部執(zhí)行權(quán)，必須與其他部門進(jìn)行配合，相互查證后，該項目才可以通過，這就使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成了一種相互制約、相互影響的內(nèi)部牽制關(guān)系。

（二）成本效益要求

跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)的內(nèi)控制度不僅可以使公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮，提高企業(yè)獲取利潤的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，另外，公司的內(nèi)控制度的建立和維護(hù)，也會使公司出現(xiàn)一定的成本開支，針對這種情況，就要對公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，采取合理的措施，爭取以最小的內(nèi)控控制管理成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）權(quán)責(zé)分明要求

在進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計中，要根據(jù)公司的實(shí)際情況，如部門和員工的職能和性質(zhì)等，建立嚴(yán)格的管理制度，將具體職責(zé)進(jìn)行劃分，確保具體職責(zé)可以落實(shí)到每一個員工和部門，并且也要賦予各部門以及員工相應(yīng)的管理權(quán)限，進(jìn)而使公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)活動都有據(jù)可循，這樣在內(nèi)控模式的設(shè)計中一旦出現(xiàn)問題，就可以追溯到各部門以及相應(yīng)的工作人員，通過這種方式可以約束員工的行為，另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部針對內(nèi)控模式設(shè)計也可以制定相應(yīng)的獎懲原則，以此來激發(fā)員工的工作熱情，提高員工的主動性。

（四）信息反饋要求

企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度是否發(fā)揮了真正的作用，原有的職能在工作中是否體現(xiàn)出來，這些都需要對企業(yè)實(shí)施情況和實(shí)施效果的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并且要對這些信息進(jìn)行及時反饋，這樣才能確保信息的及時性與完整性，通過信息反饋可以了解內(nèi)控制度的具體執(zhí)行情況，針對內(nèi)控模式中所存在的問題，也可以及時的進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整，進(jìn)而使內(nèi)控制度落實(shí)到實(shí)處，發(fā)揮其原有的實(shí)施效果。

三、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式具體的設(shè)計步驟

（一）內(nèi)控模式目標(biāo)與工作流程的設(shè)計

企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，通常將企業(yè)項目活動與利潤最大化的目標(biāo)緊密聯(lián)系起來，在內(nèi)控目標(biāo)的確定上應(yīng)該以市場定價為基礎(chǔ)，制定合理的定價政策，并且相關(guān)部門也要按照定價政策進(jìn)行工作。在工作流程方面，應(yīng)該確保流程中的每一個環(huán)節(jié)都可以落實(shí)到各個部門，各個部門之間也要進(jìn)行積極的配合，確保工作流程可以順利的實(shí)施，另外，企業(yè)也要制定相應(yīng)的評價部門，對內(nèi)控模式下各個工作流程的環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行評定，判斷內(nèi)控制度是否可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

（二）企業(yè)內(nèi)控績效標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計

首先企業(yè)要對各部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查，數(shù)據(jù)內(nèi)容應(yīng)該包括風(fēng)險程度、嚴(yán)重度等內(nèi)容，然后根據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷出跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)模式中的關(guān)鍵績效分區(qū)，然后針對這些關(guān)鍵的績效分區(qū)的各個作業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查和研究，調(diào)研關(guān)鍵績效分區(qū)的主要控制點(diǎn)，之后要對這些控制點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，另外，企業(yè)也要對項目工作流程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行劃分，將這些環(huán)節(jié)落實(shí)到個人，明確各個職員在內(nèi)控模式中具有的權(quán)利和責(zé)任，最后監(jiān)管部門以及審查部門要對上述環(huán)節(jié)中所提到的內(nèi)容進(jìn)行審查，檢驗(yàn)其是否符合國家的規(guī)定。

（三）企業(yè)自我控制的設(shè)計

在跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計中，自我控制設(shè)計就是對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動，通過報告的形式進(jìn)行總結(jié)和分析，并對績效誤差進(jìn)行分析和評定，進(jìn)而分析企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控模式在一定時間內(nèi)是否成熟和完善。最后企業(yè)要設(shè)計內(nèi)控模式的評價系統(tǒng)，內(nèi)控模式的評價系統(tǒng)不僅要對內(nèi)控模式的執(zhí)行情況進(jìn)行測試，還要對內(nèi)控模式的完善程度進(jìn)行評價，進(jìn)而使內(nèi)控模式發(fā)揮真正的管理優(yōu)勢。

綜上所述，跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用，相關(guān)部門應(yīng)該引起重視，首先了解內(nèi)控模式的設(shè)計目標(biāo)，然后要對內(nèi)控模式的設(shè)計要求進(jìn)行探討，最后采取合理的內(nèi)控模式設(shè)計步驟，進(jìn)而為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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（作者單位：山東鑫坤置業(yè)有限公司）