長三角長租公寓用戶群體特征探析

戴雯雯 張洪峰

摘要：十九大報告提出“房子是用來住的”，長租公寓已經成為時下最風口的行業。本文在針對長三角主要城市中的品牌長租公寓及其客群廣泛調研的基礎上，統計分析出公寓租賃客群的典型特征，如學歷結構、租金承受力、購房計劃等等，以期更好的識別該群體需求及群體未來趨勢。

關鍵詞：長三角；長租公寓；群體特征

在國家大力提倡“租購并舉”的背景下，中國房地產業面臨重大變革，同時，一二線城市房價居高不下，城市中年輕人的租房需求不斷增加。在政策、資本及消費升級的共同推動下，長租公寓已經成為當下風口上的行業。

長租公寓，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。據鏈家研究院數據統計，2025年，我國租賃人口將達2.3億人，租賃市場規模將突破3萬億。

筆者以長三角主要城市中的長租公寓項目中的租賃群體為調研對象，試圖去分析這類群體的共同特征及普遍需求，為長租公寓行業的發展提供理論支撐。

一、調研工作概述

本次調研共走訪南京、常州、蘇州、上海、杭州、溫州等6個城市。共計調研長租公寓品牌8家，調研人數847人。其中：集中式公寓532人，分散式公寓315人；男性491人，女性356人。

二、群體特征發現及分析

（一）學歷結構

通過調研發現，在長租公寓里的租戶，以本科及以上學歷居多，共占比80.3%。大概率來說，更高學歷意味著更高的收入，所以對居住品質有較高要求且具備支付能力的，通常也是學歷較高的群體。

（二）租期長短及租金溢價率

近2/3的長租公寓客戶選擇的是租期是一年。盡管租房群體的流動性相對較高，但大多數人在工作生活相對穩定的背景下，不愿意頻繁更換住所。

需要指出的是，在調研中發現，租期越短，其月租金的溢價率就越高。相較周邊住宅社區中的單室套租金價格，長租公寓中3個月及以下的租金溢價率達到147%，4- 11個月租期溢價率為129%，租期一年的租金溢價率為116%。

（三）家庭結構

長租公寓客群以單身或戀愛狀態為主。在結婚生子后，除了在優質學區里的陪讀所產生的租賃需求外，長租公寓并不是此類家庭結構的選擇。

（四）房租與收入占比

將公寓房租控制在收入的25%- 35%之間，是絕大多數租房人的決策。以房租收入比為30%計算，一個月收入6000元的人，愿意為房租支付1800元。房租收入比在25%以下的長租公寓，通常是合租群體，而非房租很低、收入很高。該數據與國內目前中低端長租公寓為市場主流的現狀是吻合的。

（五）決策影響因素

長租公寓吸引其租賃者的原因更多來自于其良好的地段與風格化的裝修設計。調研發現，長租公寓運營商們強調的社交打造，并不是目標群體們選擇決策時的重點。

需要指出的是，由于本次調研僅針對品牌長租公寓現有租戶，該群體已經接受了當前的租金水平。筆者相信，更多的對租金價格敏感的群體，已經被擠出了地段優越、裝修精致的房源目標群體，這并不意味著我國的租賃群體對租金不敏感。

（六）購房計劃

在國人的傳統觀念中，買房是最佳的選擇，租房則是過渡階段的選擇。超過80%的長租公寓租戶都考慮過買房（無論其是否在短期內具備購房能力）。這也是部分公寓運營商退出房租抵購房款計劃的需求點。但需要指出的是，有17.3%的受訪者表示，其具備購房能力，但由于生活方式的選擇、工作與感情暫不穩定等原因，暫不考慮購房。

三、未來群體形態

過去，很多人選擇租房往往是因為買不起房，不得已而為之。而現在，中國人的消費觀念已經逐步發生改變，未來的租房群體形態則更加豐富多元。

（一）千禧一代更加流動

隨著千禧一代開始步入社會，給住房租賃市場帶來了顯著變化。由于他們更崇尚自由和個性化，所以千禧一代更傾向租房而不是買房。除此以外，他們還更加流動，因此帶來了短租市場的繁榮。資料顯示，目前Airbnb的中國用戶超80%都是千禧一代。

（二）單身貴族崛起、租房周期拉長

單身人口激增目前已經是個國際普遍現象，有統計報告顯示，中國現在單身人口已經達到2億。同時我國部分熱點城市平均首次購房年齡已超35歲，那么這意味著平均租房周期也上升到10年及以上。對于單身群體更長租期的現實需求，長租公寓需要真正的發揮長租的價值，在續租率上進行提升。

（三）家庭開始進入租賃市場

面臨高企的房價，很多家庭，尤其是新婚夫婦往往會在小孩出生前選擇租房過度。萬科曾在一個全自持租賃項目中試點：一次性支付10年租金。最終，租戶中大多以家庭為單位。同時，為了孩子能獲得更優質的教育資源，部分家庭會在孩子學校附近選擇長租公寓。

參考文獻：

[1]王建紅.服務式長租公寓運營模式探析[J].中國房地產，2015（31）.

[2]劉倬.關于我國長租公寓市場發展的思考和建議[J].中國建設信息化，2017（13）.

[3]文青.房企紛紛搶占長租公寓市場[J].中國房地產，2018（02）.

作者簡介：

戴雯雯（1980年—），女，漢族，江蘇常州人，碩士，講師，常州輕工職業技術學院，研究方向：市場營銷。

張洪峰（1981年—），男，漢族，四川大竹人，碩士，講師，常州輕工職業技術學院，研究方向：市場營銷。